这是信托机构接受企业、企业主管部门以及机关、团体、事业单位等的委托，直接或代理发行债券、股票以筹借资金的一种信托业务。所谓直接集资是指信托机构以自己的名义，向社会发行债券，以筹集资金，作为开展信托业务的资金来源，信托机构按照高于同类银行存款利率，定期向债券持有人支付利息；如果经营不当，发生了亏损，则可不支付利息，但本金的安全必须得到保障；如果经营得法且盈利丰厚，信托机构则可从净利中提取一部分，以分红的形式分配给持券人。所谓代理集资是信托机构代理为一些企事业单位向社会发行债券、股票，以筹措资金。例如，发行“国家重点建设债券”、“经济建设债券”、“电力债券”等，同时，信托机构还可以受托代为发放股息、红利和债息等。
4．资金信托
资金信托业务是指信托机构接受委托人的委托，对其货币资金进行自主经营的一种信托业务。信托资金的来源必须是各单位可自主支配的资金或归单位和个人所有的资金，主要有单位资金、公益基金和劳保基金。
（1）单位资金信托。这是单位或主管部门，将长期不用的各种基金、利润留成等，通过信托机构代为经营管理以取得收益的一种信托业务。这是一种自益信托，它可以通过书面协议或由委托的信托机构出具授权证书的方式办理，内容包括：信托金额、起止日期、收益率、收益方式、受托人的劳务费用及其收取方式、双方的权责和违约责任等。单位资金不允许提前支取，如委托人临时急需用款，可以凭单位资金信托受益凭证，向信托机构办理抵押贷款。单位资金信托的期限通常大于一年。
（2）公益基金信托。这是委托人以某种公益为目的将基金委托信托机构代为营运，以其收益用于公益的一种信托业务，其资金来源多由政府、社会团体、单位或个人资助、赞助和捐赠，目的是用于社会进步和社会福利等公益事业。它属于非盈利性的资金营运，因此，可享受政府税收优惠，受托人一般只负责营运资金，所得收益另由各基金的分配委员会或托事会负责办理。
（3）劳保基金信托。以管理劳保基金为目的而设立的信托业务，是信托机构受托办理国有、集体、中外合资企业以及事业单位等的退休基金的筹集和管理事宜，以所得收益支付退休职工的生活费。劳保基金信托的资金来源比劳保基金信托存款要广泛得多，后者仅仅限于劳动保险机构的劳保基金，而前者除了劳动部门和实行劳保基金统筹的行业和部门的劳保基金外，还包括所有独立提留并管理劳保基金的国有、集体企事业单位，以及其他合法经济组织。
5．共同投资基金
共同投资基金即投资基金或共同基金。对于国内公众而言，它是一种较新型的投资工具，但在国外已有百余年的历史，并且日趋兴旺，是现代证券业中最有前途的行业，在发达国家的金融市场上，已为实践证明是一种相当先进的投资制度，并已成为举足轻重的金融工具。共同投资基金是由不确定的众多投资者投入资金，委托专门投资机构进行投资和管理，借以分散风险，并享有投资收益的一种投资制度，其基本做法是：专业投资机构如信托投资公司通过发行收益证券或以投资基金股份的方式，将社会上众多投资者的闲散资金汇集起来，组建成巨额基金，然后委托投资专家进行有价证券等分散组合投资，所得收益在扣除了成本和管理费用之后，按投资人的资金份额分配给投资人。
投资基金有多种类型。概括起来，若按法律地位进行分类，可分为契约型和公司型两大类；如果按其赎回的方式进行分类，则可分为开放型和封闭型两大类；其他类型都是由此两种基本类型演变而来的。
（1）契约型基金。这是基于一定的信托契约原理而组织起来的一种共同基金，即通过订立信托契约的方式设立的一种投资基金。此种基金由专门的投资机构共同出资组建一家基金管理公司，由其作为委托人与受托人的基金保险公司和受益人三方当事人订立的信托契约而组成的。该基金通过发行受益凭证的方式，向投资大众募集资金。
（2）公司型基金。以证券投资为目的组建的股份制信托投资公司通过发行公司股票的方式筹集资金而设立的一种投资基金。
一般投资者以购买股票的方式作为投资，公司对证券投资的收益以股息的形式分配给投资者。与普通股份公司相比较，通常身为投资者的股东，对公司事务仅仅有形式上的控制权而已，公司型投资基金有四方面当事人：投资公司、管理公司、保管公司和承销公司。
（3）开放型基金。又称为互惠基金，属契约型的投资基金。基金公司在设立基金时，其基金单位总数不固定，总金额不封顶，可以根据实际情况需要连续发行，投资者可以随时购买基金单位，也可以随时将自己持有的基金单位在基金管理公司设定的内部交易营业日内转卖给基金管理公司。开放型基金对投资者而言，进出十分方便，因此在国际证券市场上发展很快，其速度远远超过封闭型基金。
（4）封闭型基金。其基本原理与开放型基金大致相同，只是在设立基金时，限定了基金总额，在初次发行达到了总额后，基金即宣告成立，并封闭起来不再追加发行，即发行在外的基金份额或受益凭证数量是固定不变的，所以这种基金也称为固定型基金；基金的投资人也不得向发行公司要求赎回持有的股份或受益凭证，如果投资者需要现金和退出基金，可以到证券市场上买卖交易。封闭型基金有经营期限，期满后基金宣告解散，投资者可以向公司赎现。通常在基金刚起步的发展中国家，由于各项金融制度并不很完善，同时为防止外来资本突然涌入或大量流出，对资本市场造成冲击，影响资本市场的发展，故大都采用封闭型的基金。
二、房地产信托的主要业务
根据我国在2001年1月19日颁布的《信托投资公司管理办法》的规定，我国信托投资公司办理的主要信托业务有：信托存款、信托贷款、信托投资、信托代理及信托咨询。信托存款已作为信托资金的来源在前面介绍过，这里主要介绍房地产资金信托、房地产代理信托及房地产其他受托业务。
1．房地产资金信托
房地产资金信托是房地产信托投资公司依据《信托投资公司管理办法》办理的以信托财产为资金的信托业务。它是指委托人出于对房地产信托机构的信任，将自己无法或者不能亲自管理的资金以及国家有关法规限制其亲自管理的资金委托给房地产信托投资公司，由其按照委托人的意愿，为受益人或者特定的目的在房地产领域进行管理、运用和处置。房地产资金信托包括单一资金信托和集合资金信托两种。单一资金信托是指房地产信托投资公司受理单个委托人的单独管理和运用信托资金的信托业务；集合资金信托是指房地产信托投资公司接受两个及以上委托人的委托，共同运用和管理信托资金的信托业务。
房地产信托机构进行房地产资金信托业务可采取房地产贷款（主要是房地产抵押贷款）和房地产投资两种方式。
（1）房地产抵押贷款。房地产抵押贷款是指信托投资公司要求借款人以房产作抵押物而发放的贷款。在房地产开发、建设、经营和购房业务中，凡符合房地产贷款基本条件，并愿意以房地产为抵押物的企业、单位、个人均可申请房地产抵押贷款。信托投资公司根据借款人的申请，审查借款人资格，查验借款人的房产证明、房产抵押物和抵押物清单，审查无误后订立借款合同。合同必须明确借贷双方的责任、权利和义务。在发放贷款以前双方必须对抵押物按国家规定办理抵押品登记手续，并到公证部门进行公证，以免抵押物重复抵押或在贷款期内转让、赠与等行为的发生。贷款期限一般为5年，根据情况可适当放宽贷款期限。房地产抵押贷款可分为产权证抵押和房产实物抵押。产权证抵押是指在抵押期间，房产依然可以使用出租；房产实物抵押是指将房产证和房屋使用权一起抵押给贷款方，在抵押期内房产由贷款方保管，借款方不得使用。
（2）房地产信托投资。房地产信托投资是指具有房地产开发经营权的信托投资公司运用自有资金和稳定的长期信托资金，以投资者的身份直接参与对房地产的投资。随着我国房地产业的兴起和发展，各地有房地产经营开发权的信托投资公司都积极地进行房地产信托投资领域的探索，取得了明显的成绩和有益的经验。
房地产信托投资主要有直接投资开发房地产和联合投资开发房地产两种。
①直接投资开发房地产。有房地产投资开发能力的信托投资机构按照国家房地产开发的有关规定，运用自有资金，直接投资、开发、建造和经营房地产。建成后，再将房地产出售或租赁给需要的单位或个人，从而达到获取收益的目的。
②联合投资开发房地产。联合投资开发房地产是指信托投资机构与其他企业联合经营房地产开发项目。它主要通过以下三种方式进行。
A．股权式投资，即房地产信托投资公司派代表参与被投资企业领导和经营管理，并按投资比例来分得相应的投资利润或承担相应的投资损失。
B．契约式投资，即信托投资机构只是在资金上支持被投资企业，而不参与被投资企业的日常经营管理。信托机构按固定的比例在一定期限内获取投资收益，不承担开发项目的风险。投资期满后，信托机构可以出让股权收回投资资金，也可以重新签约继续投资。
C．贷款式投资，是介于股权式投资契约式投资的一种投资业务方式。信托公司为了获取中期利润，避免长期投资风险，坚持还本原则，在整个合同投资期间获取贷款利息更高的收益。合同投资期一般为5-10年。根据具体情况，合同投资期限可增可减。
房地产资金信托尤其是集合资金信托业务能够很好地发挥信托制度筹集资金的功能，并将资金运用于需要大量资金投入的房地产业。房地产信托机构应该发挥其在房地产信托贷款和房地产信托投资等领域的专业优势，对贷款和投资的项目进行严格的事前审查，并跟踪其进展状况，及时发现其运营过程中可能对信托财产造成损失的问题，从而达到控制风险并分享房地产业较高的投资回报。
2．房地产信托代理
房地产代理是指房地产信托机构受托代为客户办理有关房地产事项的广义信托业务。它是在委托人（即被代理人）和受托人（即代理人）之间产生的一种法律行为和契约关系。委托人本着一定的目的，与作为代理人的房地产信托机构商订契约，授予房地产信托机构以一定的权限，由房地产信托机构代表委托人办理有关房地产事项。房地产信托机构应在委托人授权范围内尽职尽责，履行代理义务，收取代理报酬。房地产代理业务与狭义的房地产信托业务的一个主要区别在于，通常房地产代理业务的代理人并不因为代理而取得财产权。
房地产代理业务的内容主要有：
（1）代理房地产证券业务。房地产信托机构代理房地产证券业务主要包括代理房地产开发经营企业发行房地产债券和房地产股票，代客户保管房地产证券，代理发放股息及红利，代理房地产债券的还本付息工作，受客户委托代理买卖房地产证券，作为主承销商对房地产股票上市公司进行转制与上市辅导。例如，信托机构用房地产开发经营企业抵押的土地作担保，代理发行建房债券，以用于建造房屋资金的不足。
（2）房地产经纪业务。房地产信托机构可通过设立房地产经纪组织，从事房地产经纪事务。房地产经纪事务的主要内容有代理房屋买卖、国有土地使用权转让；代理房屋和国有土地使用权租赁；居间介绍、代理房屋交换和提供房地产咨询服务。
房地产经纪活动应签订房地产经纪合同。房地产经纪合同的主要内容有：标的（经纪事项）；经纪事项的要求和标准，合同履行期限；服务费数额和支付方式、支付时间；违约责任和纠纷解决方式；双方约定的其他内容。
房地产信托机构应发挥其联系面广、信息灵通、信誉良好的优势，积极开展房地产经纪事务。
（3）代理仓库业务。房地产信托机构设置仓库，承办房地产开发经营企业等存放建筑材料和其他有关货物的业务。房地产信托机构代理仓库业务收取一定的租费与手续费。房地产信托机构开办此代理业务，有利于房地产信托机构发放信托质押贷款。
（4）代理收付款项。房地产信托机构受托代理收付房地产款项的代理业务，如代理房地产企业清偿债务、代个人收付房租等。
委托人申请代理收付款项时，应先与房地产信托机构签订协议，明确收付款项的内容、对象、范围、金额、时间及方式等。在收付款项之前，委托人要求房地产信托机构办理收付款项的合法依据及有关单证。房地产信托机构在办理收付款时，只负责按代理协议办理具体的代收代付手续。代理手续费一般由委托人与房地产信托机构按业务繁简程度或收付款金额情况协商收取。对于收付双方的任何经济纠纷，不加干预，均由债权、债务双方自行解决。
（5）房地产业权代理。房地产业权代理是指房地产信托机构受房地产业主的委托，对涉及房地产业主权利的各个方面进行管理，如产权证书的管理、户籍资料的管理和其他涉及房地产产业权利变动情况的管理。
（6）房地产信托机构受房地产开发经营企业的委托，代为办理房地产会计事务。代办的具体事务有：为新建房地产开发经营企业建立健全会计制度和账务，代为建账、记账；受托帮助房地产开发经营企业培训财务会计人员，举办各种形式的会计咨询辅导等。
（7）代理房屋设计、营建监督等。房地产信托机构可受托代为办理房屋测量、设计事项，监督房屋工程营建或担任房屋工程投资顾问等。
3．房地产其他受托业务
（1）房地产开发经营企业托管。房地产开发经营企业托管是指房地产开发经营企业的资产所有者将房地产开发经营企业全部或部分资产的法人财产权以契约形式委托给房地产信托机构，由房地产信托机构在一定条件和期限内，使所委托的资产实现保值与增值的一种信托形式。这是一种权利信托，在信托期内，房地产信托机构对托管的房地产开发经营企业拥有按照信托契约规定的财产经营权，并对经营结果承担经济责任。
