本章首先主要探讨的是，在以上几章中已着重分析过的房地产金融形式或活动以外的一些比较重要的房地产金融形式。这包括房地产的典当和典权、三种主要的非全额房地产融资方式（即回租、回购、贷款合作）、物业维修基金（即专项维修资金）的金融创新形式以及反抵押贷款、反按揭等新型的金融形式。
另外，本章还在着重分析了我国房地产税费制度的现状、存在的问题以及改革进程，其中正在筹划中的推行物业税的改革成为该进程在现阶段的一大亮点。
房地产典当和房地产典权
一、房地产典当
典当是房地产使用权特有的一种形式，它是指房地产所有人将一定期限内的房地产使用权，以一定的典价让渡给他人的行为。其中，房地产使用权的出让方称出典人，受让方称典权人或承典人，同时双方可以规定典期，以便归还贷款并收回房地产使用权。
房屋典当是有偿的民事法律行为，承典人和出典人均享有一定的权利并承担相应义务。
1.承典人的权利和义务
（1）承典人的权利有：
①对典当房屋享有占有、使用和收益的权利，这是他的一项最主要的权利；②有转让、出租、抵押该房屋的权利，但是承典人行使这些权利时，不得侵犯出典人在典期届满时回赎房屋的权利；③承典人在典期内有转典房屋的权利；④承典人在典期届满出典人不回赎房屋时享有取得房屋所有权的权利。
（2）承典人的义务有：
①承典人应该具有合理地占有、使用和收益房屋的义务，不得侵犯出典人的房屋所有权；②支付典价的义务；③在典期届满时返还房屋的义务；④在取得房屋所有权时，补足典价与房屋价值差价的义务。
2.出典人的权利和义务
（1）出典人的权利有：
①出典人在房屋典当关系存续期间享有房屋所有权，出典房屋只是部分权能的转移，不影响出典人的所有权；②收取出典房屋典金的权利；③在典期届满无力回赎房屋时，要求承典人支付典价与房屋价值差价的权利；④在典期届满时赎回房屋的权利。
（2）出典人的义务：
①将出典房屋交付承典人，保证承典人对房屋的占有、使用和收益的义务；②在规定的典当期内，不得要求回赎出典房屋的义务；③典当包括两个方面的内容：一是与房产无关的地的典当，二是房（包括与房有关的地）的典当。
房产典当，又称内房，是指房屋所有人因急切需要资金，又不愿意轻易放弃房屋所有权的情况下，有期限有条件地将房屋出典。典当人（承典人）支付典当金，在典当期内，典当行对该房屋具有房地产典权，即对该房屋的占有权、使用权和收益权。典当期满，只要出典人向典当行付清典当金，就可赎回房屋，典权也随之取消。因而，典当也称活卖。如果出典人典当期届满未能赎回，且续典后仍无经济实力赎回则为绝卖，承典人则拥有房屋产权。
从严格意义上讲，房地产的典与房地产的当是有区别的。这两者的区别主要在于：
（1）在典的关系中，典当行在承担妥善保管典物的义务的同时，有权使用和收益；在当的关系中，典当行只承担妥善保管当物的义务，不得使用该当物，也不得将该当物出租等以获得收益。
（2）在典的关系中，借款人无须向典当行支付利息和保管费，典当行也不必支付使用费；在当的关系中，借款方必须向典当行支付相应的利息和保管费。也就是说，典中的典权人，在典期内对典物既享有占有权，又享有使用权；而当中的典当行，在当期内对当物享有占有权，却不享有使用权。
从法律关系来看，典用益物权为条件，当以质押为条件，两者的基础都是资金借贷。房地产典当通常以典为主。房屋的典，在典期内，典当行所付出的典价不计收利息，房屋产权所有要典出的房屋也不收租金。但在约定的典期内，典当行可以使用该房屋，也可出租，收取租金；而房屋的出典人继续使用自己已典出的房屋，出典人要向典当行缴纳一定的租金，这种租金称之为典租。
房屋出典时典当行所付的房屋典价是房屋在典期内的损耗价值的货币表现，相当于房屋在典期内的折旧费。因而，房屋典价等于房屋估算价格、年折旧率、相应典期三者的乘积。房屋价格估算时要考虑房屋本身的结构、质量、使用年限、装潢和房屋所处的环境与位置、房产市场行情等。至于房屋的当，其典当金及典当利息等的计算则可以比照一般当物的典当来处理。
二、房地产典权
房地产典权是指典权人（典当行）支付典金，占有出典人的房地产，而取得一定时期内的使用和收益的权利。也就是房地产所有人将其所有的房地产交与承典人在一定时期内使用和收益，而取得典金的权利义务关系。房地产典权的特性主要有以下五个方面。
1.典权属于担保物权
从出典人的角度看，其所有的房地产出典，目的是为了收回具有借贷性质的典价，一旦典期到期，出典人有权支付原典价赎回房地产典物，这又具备了债务清偿的性质。可见，出典人典出房地产是为了取得一定数量的资金，最初的典权关系是为了担保债务履行的目的而建立的，房地产属于担保物权。
2.典权属于用益物权
从典权人的角度看，房地产典权属于物权，但它是一种不完全的物权，它是在他人所有物上所享有的某些有限度的权利，是一种有限的用益物权，即对他人的房地产在不损害其本质的条件下使用与收益的权利。这种有限性体现在典当的期限上。房地产出典人在进行典当时，与承典人共同商定典期，当典期届满时，房地产出典人就可行使赎回权。出典人向承典人交付原典价，承典人将受典房地产交回出典人，典权也随之消失。
3.典权行使主体的可变性
典权人对房地产典物有权使用和收益，不付租金，还有权将房地产出租，还可将房地产典权转让。
4.典权赎回行使主体的可变性
房地产出典人是行使典物赎回权的主体，也可以由出典人的继承人来行使典物赎回权，还可以由所典房地产的受让人来行使赎回权。
5.典权赎回有明确的时限规定
典权赎回时间是由典期及续典期构成的。典期由出典人与承典人商定，续典期由法律规定。如出典人在法律规定的时限内不行使赎回权，房地产出典人就完全丧失所有权，承典人便成为该房地产的所有人。
三、房屋典当及其特征
1.房屋典当
房屋典当是指承典人支付一定的典金，占有出典人的房屋，并可以使用和收益，在典期届满时，由出典人偿还典金赎回出典房屋，占有、使用、收益房屋。在我国，房屋典当主要发生在公民之间，集体所有制和全民所有制单位作为典当法律关系的主体不多。房地产典当的客体是房屋，出典的房屋必须为出典人享有所有权或者经营管理权的房屋。房屋典当法律关系的内容是指承典人和出典人的权利和义务。
房屋典当法律关系具有以下特征：
（1）房屋典当以转移房屋的占有为要点。房屋出典后，出典人应立即将房屋转移给典权人，即承典人占有，承典人有使用、收益房屋的权利。这是典当房屋与房屋抵押的主要区别之一。
（2）房屋典当是有偿的民事法律关系。当事人双方均享有一定的权利并承担相应义务，房屋典权人必须支付一定的典金才能取得对房屋的占有、使用和收益的权利，出典人必须转移房屋的占有以换取典权人的典金。典金的多少由当事人协商确定，但典金一般不高于房屋的实际价值。
（3）房屋典当一般都有典期，即回赎期，在典期内出典人不能回赎。典期的长短由当事人双方约定，也可以不约定典期。当事人未约定典期的，出典人可随时要求回赎。出典人在典期届满时有权以原价回赎出典的房屋。房屋回赎后，典权即行消失。
（4）房屋典当是正式的民事法律行为。房屋典当应该由当事人双方签订房屋典当合同，并到当地房屋管理部门备案。
2.房屋典当的特征
（1）房屋承典人和房屋出典人必须订立典契，并根据有关法律条款规定按3％的典价征收典契税。
（2）房屋典当的双方当事人订立的典契中应该对典价和典期（或出赎时间）规定明确。
（3）房屋典价无利息，出典人在回赎出典的房屋时，只交付给承典人原来支付的典价，而无任何利息。另一方面房屋承典人占有、使用出典的房屋，也不必付房屋租金给出典人。由此看出，房屋典当实际上是以房屋租金充抵了借贷资金（即房屋典价）的利息。
3.房屋典当契约的有效条件
房屋典当是民事法律行为，根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条对民事法律行为构成要件的规定，房屋典当的有效条件主要包括以下四个方面。
（1）房屋出典人应当是对该房屋有处分权的人，如果出典的房屋不是出典人所有，也未经房屋所有人授权，则房屋典当关系不具有法律效力。
（2）房屋典当的双方当事人必须均具有典当的行为能力。未成年人、精神病人等以及其他的无民事行为能力人、限制民事行为能力人，均不能参与房屋典当活动，而必须由其法定代理人代理进行有关的房屋典当行为，否则其行为就无法律效力。
（3）房屋典当的双方当事人应当出于自愿，且意思表示应当真实。所谓自愿，是指不仅当事人有外部的明确表示，而且外部的表示和他的内心意志与愿望要完全一致。如果受到欺诈、胁迫而做出的意思表示，就不属于真实的意思表示，在这些情况下所进行的房屋典当行为不具有法律效力。
（4）房屋典当民事行为不得违反国家法律或者社会公共利益。房屋典当的内容必须符合宪法、法律和有关行政法规、法令的规定，这是房屋典当有效条件中的极为重要的内容之一，如果房屋典当的双方当事人为了自身的利益而损害了他人的利益或者社会公共利益，那么，房屋典当行为将归于无效。
房屋典当的契约应当采取书面形式，且当事人必须到当地房屋管理机关办理有关手续，如登记和纳税。双方当事人已约定房屋典当契约须经过公证机关予以公证后才具有法律效力，否则就不具有法律效力。
四、房地产典当与房地产抵押贷款、房地产租赁
1.典当与抵押具有不同的法律性质
在物权中（物权属于财产权的一类，我国民法通则未分类，统称作“财产权和与财产权有关的财产权”，而将债权、知识产权等单独设类），抵押和典当都属于他物权（他物权又是物权的一类，民法通则统称为“与财产权有关的财产权”，指在他人所有物上设定的各类权益，是除所有权之外的其他权益，如土地使用权、房屋承租权等等）。但是，房地产抵押和典当是不同种类的他物权，抵押属于担保物权范畴，典当则属于用益物权范畴。
担保物权是为了担保债的履行而设定的权利，法律上有质权和抵押权之分。担保标的为动产的叫做质权，标的一般要由抵押人保管，担保标的为房地产的叫抵押，房地产仍由抵押人继续占有。显而易见，质权和抵押的法律行为及客体都是不同的，抵押是专指房地产的担保行为。但是目前社会上不论动产与房地产，也不论担保标的是否转移占有，均用抵押称谓。
典当本来就是典与当两种行为的统称。当即质权或称质押。其中质权人的目的，不是为了占有、使用出质人交付的质押财产，而是为保障实现债权和借贷利息。就房地产抵押贷款来说，贷款人设定抵押的目的也只是为保证取得贷款本息，顺利完成其通过贷款生息的根本目的。典则不然，典权人的目的不是为了取得所支付典价利息，而是为了保证在一定期间内占有、使用出典人的房地产。因此，典权不属于担保物权，而与承租权一样同属于用益物权。出典人在回赎典物时，既不支付典价利息，也不收取房地产的租金，这也是典权关系的一个比较典型的特征。
2.房地产典当与房地产抵押贷款的关系
（1）房地产典当与房地产抵押贷款的相同点。房地产典当与房地产抵押贷款过程中形成的房地产典权和房地产抵押权都属于有限制的物权，两者都是以物借款，都是起源于借贷关系。无论是房地产典当还是房地产抵押贷款，都要有债权人支付款项、债务人得到借款的内容，而且主要是为债务人摆脱缺钱的困境。两者都有担保的含义，都在提交房地产的一定权利之后取得款项。房地产所有权仍为出典人和抵押人所有，但房地产所有权人在房地产出典和抵押期对房地产的处置权受到限制。两者都有不能事先转移房地产的所有权，但在一定期限后，在一定条件下，房地产的所有权存在转移给承典人或承押人的可能性。
（2）房地产典当与房地产抵押贷款的相异点。
①目的不同。设立房地产抵押，主要是为了以房地产作抵押物来保证债务的履行；而设立房屋典当的目的，从出典人的角度来说是为了取得典金，从承典人的角度来说则是为了取得典当房屋的使用和收益权。因此，房地产抵押设定时，一般都不转移占有，仍由抵押人使用管理，当然也有的双方约定将抵押房地产转移给抵押权人占有保管的；而房屋典法设立时，一般都要将典当房屋转移给承典人占有、使用和收益。
②法律后果不同。典当关系设立后，出典人依约定或法律规定逾期不赎的可作绝卖处理，由承典人取得典当房屋的所有权；而设定房屋抵押关系后，如果债务人到期不清偿债务，则房屋抵押权人只能取得变卖房地产的优先受偿权。
③两种关系中的房屋处置期限不同。设定房屋典当关系时，双方可约定典期届满逾期不赎即可看作绝卖，如未约定逾期不赎作绝卖并在契约中未注明绝卖字样的，依最高人民法院有关司法解释的规定，有典期的逾期10年、无典期的经过30年未赎的，则视为绝卖。而我国法律目前为止对抵押房屋的处置尚无期限限制，而且按照有关抵押的民法原理和立法精神，即使房屋抵押双方在变卖前约定到期不还债务抵押房地产即归抵押权人所有，这种约定依法也应该视为无效，因此抵押房地产不存在绝卖问题。
④收益方式不同。在房地产典当关系中，承典人得到的是房地产的使用权和收益权，房地产典当期到期，承典人交回房地产收回典金，没有利息；在房地产抵押贷款关系中，抵押权人（承押人）得到的是确保债务清偿的权利，不能支配抵押的房地产，但具有追及权利，当抵押人擅自处分抵押的房地产，抵押权人可以追及抵押的房地产而行使权利。房地产抵押贷款期满，抵押权人收回贷款本金及利息。
3.房地产典当与房地产租赁的关系
（1）房地产典当与房地产租赁的相同点。房地产典当与房地产租赁都要发生房地产所有权中的占有、使用和收益权的转移，但房地产所有权仍在原所有人手中。
