天津商业向大都市迈进，严格讲是从1900年之后开始的。直接进出口贸易量大幅度上升，出入内地货物增多了：1905年天津进口的洋货净值为59640982海关两，输往内地领有子口税单的洋货值是32944564海关两超过半数；1913年洋货进口净值为70900368海关两，输入内地领有子口税单的洋货值达37384517海关两亦过半数；1928年洋货进口净值为136121064海关两，输入内地领有子口税单的洋货值为61854048海关两亦近半数。1905年领有三联单从内地输津出口的土货值占当年天津土货出口值的72.73%；1913年为39.18%。上述情况表明，领有子口税单和三联单的洋、土货值与天津口岸实际集散的洋、土货值差距颇大，原因是相当一段时间里子口税单和三联单只有洋商有权享受，后来华商虽取得其权但条件苛刻，不少华商仍处于被排斥状态中。
1900年后天津商业繁荣还可从天津城市经济实力扩大与发展等方面得到显示：
据1910年统计：河北、山东、山西、河南及东北和西北部分地区农、副、土、特产品聚集天津转出口的就占当年上述地区出口总额的69.7%，从天津转销上述地区的货物占当年上述地区输入值的30.3%；1912年分别为57.8%和42.2%。1936年有20.2%的华北农、副、土、特产品经由天津出口、转口或在天津销售。有的农产品输津出口或在津消费都达到惊人程度，如华北地区所产棉花聚集天津的，1928年占产量的82%，1938年为94%。
20世纪二三十年代，天津的国内外贸易进入了一个全盛年代，行业门类齐全，从事商务活动的中外商贸行号（包括零售商行）达到128个门类，店铺7124家，商业兼手工业者达4011家。太平洋战争爆发前，在津外商有752家（日商除外），英、美、德、法4国就达493家，日商大小行号铺店有6866家。华商行业在1938年有68个门类，3586家，资本150271770法币元；1941年除金融行业外有75个门类，12288家，资本119264736法币元。如此众多行业和商家远非开埠初期可比。
近代天津商业经济发展和经营商品种类之多，范围之广，影响之大是前所未有的。它经销着中外各地区商品，有名的华竹商号就是天津经销国内外产品最多的华商号之一。天津商业的迅速发展，日渐向租界地区扩展和延伸，天津商业市场重心南移了，标志天津商业大都市化的建筑和购物中心相继在租界出现。
20世纪初期，天津商业市场逐渐形成两个中心，一是以三岔河口沿河地带，以内河航运为基础以北大关为中心向东西南北延伸的原有商业区，包括北门里大街、河北大街、针市街、估衣街以及东门外宫南宫北大街；二是以紫竹林租界为中心城东南沿海河两岸，以海运为基础的新商业区。民国后天津商业中心又有新发展，华界与租界毗连的南市也发展了起来。
天津商业大都市化的象征是：法租界梨栈（今劝业场一带）地段出现了标志性的建筑群与购物中心。它们是：1922-1923年建的国民饭店，1925年建成的浙江兴业银行，1926年建成的天祥商场大楼，1928年建成的七层高的中原公司，特别是象征天津商业大都市化的大型综合商场-劝业场的落成和惠中饭店的竣工营业以及1931年交通旅馆建成。多幢高大建筑在法租界梨栈地段的十字路口各据一方，形成了天津商业繁荣大都市化的中心地带。1935年在国民饭店东面建成的为当时天津最高建筑物-渤海大楼（这是各业商人从事股票、进出口贸易等活动的场所），又为都市化的天津商业繁荣锦上添花。这群高楼大厦与英、法租界的金融街及日租界的中原公司遥相呼应，最终把天津大都市化的商业中心推向了更加繁荣的发展阶段。
天津商业大都市化形成，使埠内外、国内外的货物、客旅与资金源源不断地集散于天津，天津商业经济活动则在更大范围内展开了，成了中国北方统一市场出现的象征，并为中国商业统一市场的最终形成奠定了基础。各国洋行与侨民的聚集与国际航线的开辟又显示了天津这个国际化都市的商业繁荣特点。
天津商业由小到大，由乡镇集市贸易发展到大都市化商埠乃至国际商贸大市场，自然经历了不断发展过程。在这个过程中，天津对外贸易发展及华北铁路、公路交通网络建设则起了举足轻重的推动作用。然而近代天津商业都市化与天津商业繁荣发展，又为近代天津对外贸易发展提供了更广阔集散市场，反过来又推动着华北地区现代化交通网络发展和华北城乡经济开发。可见对外贸易是商业发展的延伸和扩大，而商业经济的繁荣与发展又是外贸发展的必要条件。几方面的相互作用使天津城市物质实体和天津城市经济同华北地域城乡经济得以长足发展，为天津成为华北经、贸中心创造了条件，加快了天津向近代化大都市迈进的步伐。
五、加快了天津城市近代化建设步伐
近代天津对外贸易发展加快了天津城市近代化建设步伐。天津对外贸易无疑是导致天津城市发展和近代化形成的重要原因之一。开埠前矩形的天津城坐落在三岔河口附近，据统计，当时天津城厢建筑面积不过9平方千米。人口在1846年不过20万，半数住在城内，约有8万住在城外东北狭小的沿海河地带，少数散居各门之外，城东南的海河两岸不是荒郊野外，就是人烟稀少村落。天津开埠40年后的1900年前夕，城建区域面积近20平方千米，1949年初约为50多平方千米，成了中国第二大都市。说明开埠后的88年天津城市区域面积是开埠前数百年间的5倍，可见天津城市发展和城市近代化进程是开埠之后出现的。天津城市物质实体的近代化，开始于第二次鸦片战争后英、法、美等各国租界的设立。
租界是列强各国对华进行政治、军事、经济侵略掠夺的基地，是各外国人在津从事政治、经济、军事、宗教文化及商务贸易活动的地区。列强各国侵华和掠夺中国北方经济的各种机构，如领事馆、工部局、警察局、董事局、洋行、银行、商行、航运、保险、商检、房地产、宗教文化团体等无不云集租界内。
1861年英、法、美三国在紫竹林一带首先划定租界共915亩，后是日、德两国于1895年划定租界，加上英租界扩张，1900年前，以紫竹林为起点海河西岸各国租界面积已达5282亩。1900年八国联军侵华后，俄、意、奥、比四国在海河东岸划定租界，占地面积8801亩，加之西岸英、法、日、德租界扩张和美租界并入英租界，八国租界总面积达到22284亩，为天津旧城区的8倍。租界划定和建设，是近代天津城市发展的主要阶段，突出表现是海河码头的筑建。紫竹林租界海河地段，径勘察水深河阔，涨潮和落潮相差8-11尺，适合当时大型轮船出入和停泊，具有建码头、筑港口、兴仓库的良好条件。于是英、法两国便在海河西岸河坝筑建紫竹林码头，计英租界建有五座码头，共1030尺长；法租界建有一座码头，计90尺长。紫竹林码头的建立为各国同天津贸易货运船只往来于市区河岸码头创造了条件，1863年出入市区河岸码头的船只达134艘，总吨位量为36276吨。表明市区河岸码头建立促进了天津外贸发展，并将天津水运中心从三岔河口一带东移到紫竹林一带，开天津城市向东拓展的先声，自此天津传统的三岔河口水运中心日趋没落。
由于租界扩张和外贸发展，来津淘金的外国人与日俱增。1890年除军事人员外在津外国人达620人，1910年增到6304人，1921年又增至11144人，1937年为26437人，1943年是78547人，1945年竟达101502人。最初来津的外国人多居租界外，1900年后几乎迁居租界内。在津外商洋行1906年调查达到232家。据记载：1937年仅坐落租界内的大小外商洋行近2000余家。1935年在津日商洋行（包括栈号）竟达1626家，1940年高达6866家。日商洋行多设在日租界，其他外商洋行多设在英、法租界。辛亥革命前夕天津外商银行有7家，1936年达17家，多半集中在英、法租界的维多利亚街（今解放北路），使之成了当时的“天津华尔街”。同时，租界还是中国朝野要人的避风港、安乐窝及中外要人策划政治阴谋、军事活动的场地，这就是人们所说的“北京是前台，天津是后台”的缘由。
其次，租界内开始的大规模近代化市政建设，包括海河疏浚与租界沼泽地填平、柏油路面铺设与下水道工程施工等，尤其是新街道路桥梁建设，如海大道从天津老城厢经日、法、英、德租界沿海河西岸通向大沽。它的出现为天津城市向东南沿海河发展奠定走向。桥梁建设最重要的有万国桥（今解放桥）、金汤桥及华界金钢桥等，这几座桥建成把天津海河东西两岸的市区连成一体，给津市人们从事各种活动以极大方便。
第三，城市生活用水的净化。水是城市生产、生活所必不可少的条件。1891年英商仁记洋行组织隆茂、泰和、新泰兴等洋行共集资18.7万两白银于1898年筹建天津自来水厂，1899年建成供水，日产水量增到30万加仑（1363立方米），主要供应英、法租界里的洋行、银行及外国人比较集中的地区，一度扩大到德租界。随着租界扩张，人口增多，工商业繁盛，用水量大增，仁记洋行经营的天津自来水厂已不能满足需要，1923年1月英租界工部局将其收购，改为“英国工部局水道处”，按公司事业经营方式进行扩建，太平洋战争爆发前，该水道工程处下属的自来水厂达4处，生产河水达1363立方米，井水为11818立方米，向英、德租界供水，1945年英租界用水户达3793户。再是，1901年在天津“都统衙门”总文案英国人田夏礼的支持下，由华商芮玉等人集资25万两白银在芥园筑建“天津济安自来水股份有限公司”，用英人名义由瑞记洋行出面向香港英国政府注册立案，1903年3月建成供水，最初日产水量6万加仑（272立方米），1904年7月日售水量达380万加仑，供水区域逐步扩展，包括城厢内外，法、澳、意、俄租界，几乎遍及全市城厢，为当时天津最大的河水厂。
第四，电的广泛应用。电是衡量一个国家、一个城市现代化文明程度的重要标志，是城市生产、生活动力的源泉。天津首家安装发电机发电的是德商天津世昌洋行绒毛加工厂，1888年用打包机的机械动力，装设一台小型直流发电机，所发的电除供本厂照明外，还向荷兰驻津领事馆提供1000烛光的照明用电。继之是1900年侵驻塘沽的法军架设电灯自行使用。这就是电力在天津应用于生产、生活的开端。1902年法租界公议局在海河西岸今解放桥附近建了一座具有营业性质的直流发电厂，向法租界部分地区提供照明用电，后因营业不佳，由法国人克立孟、布吉瑞收购，移至法租界26号路（滨江道211号）扩建，1912年发电营业，有卧式蒸汽机两台，带动发电机2000千瓦两台，1916年成立法商电灯股份有限公司，1921年增设汽轮发电机组1250千瓦两台，2500千瓦一台，发电总量1936年达5000千瓦，供应范围大增。1904年天津比商电灯电车公司成立，在金家窑建立发电所，1906年发电营业，最初发电量约1000多千瓦，1921年更新了发电机组3台，1936年发电容量达12800千瓦。英租界的发电厂是1906年英商仁记洋行受英租界当局委托在今成都道口建的小规模直流发电厂，供英租界照明用电，1920年英工部局将其收回组建为电务处，改为交流供电，1923年又装1000千瓦汽轮发电机两台，1924-1927年间增设2500千瓦发电机一台，1936年发电总容量达7000千瓦。日租界也自建电厂。德租界早在1908年就建起了直流发电所。中国地方当局在中国地界先后办起多处发电厂。民国以来纺织、面粉、化学等工业崛起后，各大工厂自建电厂。电厂建立为天津城市工业化、近代化、都市化准备了条件，使天津城市步入了电气化时代。
