律师提醒
房屋是人类赖以生存的基本生活资料，因此国家一直很重视房屋价格的变化，国家几次大的房地产宏观调控政策虽然遏制了房价的过快增长，但房价仍是居高不下。高房价造成了离婚诉讼中的很多当事人均争抢房屋所有权，而大多数夫妻也只有一套房屋，因此，法官在处理离婚案件判归房屋所有权归属问题时十分慎重，要衡量案件的各个因素并最终作出公正的裁决。因此诉讼中若欲获得房屋所有权，一定要采取一些诉讼技巧创造对自己有利的因素，比如采取搜集对方过错证据，或向法院表明愿意支付并有能力支付给对方房屋折价款等方式。
法条链接
1.《中华人民共和国婚姻法》
第三十九条 离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。
夫或妻在家庭土地承包经营中享有的权益等，应当依法予以保护。
2.《中华人民共和国妇女权益保障法》
第四十八条 夫妻共有的房屋，离婚时，分割住房由双方协议解决；协议不成的，由人民法院根据双方的具体情况，按照照顾子女和女方权益的原则判决。夫妻双方另有约定的除外。
3.《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》
第十三条 对不宜分割使用的夫妻共有的房屋，应根据双方住房情况和照顾抚养子女方或无过错方等原则分给一方所有。分得房屋的一方对另一方应给予相当于该房屋一半价值的补偿。在双方条件等同的情况下，应照顾女方。
4.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(二)》
第二十条 双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时，人民法院按以下情形分别处理：
(一)双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许；
(二)一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿；
(三)双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。
第二十八节 产权登记在他人名下的房屋，离婚时可以分割吗
案例1
王奎与杨娟于2001年登记结婚，后由于各种原因，婚后5年双方未能顺利怀孕，在此期间夫妻双方到处求医问药，功夫不负有心人，终于在2007年杨娟顺利怀孕并于当年12月生育一女，取名王杨美(小名美美)，女儿的出世为夫妻双方添加了无穷的乐趣，夫妻双方对女儿美美甚是喜爱。
然随着时间的推移，王奎因忙于工作，疏忽了对妻子杨娟的关爱，杨娟因工作轻松，闲暇之余经常上网聊天，无意间认识了一位网友，两人聊得甚是火热，杨娟感觉网友的出现使自己对生活看到了希望，于是杨娟以王奎不照顾自己为由向王奎提出了离婚，王奎也感觉杨娟对自己不是很体贴，故而同意离婚，但两人对于目前居住的房屋如何分割产生了巨大的分歧。
原来他们两人居住的房屋是双方于2008年共同购置的，当时考虑到日后女儿继承可能要缴纳遗产税，故而将房屋登记在了女儿美美一人名下，现杨娟认为自己要携带女儿一起生活，既然房屋登记在女儿名下，离婚后，该房屋理应归女儿所有，并由自己与女儿一起居住，但王奎认为，当初之所以写女儿一人的名字主要是考虑到日后遗产税的问题，并未能预计到双方会离婚，故主张房屋各半分割，双方争执不下，无奈诉至法院，那么该房屋应如何分割呢？
案例2
李达与王云系在沪生活多年的浙江生意人，夫妻二人比较擅长房产投资，婚内双方曾购买数十套房屋，后国家针对房地产市场多次调控，因夫妻二人贷款过多，无法直接贷款购置房屋，无奈之下，双方便采取了市场中经常采用的“枪手”购房法，双方便用李达弟弟李明亮的名义购置了房屋，现双方均同意离婚，但对于该房屋之分割双方不知如何处理。
律师剖析
一、登记在他人名下的房屋，法院一般不予处理
离婚诉讼中，法院一般只处理夫妻双方名下之财产，对于非夫妻双方名下之财产，法院一般不予处理，但若涉及未成年子女名下财产，则法院可以在离婚诉讼中一并处理。
二、司法实践中的具体处理方式
案例1中，房屋产权若只登记在未成年子女名下，该房屋是属于子女的个人财产抑或属于其家庭财产？ 目前司法实践中尚无定论。
上海高院认为，物权公示原则是指物权的享有和变动需有可取信于社会公众的外观表现形式，通常不动产物权享有和变动的公示方式为登记。但不动产物权的登记应区分对外效力和对内效力。对外效力是指基于物权公示公信原则，一旦不动产物权经登记，善意第三人基于对登记的信赖与登记权利人发生的不动产交易行为受法律保护；对内效力则应探究当事人的真实意思表示来确定真正权利人。实践中，夫妻双方共同出资购买房屋后，出于各种因素的考虑，有时将房屋产权只登记在未成年子女一人名下，但这并不意味着房屋的真实产权人即为该未成年子女，而应考量夫妻双方在购买房屋时的真实意思表示。因此，除非有相反的证据，否则通常仍然将该房屋视为夫妻及未成年子女之共有财产。但是，对于因房屋产生的债务，应由夫妻负责偿还。
笔者认为，上海高院的意见符合社会常理，本案系争房屋宜认定为王奎、杨娟及王杨美三人的共有财产。不动产物权的变动和享有以登记为准，指的是不动产物权的对外效力，且该效力是一种推定效力而非确定效力，即不动产物权登记产权人未被有效的法律文书否定前，其系推定的真实产权人，然若有证据证明该物权登记具有瑕疵，且被有效的法律文件所确认，其不再具有推定效力，而应依法进行真实产权人变更登记。对于家庭内部而言，若仅依据公示信息确定产权人有失法律之公允。夫妻双方购置房屋时出于长期共同生活的考虑或其他合理考虑，同意将房屋登记在未成年子女一人名下，并不代表双方具有将房屋赠与子女一人的意思表示，其之所以这样安排或许是为了合理规避国家税费或许基于其他“合理的期待”如一家三口能永久和谐相处等。
本案经法院审理后认为，系争房屋虽只登记在婚生女王杨美一人名下，但该房屋系王奎与杨娟婚内购置，结合在案证据无法推定双方具有将房屋赠与王杨美一人所有的意思表示，考虑到目前三人只有本案系争房屋一套，故而该房屋应系三人共有财产，考虑到王杨美对该房屋并无贡献，且离婚后其将随杨娟共同生活，故系争房屋归王杨美与杨娟所有为宜，杨娟应支付王奎房屋折价款52.5万元(庭审中双方一致确认房屋价值为人民币150万元)。
案例2中，虽然双方均认可系争房屋系夫妻双方的财产，但鉴于涉及案外人利益，故离婚诉讼中无法直接分割。
本案中，房屋的实际出资人与房产产权登记人并非同一人，故离婚时分割比较繁琐。因房屋产权登记在他人名下，若夫妻双方及房屋名义产权人均认可房屋的实际归属人为夫妻双方，且夫妻双方可就该房屋之归属达成一致意见，则三方可先签署协议以确定房屋归属，并办理房屋产权变更手续，而后夫妻双方再签署《离婚协议》办理离婚登记手续，最后夫妻双方依据生效的《离婚协议》之约定至房地产登记部门办理相关房产产权变更手续；若房屋产权登记在他人名下，离婚时法院一般无法直接处理该房屋，需另案提起确权诉讼，因此若夫妻双方与名义产权人无法达成一致意见，则夫妻任何一方可依法向房屋所在地法院起诉要求确认房屋归属，待房屋确权成功后再按照正常离婚程序进行分割。
本案经法院审理后认为，虽然双方均认可系争房屋系夫妻双方的财产，但鉴于涉及案外人利益，故本案不做处理，当事人可另案主张权利。
律师提醒
基于传统观念和财产代代传承思想的影响，很多夫妻往往习惯将财产登记在子女名下，若双方能白头到老，当然不会引起纷争，然若双方一旦婚姻破裂，则分割财产时便会出现巨大分歧，很多人为了争财产，便开始以子女为筹码，甚至上演“抢孩子”大战，如此一来会严重影响子女的健康成长，因此我们建议夫妻购置房屋时最好只登记夫妻双方的名字，一旦夫妻感情有变也不至于双方为了争取子女的产权份额而大打出手。
法条链接
1.《中华人民共和国物权法》
第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
2.《中华人民共和国婚姻法》
第三十九条 离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。
夫或妻在家庭土地承包经营中享有的权益等，应当依法予以保护。
