在2006年9月14日北京市法院民事审判实务疑难问题研讨会会议纪要中，关于农村私有房屋买卖合同的效力认定及案件的处理原则问题作出了说明，即农村私有房屋买卖合同应当认定无效。2006年会议纪要重申了2004年会议纪要中所确立的原则是恰当的，仍应坚持，同时指出虽然买卖合同以认定无效为原则，但考虑个案的不同情况，可以根据实际情况依法确认合同的效力。例如：
1、出卖人将宅基地上所建房屋卖与城市居民前或同时，该房屋所占宅基地因征用已转为国有土地，原为农民身份的出卖人亦转为城镇居民，则宅基地性质已经发生转变，出卖人请求确认房屋买卖合同无效的，不予支持。
2、城市居民购买农村私有房屋后，如果已购房屋已经有批准权的机关批准并取得合法权属证书的，出卖人请求确认房屋买卖合同无效的，不予支持。
3、买卖双方都是同一集体经济组织的成员，或者诉讼时买受人购房后已将户口迁入所购房屋所在地的集体经济组织的，出卖人请求确认买卖合同无效的，不予支持。
4、买受方协议签字人为居民，但其配偶或父母、子女为购买房屋所在地集体组织成员，且在购买房屋时系家庭成员共同出资，亦共同居住，村集体经济组织同意其买卖合同内容的，可以认定家庭共同购房，出卖人请求确认房屋买卖合同无效的，不予支持。
5、1999年1月1日《土地管理法》修订之前，将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的，出卖人请求确认房屋买卖合同无效的，不予支持。
6、对同一房屋经多次转让的效力的判断，可以依据最后一手买受人的身份情况结合前述处理原则进行判断。
本案正符合上面所提到的第2类情况，因此法院认定原告屈某与被告闻某夫妇的房屋买卖是双方当事人的真实意思表示，房屋买卖合同有效，且闻某夫妇已经取得了房屋产权证书，从而驳回了原告屈某的诉讼请求。
【法条指引】
《物权法》
第152条宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
《土地管理法》
第8条第2款农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
第62条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
第63条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
40.城镇居民可不可继承宅基地使用权？
【宣讲要点】
宅基地是指农村村民为建设自住房屋使用的土地。在我国广大农村，宅基地的管理实行的是所有权与使用权相分离的使用制度。宅基地使用权作为土地使用权的一部分，归当地的农村经济组织(村委会)所有，但公民可以依法取得对宅基地的使用权。同时，我国农村宅基地还有一定的福利性质，农民一般无偿取得宅基地使用权，在取得宅基地使用权后，享有长期占有、使用的权利。因此，农村村民的宅基地使用权是基于“村民”的特定身份取得，村民只有宅基地使用权，不能随意对宅基地进行处置。所以宅基地不属于遗产，不能被继承。
【典型案例】
王某父亲曾向当地村委会申请了一处宅基地并建房。之后王某考上另外一座城市的大学，毕业之后落户到该城市工作。王某的父母去世后，老宅因此闲置。
后村委会通知王某，因其父母均已去世，王某本人又非本集体经济组织成员，按规定村委会需将其老宅的宅基地使用权收回。要求王某在规定时间里将宅基地上的附着物拆除并清理。
王某认为自己是父母的合法继承人，有权继承住宅及宅基地使用权，因此拒绝了村委会的要求。双方争执不下，村委会将王某告上了法庭，要求法院判决王某返还住宅的宅基地使用权。
法院经审理认为，农村宅基地使用权的取得依据是农民个人的集体经济组织成员身份，王某的户口早已经迁出，其不再是本村的集体经济组织成员，宅基地使用权资格自然也应该随之消灭，而其父母的宅基地使用权也因死亡的事实而消灭，因此王某及其父母都不再是宅基地使用权的主体。而关于宅基地使用权能否继承的问题，法院认为，基于身份关系无偿从村集体经济组织获得的宅基地使用权，应作为一种特殊物权，不能作为遗产继承，因此法院判决王某将该宅基地使用权返还给村委会。
【专家评析】
根据我国现行法律，基于身份关系，无偿从村集体经济组织获得的宅基地使用权，应作为一种特殊物权。因此，农村宅基地不能作为一般“财产”进行继承。另外，农村宅基地使用权与农民个人的集体组织成员资格紧密相关，必须因具有农村集体经济组织成员资格而取得，具有很强的人身依附性。本案中，随着王某户口的迁出，其宅基地使用权资格就随之丧失，而其父母的土地使用权也因他们的死亡而丧失。因此，无论是王某还是其父母，都不再是宅基地使用权的主体，村委会有权收回宅基地使用权。
但是，王某不能继承宅基地使用权，并不意味着他不能继承宅基地上房屋。宅基地上房屋是王某父母的合法财产，理应属于遗产。现在的一种变通做法是，村委会一般不会在村民去世后马上收回宅基地，而是承认村民的继承人对宅基地上房屋的合法权利，只要房屋继续存在，那么房屋继承人就可以继续使用房屋，但是他不能再在宅基地上进行新的修建或者扩建，因为他对宅基地是没有使用权的。
【法条指引】
《土地管理法》
第8条第2款农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
第62条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
《继承法》
第3条遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：
（一）公民的收入；
（二）公民的房屋、储蓄和生活用品；
（三）公民的林木、牲畜和家禽；
（四）公民的文物、图书资料；
（五）法律允许公民所有的生产资料；
（六）公民的著作权、专利权中的财产权利；
（七） 公民的其他合法财产。
41.宅基地征地补偿款该怎么继承？
【宣讲要点】
农村宅基地房屋拆迁补偿原则上分为房屋补偿和宅基地使用权补偿。地上物补偿即房屋拆迁的补偿，应当明确房屋所有权人，以确定房屋拆迁补偿款的归属。宅基地使用权具有很强的身份属性，实行按户计算，即增人不增地、减人不减地。宅基地使用权的补偿，应当明确宅基地的使用权人。宅基地使用权审核表登记的内容是确定农村宅基地房屋所有权及宅基地使用权的重要依据。
【典型案例】
原告陈某、金孙（未成年）是母女关系，被告张某与原告陈某是婆媳关系。陈某之夫金子，张某之夫金父分别于2005年、2007年去世。1991年，金家就办理了宅基地使用证，该证登记户主为金父，宅基地使用权审核表中还载有张某及金子的名字。
2008年，金家房屋因修建公路被征用而动迁，动迁补偿款共计410913万元。但陈某与张某就动迁补偿款的分割无法达成协议，故陈某起诉法院要求判令分割并继承动迁补偿款。
陈某认为，争议房屋属张某、金父及金子三人共有，金父、金子对动迁补偿款享有权利，故自己与女儿金孙作为他们的继承人亦应当继承相应的份额。
法院认为，农村宅基地房屋拆迁补偿原则上分为房屋补偿和宅基地使用权补偿。房屋补偿款应当归属房屋权利人。房屋权利人已死亡的，拆迁补偿款可按继承关系处理。所以，对于该房屋地上物的补偿款及其他补偿155053万元，按照金父35%、张某得35%、金子得30%的比例进行分割。由于金父、金子均已去世，所以这笔房屋补偿费就应按照继承法的规定处理。原告并非系争宅基地使用权人，而宅基地使用权人金父与金子已死亡，系争房屋的宅基地使用权当归属被告张某。因此，宅基地使用权的补偿款234129万元应由被告张某所有。由于金子死亡后，两原告即搬离系争房屋，故搬家补助、安置补助费、奖励费、速迁奖共计21731元，理应归被告张某所有。
【专家评析】
在司法实践中，农村宅基地房屋拆迁补偿的矛盾较为突出，拆迁补偿款的分割继承在农村社会中也比较普遍。本案就是此类纠纷的典型案例。本案争议焦点主要是农村宅基地房屋拆迁补偿款在遗产继承中的认定与处理问题。农村宅基地房屋拆迁补偿原则上分为房屋补偿和宅基地使用权补偿。
关于宅基地使用权的补偿。由于宅基地使用权具有很强的身份属性，系农村集体经济组织无偿提供给本集体成员享有的，并且按户计算。当一户出现人口减少，宅基地仍是由一户中剩余的成员共同使用，宅基地使用权的补偿款则由该户剩余的成员共同所有。本案中，根据宅基地使用权证核定的人员，原告并非系争宅基地使用权人，而宅基地使用权人金父与金子已死亡，系争房屋的宅基地使用权当归属被告张某。因此，宅基地使用权的补偿款234129元应由被告张某所有。
地上物补偿即房屋拆迁的补偿，应当明确房屋所有权人，以确定房屋拆迁补偿款的归属。原告提供的农村宅基地使用权审核表注明户主为金父，其他宅基地使用权人为张某、金子。因此，该宅基地使用权审核表是确定农村宅基地房屋所有权的重要依据。因系争房屋系家庭共有财产，要处理金父、金子的遗产继承，必然要对系争房屋进行产权分割。法院根据权利人对财产的贡献大小、财产来源、居住状况等综合考虑，对地上物拆迁补偿以金父得35%、张某得35%、金子得30%的比例进行分割，对搬家补助费、安置补助费、奖励费、速迁奖归属张某一人所有，该分割合法、合情、合理。
【法条指引】
《土地管理法》
第47条征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。
征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。
征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。
被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。
征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。
依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。
国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。
《继承法》
第11条被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的晚辈直系血亲代位继承。代位继承人一般只能继承他的父亲或者母亲有权继承的遗产份额。
42.城市居民可以和农村居民在宅基地上合作建房吗？
【宣讲要点】
由于城乡土地政策的二元化及房地产市场调控的有限，市区房价居高不下，因此越来越多的城镇居民选择与农民合作建房。
但是这样的行为能够得到法律的认可吗？根据《土地管理法》的相关规定，宅基地属于农村集体经济组织所有，村民只能在宅基地上建造房屋，不能出租、买卖或变相买卖。无论双方所签订的合同文书形式如何，只要实质上存在城市居民购买村民宅基地行为，都是无效合同。
城镇居民与农村居民合作建房，约定由农村居民提供宅基地，城镇居民提供资金，所建房屋一半产权归城镇居民所有的，双方实际上是非法变相购买宅基地，其行为违反国家关于农村土地管理的相关法律法规，所以双方签订的合作合同应认定为无效，该行为不能得到法律的认可。
【典型案例】
2007年，原告张某与被告邱某签订《协议书》，约定由张某出资在邱某所有的宅基地上搭建两层楼房，建成后房屋产权的50%归张某所有，今后该房屋的所有权益收入按各50%分配，张某向邱某支付5万元补偿费。同日，张某向邱某支付了5万元。邱某向张某开具《收条》载明：“今收到张某建房子定金伍万元。”
