《协议书》签订后，张某出资拆除了邱某的旧房，并在邱某的旧房新建了一层面积约90平方米的毛坯房。同年12月，区城市管理行政执法局以该房屋不合法为由，决定停止房屋的建设。
尔后，双方资金投入等问题产生纠纷，张某提起诉讼称，截止房屋被拆除时已累计投入建房资金5万元。在得知原、被告签订的《协议书》违反国家法律强制性规定无效后，原告多次要求被告返还定金并折价补偿原告的投资损失，但被告均未理睬，请求判令：（1）被告立即返还原告定金5万元，并折价补偿原告建房投入的5万元；（2）本案的诉讼费用由被告承担。
被告辩称，由于《协议书》违反法律的强制性规定而无效，原告对此同样存在过错，原、被告签订的《协议书》中并没有关于定金的约定，而是约定了原告方支付给被告的5万元补偿费。所以原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉求。
【专家评析】
区法院认为，本案是合作建房合同纠纷，涉案土地的性质是宅基地，按法律规定只允许使用权人邱某在该地块上建造房屋，而使用权人不得非法出租、买卖或变相买卖。原、被告双方实际上是非法变相购买房产，其行为违反国家关于农村土地管理的相关法律法规，应认定为无效，双方对此负有同等过错。因旧房屋已拆除，其损失原、被告双方各自承担50%，因此被告应返还原告补偿费2.5万元。对原告举证的汇总明细中所列的实际建房费用，被告应予以返还。
本案的争议焦点在于：1、在宅基地上合作建房的协议是否有效？2、合作建房协议被认定无效后的财产如何返还？
宅基地，是指农民的住房和辅助用房所占用的土地。宅基地只能用于建造住宅及其附属设施，主要用途是自用，限于居住功能。根据《土地管理法》的规定，宅基地属于农村集体经济组织所有，村民只能在宅基地上建造房屋，不能出租、买卖或变相买卖。
宅基地使用权是我国特有的一种用益物权，农村宅基地使用权人必须具有集体经济组织成员身份。因此，宅基地只能在本集体经济组织成员间转让，非农户口居民不能在农村购置宅基地。本案中，张某没有集体经济组织成员身份，因此不能享有宅基地使用权。
我国实行房地一体主义，房屋所有权和宅基地使用权不可分割。双方在合作建房协议约定了房屋的产权分配，建成后房屋产权的50%归张某所有，但是我国严格限制宅基地的流转，张某非农业人口身份无法登记享有宅基地使用权，所以张某也无法登记享有房屋所有权。故双方签订的合作建房合同因违反法律法规的强制性规定而无效。《合同法》第58条规定，因合同无效而取得的财产应予返还。张某和邱某都知道所用地块的性质是宅基地，法律禁止向非本集体经济组织成员转让宅基地，因此，张某、邱某对于合同无效负有同等的过错。所以法院判决张某、邱某就旧房被拆除的损失各负一半的责任。
【法条指引】
《物权法》
第153条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
《土地管理法》
第8条第2款农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
《土地管理法》
第62条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
第63条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
43.城市居民与农村村民的私房买卖协议有效吗？
【宣讲要点】
宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，所以城市居民是无法取得宅基地使用权的。我国实行“房地一体”，如果城市居民不能取得宅基地使用权，那么城市居民也无法得到宅基地上房屋的所有权。因此，城市居民与农村村民之间的私房买卖房协议会违反了我国现行土地管理法律、法规、政策规定，应当认定无效。
【典型案例】
2002年7月，原告李玉兰与被告马海涛签订了房屋买卖协议，约定购买被告位于宋庄镇的8间房屋及院落，房屋价款4.5万元。李玉兰交清了房款，马海涛交付了房屋。李玉兰对该房屋进行了整修。
2006年，马海涛向法院起诉要求确认双方签订的房屋买卖协议无效，返还房屋。一审法院以李玉兰是城镇居民，不得买卖农村集体经济组织成员的住房为由，判决李玉兰将房屋腾退给马海涛，马海涛给付李玉兰补偿款9.3万元。李玉兰不服，提前上诉。
二审法院作出终审判决：马海涛与李玉兰所签之《买卖房协议书》的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。李玉兰并非该村村民，无权获得宅基地使用权，因此认定合同无效。李玉兰向马海涛返还房屋，马海涛向李玉兰支付房屋及添附部分价款9.3万元。
法院也在判决中指出，马海涛明知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围，出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，应对李玉兰的信赖利益损失进行赔偿。对于买受人利益损失的赔偿，应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素予以确定。因李玉兰在原审法院审理期间，未就其损失提出明确的反诉主张，此案二审时，不宜就损失赔偿问题一并处理，李玉兰可就赔偿问题另行主张。
【专家评析】
自上世纪90年代开始便有画家在通州区宋庄镇购买农民自有住宅改造为工作室及居住。因为众多画家的迁入，宋庄镇“画家村”已具有一定规模，并成为北京市首批正式认定的文化创意产业集聚区，加之地铁的修建，从而使得当地土地价值连连攀升。也正是由于地价的上涨、土地被征用、拆迁房屋后可获高额补偿安置费用等原因，不断有该镇村民以城市居民不能购买农村房屋为由，诉请主张多年前其与入村画家签订并履行的房屋买卖合同无效的案件出现。
本案争议的焦点是李玉兰与马海涛直接的房屋买卖合同是否有效？
从该买卖合同的内容看，虽然交易的标的物仅仅是房屋，但在我国房地一体的法律背景下，实际上双方交易的标的物也包括了相应的宅基地，这与我国目前严格限制宅基地流转的政策是相违背的。
农村宅基地使用权有以下特点：
第一，农村宅基地的所有权归集体经济组织；
第二，农村宅基地使用权的主体是特定的农村居民，即属于本集体经济组织特定的成员，农村集体组织以外的人员不能申请并取得宅基地使用权；
第三，农村宅基地使用权具有有限性，即宅基地原则上只能由宅基地使用权人利用宅基地建造住宅及附属设施，供其居住和使用，不能将宅基地使用权转卖；
第四，农村宅基地使用权具有福利性，即农村村民取得宅基地使用权基本上是无偿的，或者只交纳很少的费用。
可见，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系。李玉兰不是该集体经济组织成员，因此不能取得宅基地使用权。因此，李玉兰与马海涛订立的房屋买卖合同因为违反了法律的强制性规定而无效。
根据《合同法》的规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，李玉兰应向马海涛返还房屋。李玉兰对房屋进行过修整，所以马海涛也应当对李玉兰的投入予以返还。
另外，马海涛明知宅基地上的房屋是不能买卖的，却依然与李玉兰签订了买卖合同，由此可以知道马海涛对于合同的无效是有错的，因此，对于他还应该赔偿李玉兰因为合同无效而受到的损失。
【法条指引】
《土地管理法》
第8条城市市区的土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
第43条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。
前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。
第63条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
《合同法》
第58条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
44.外村村民能不能购买宅基地上房屋？
【宣讲要点】
关于外村村民能否购买宅基地上房屋的问题，房屋土地行政管理部门认为：根据的相关规定，是不允许农民将本集体经济组织农民集体所有的宅基地及房屋卖给外村农民的。其法律依据为《土地管理法》的第43条规定，该规定的内容为：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”房屋土地行政管理部门由此规定引申出只允许本集体经济组织成员之间转让宅基地上的房屋，外村村民是不能购买被集体经济组织宅基地上房屋的。
【典型案例】
夏某是某镇甲村的农民。2003年，周某与夏某某签订了一份“私房买卖合同”，约定将其位于某镇乙村的私房出卖给夏某，夏某给付价款37600元。合同签订后，夏某按约支付了购房款并搬至该房居住。
2005年，夏某与该镇拆迁安置部门签订了拆迁补偿协议书，约定由镇拆迁安置部门支付夏某拆迁补偿费93290.54元(包括建筑物补偿费92533.04元、地面附着物补偿费757.5元)、拆迁奖励18506.61元(此款是政府对夏某个人的奖励)，合计111797.15元。
周某于2006年4月起诉至法院，要求收回其住房，退还购房款给夏某，夏某返还拆迁补偿。
法院认为，依照《土地管理法》第63条“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定以及相关法律法规，宅基地使用权的主体是特定的农村居民，且一户只能有一处宅基地。因此，不得向本集体经济组织以外的人员转让农村住房和宅基地，由于周某与夏某的房屋买卖协议违反国家强制性的法律规定，应当认定无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。夏某依据折迁补偿协议应取得的拆迁补偿93290.54元应归周某，所以法院判决周某与夏某所签订的“私房买卖合同”无效。周某返还夏某房屋价款37600元。房屋拆迁补偿费93290.54元归周某所有，拆迁奖励18506.61元归夏某所有。
