【专家评析】
集体经济组织成员可以使用本集体经济的土地办企业或建住房，但不得出让、转让或出租，因此集体建设用地流转在法律上是被禁止的。农民之间的宅基地上的房屋转让应限定在本集体经济组织内部。本集体经济组织以外的农民之间房屋买卖应为无效。宅基地使用权人将地上建筑物转让他人，势必导致宅基地使用权也随之转移，实质上将农村宅基地使用权用于了非农业建设，违反了《土地管理法》的规定。因此，本案中，周某不能将宅基地上房屋转让给外村村民夏某，双方签订的“私房买卖合同无效”。
【法条指引】
《土地管理法》
第43条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。
前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。
第63条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
《合同法》
第58条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
45.可以买卖集体土地上房屋的使用权吗？
【宣讲要点】
由于城市房屋的价格居高不下，很多人选择去城郊或者农村购买集体土地上的较便宜的房屋。但是《土地管理法》规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。因此，除上述法定之情形外任何单位和个人均不得基于建设用地的目的使用农村集体土地，非本集体经济组成员购买集体土地上的房屋的行为是不会被允许的。
即便这样，还是有人想通过打擦边球的方式获得一套集体土地上的住房。因此实践中出现了诸多涉及农村房屋合同的提法，比如“房屋使用权买卖合同”、“使用权房买卖合同”，甚至“房屋永久出租合同”等。那么这类合同的效力如何呢？如果这类合同的实际履行在客观上会造成违反土地管理法强制性规定而使用农村集体土地的效果，则不论合同提法如何新奇，均属于无效合同。
【典型案例】
2006年，厦门市民政局同意后溪镇岩内村筹建“厦门市寿石山老年公寓”，其性质为营利性民办社会福利机构，为退休的老干部、老职工及港、澳、台和海内外侨胞提供服务。
2007年1月，后溪镇岩内村部分村民将自己的宅基地权益转让给了寿石山老年公寓建设有限公司。2007年10月，吴某与寿石山公司签订《房屋使用权转让协议书》，合同约定吴某受让一套位于厦门市集美区后溪镇寿石山老年公寓具有使用权的房屋。
在合同履行过程中双方发生争议，吴某遂起诉至法院称，被告寿石山公司开发建设的老年公寓项目，实质是利用集体土地开发建设商品房，其行为违反了《土地管理法》等相关法律规定。因此，双方签订的合同违反了国家法律的强制性规定，请求法院认定合同无效，被告应返还已付购房款及利息，并赔偿由此造成的经济损失。
法院认为，本案讼争使用权房建设的土地系“转让”的农村宅基地。被告并未提供证据证明“厦门市寿石山老年公寓”已获得用地许可。由于原告吴某并非该集体成员，其使用讼争房屋项下农村集体土地的行为实质上将超越土地管理法强制规定，原被告签订的《房屋使用权转让协议》客观上将产生原告吴某违反土地管理法强制性规定而使用农村集体土地的效果，故双方签订的使用权房买卖协议因违反法律强制性规定，应属无效。
【专家评析】
要分析《房屋使用权转让协议》的效力，就必须回答两个主要问题：一、厦门市寿石山老年公寓开发建设有限公司修建讼争使用权房用地的合法性。二、被告将“使用权房”出卖给原告的合法性。
首先，寿石山公司认为开发老年公寓的项目得到了民政局的同意，并且民政局也将该项目的性质认定为营利性民办社会福利机构，《土地管理法》规定，乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的，可以使用农村集体土地。但是即便该项目符合乡（镇）村公共设施和公益事业建设条件，也应经过土地管理部门依法批准。但是本案中，被告未能提供上述审批手续。如果真像被告所抗辩的那样，该项目是进行乡（镇）村公共设施和公益事业建设，那么老年公寓的使用范围应该被严格限定在乡（镇）村公共设施和公益事业范围内，但是被告却将该项目的房屋卖给非本集体经济组织成员吴某，严重悖离乡（镇）村公共设施和公益事业范围。因此，寿石山公司在集体土地上修建老年公寓是不具有合法性的。
其次，虽然该协议名义上是“使用权”的买卖，但实际上该合同是农村集体土地上房屋所有权的买卖，因此该协议如实际履行则会产生违反土地管理法强制性规定的客观效果。
所以，结合对以上两个问题的回答，吴某与寿石山公司签订的《房屋使用权转让协议》应该是无效的。
【法条指引】
《土地管理法》
第43条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。
前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。
第63条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
《合同法》
第52条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第58条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
46.如何认定所购买房屋是否属拆迁安置用房？
【宣讲要点】
所谓拆迁安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。因为其安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受到当地政府相关的地方政策的约束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。
根据相关法规及政策的规定拆迁安置房屋一般分为两大类：
一类是因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。如黄浦江两岸进行的世博动拆迁。按照有关方面的规定，被安置人获得这种配套商品房的，房屋产权属于个人所有，但在取得所有权的5年之内不能上市交易。
另一类是因房产开发等因素而动拆迁，动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房（与市场价比较而言）。该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别，属于被安置人的私有财产，没有转让期限的限制，可以自由上市交易。
购置拆迁安置房首先要查明安置房的性质，一般来说对已经竣工的安置房可以查询其五证，或到房地产交易中心查询房屋的产权资料等。
拆迁安置房需具备三个条件：
1、符合设计规范；
2、每套房屋面积不低于45平方米；
3、要符合国家安全和技术标准，具体说要有房屋验收合格证，所有的证照应齐全，从修建到竣工都必须达到安全标准。
【典型案例】
1994年，被告阳光公司与被告鸥鹏农工商公司达成合作开发本市海淀区东升乡小营村建设住宅小区的意向。1995年12月，被告阳光公司获得北京市城市规划管理局批准，取得建设用地规划许可证，用地项目名称：住宅。
2000年12月14日，被告阳光公司和被告东升乡政府向原告及其他拆迁安置户作了关于小营、西三旗拆迁的几点说明：关于补偿价和经济适用房价，本次西三旗和小营拆迁的补偿价和经济适用房价格均为2900元／平方米；关于安置用房均价3400元／平方米；关于安置用房的产权证，拆迁安置用房的产权证由北京阳光房地产综合开发公司负责办理，安置用房产权证为个人所有，不向个人收取费用，两年内办理完毕。
2000年12月19日，原告（乙方）与被告阳光公司、鸥鹏农工商公司、东升乡政府（甲方）签订拆迁安置用房协议，其中约定：乙方自愿购买甲方西三旗悦秀园小区4号楼1单元302号房屋，房屋用途为住宅；双方同意上述房屋安置价为每建筑平方米人民币3604元，价款合计为271778元。
协议签订后，被告鸥鹏农工商公司给原告出具了房屋出库单，原告凭此出库单人住了北京市海淀区西三旗悦秀园小区4号楼1单元302号。后被告阳光公司以在本市海淀区西三旗悦秀园小区张贴通知的形式，告知业主办理悦秀园小区商品房房产过户手续。现原告未取得房屋产权证。后原告听说该安置房的实际价格是2400元，故向政府反映未果后起诉。
【专家评析】
本案争议焦点系原告所购买的房屋是否属拆迁安置用房，是否应享受1165元／平方米的成本价格。
从原告购房过程看，阳光公司对原告原房屋进行拆迁时，实行的是货币补偿，双方达成了房屋拆迁货币补偿协议。同时原告与阳光公司、鸥鹏农工商公司和东升乡政府签订了拆迁安置用房协议，协议中约定原告所购房屋价格为每平方米均价3400元，原告同意以其拆迁补偿协议获得的拆迁补偿款支付购房款。协议签订后，原告人住该房至今。
作为购房人的原告，在对合同约定内容已明知，尤其对购房单价充分了解的情况下，自愿选择购买本市海淀区西三旗悦秀园小区的房屋并签署此合同，因此该协议系双方真实意思表示，该合同系双方真实意思表示，不违反国家法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方之间形成了房屋买卖关系。
原告现主张的内容即是基于该协议，故此案应为房屋买卖合同纠纷。原告所购房屋坐落的土地即本市海淀区西三旗悦秀园小区，在被告阳光公司取得规划批示时虽为划拨性质，但被告阳光公司作为承受本市海淀区西三旗悦秀园小区规划项目的开发建设单位，交纳了包括上述规划土地范围内的土地出让金，该部分用地性质转为出让使用。该行为虽然发生在双方签订拆迁安置用房协议之后，但此行为已被行政机关予以追认。故该拆迁安置用房协议通过被告首创阳光公司补交土地出让金的行为予以了明确。
基于以上分析认为，拆迁安置用房协议虽名为拆迁安置用房协议，但该协议中约定的原告所购房屋并不属于安置用房的性质。该协议系双方真实意思约定，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，双方均应根据诚实信用原则，全面、适当地履行。现原告主张按京国土房管改[2002]480号文件规定办理安置房产权证以及退还多收取购房款之诉讼请求缺乏有效合同条款的支持。因此，原告请求权的基础不能成立，对其主张的诉讼请求均不予支持。
故原告购买的房屋不属于拆迁安置用房，房屋价格系双方约定的价格。
【法条指引】
《合同法》
第6条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第8条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
