（3）空间权和土地所有权、土地使用权之间存在相互制约的关系，空间权的产生大大缩小了传统的土地所有权的范围。传统的土地所有权，其范围上达天宇，下至地心，几乎没有限制。与此同时，空间权本身也要受到土地所有权和土地使用权的制约，空间权人在利用其空间时，不得妨碍土地所有权和土地使用权人对土地的利用。
①根据有关地球外层空间的国际公约，外层空间不是空间权的客体。
（4）在我国，空间所有权的主体主要是国家，不仅国有土地地表之上下的断层空间归国家所有，就是农村集体经济组织所有的土地地表之上下的断层空间原则上也归国家所有。当然，农村集体经济组织在其所有的土地地表之上下的一定范围内也是享有空间权的，至于农村集体经济组织的空间权与国家的空间权怎样划分，有待于国家通过立法予以明确。
（二）空间权的分类
空间权，依不同标准可以有不同的分类：第一，以空间权的客体在地表之上或地表之下为标准，空间权可以分为地上空间权即空中权，与地下空间权即地中权。第二，以空间权之性质为标准，空间权可分为空间所有权与空间利用权。需要说明的是，空间利用权包括物权性质的空间利用权与债权性质的空间利用权，物权性质的空间利用权又可分为空间地上权、空间地役权；债权性质的空间利用权又可分为空间租赁权、空间借贷权。第三，以空间权之可否移转为标准，空间权可分为可移转性空间权与不可移转性空间权。第四，以空间权的存续时间为标准，空间权可分为有期限的空间权与无期限的空间权。
§§§第二节不动产所有权的取得与丧失
一、不动产所有权的取得
不动产所有权的取得，是指民事主体获得以不动产为标的物的排他性的支配权，包括原始取得与继受取得两种方式。所谓原始取得，是指因财产第一次产生或者不依赖原于所有人的权利而取得的所有权；继受取得，是指新的所有人通过法律行为或法律事件而从原所有人处取得财产所有权。取得财产所有权必须以一定的方式为公示，才能产生所有权取得或转移的效力。由于不动产具有价值较大、不能移动的特点。因此，与动产所有权的取得相比，不动产取得的方式与公示方式都有其特色。
民事主体可以通过两种途径获取不动产所有权：其一，通过法律行为取得，主要包括买卖、互易、赠与等，依照传统民法，以上述方式取得所有权的为继受取得。以法律行为取得不动产所有权的，当事人必须履行登记手续。履行登记手续是取得不动产所有权的生效要件，从登记之日起新的权利人享有所有权。其二，通过法律行为以外的方式取得，这类获取不动产所有权的法律事实较多，主要包括生产、时效取得、自然新增土地、没收、继承、法院的判决等，在这些不动产所有权取得的方式中，除通过继承取得所有权的方式属于传统民法中的所有权继受取得以外，其他取得方式均属于所有权原始取得。通过法律行为以外的方式取得所有权，并不以登记为生效要件，兹将这些不动产所有权取得方式概述如下：
（1）继承。根据我国《继承法》第2条规定，继承从被继承人死亡之时开始。因此，因继承而获取不动产所有权的，从被继承人死亡之时所有权发生转移，继承人至此取得被继承人遗产的所有权。此外，通过遗赠取得不动产，受遗赠人也从被继承人死亡时享有所有权。
（2）生产。主要是指通过建筑行为建造房屋或其他建筑物，从而由投资者取得该建筑物的所有权的情形。投资建造房屋或其他建筑物，自该不动产竣工之日起，投资者即取得了这些财产的所有权。需要说明的是，根据我国《城镇房屋所有权登记暂行办法》第10条规定，新房竣工，应于竣工后3个月内申请办理所有权登记。换言之，房屋的投资人只有在登记后才能拥有房屋的所有权。按照这一规定，新建房屋登记之前，权利就会出现真空，在这段时间内财产处于不稳定状态中，所有权人无法享有权利，第三人的利益也无法保护。因此，我们认为，这样的规定明显有违法理，也不符合客观现实，不利于我国财产秩序的稳定。其实，当事人投资建造新的建筑物是一种事实行为，而非法律行为，不必以登记为所有权取得的生效要件。当然，从房产管理和公示的角度看，进行登记也是必要的，但这种登记只是对所有权的确认，而不能成为所有权产生的依据。
（3）时效取得。所谓时效取得，指无权利人以行使所有权的意思公然、和平、连续地占有他人的财产，经过法律规定的期间之后，即依法取得该财产所有权的法律制度①。取得时效既适用动产也适用于不动产。一般认为，不动产取得时效包括不动产登记取得时效与未登记的不动产取得时效。未登记的不动产取得时效，是指非所有人以自主占有的意思，公开、和平、连续占有他人未经登记的不动产达到一定的期限，由占有人取得该不动产的所有权。值得注意的是，根据我国的实际情况，并非所有未经登记的不动产都适用取得时效，一些特殊的不动产即使未予登记，也不能适用时效取得，如国有土地所有权就不可能适用取得时效。所谓不动产登记取得时效，是指非真正的所有权人登记为不动产所有人，并占有该不动产且以所有人的身份行使其权利，自其权利登记之日起达到一定期限而未被注销，登记人实际取得该不动产所有权。在现实生活中因种种原因，可能产生不动产登记的权利人与事实上的权利人不一致的情形，如果真正的权利人不及时改变这种与事实不符的状况，经过一定期间之后，就应当赋予占有人以所有权人的身份，使财产关系稳定下来。在真正的权利人已经登记为不动产所有权人的情况下，因已进行物权公示，故不发生时效取得。对不动产适用时效取得有利于稳定法律关系，维护交易安全。与动产相比，不动产价值一般较大，所以应从严掌握不动产取得时效的条件。从国外立法看，取得时效的期间一般规定较长，如德国民法为30年，瑞士民法为10年。我们认为，根据我国的实际情况，规定取得时效的期间为20年较为适当①。通过时效取得不动产，自法定期限届满之日起，即取得该不动产的所有权。
①关于时效取得的构成要件，作者将在“动产所有权的取得”一节中详述。
（4）自然新增土地。由于河流淤积、河道变更及其他方式，可致土地自然增加，对于自然增加的土地，一般归国家所有，如果新增的土地已经为农村集体经济组织利用的，归农村集体组织所有。自这些土地形成之日起，国家或集体即成为新增土地的所有权人。
（5）没收、征收。所谓没收，是国家行政机关或司法机关对自然人、法人的违法所得无偿收归国有。征收，是指国家基于社会公共利益的目的，依照法定程序，将属于自然人或法人的财产强制收归国有，但国家应给予被征收人以合理的补偿。没收、征收的不动产自政府指令下达之日起，国家便成为该不动产的所有权人。需要说明的是，征收与征用是两种不同的制度，征用是指国家在紧急状态下，征用自然人或法人的财产，在紧急状态结束后，国家须返还被征用的财产。
（6）法院判决、强制执行令。不动产可因法院判决、强制执行令而发生所有权变动的效力。
二、不动产所有权的丧失
不动产所有权的丧失，是不动产所有人丧失对不动产标的物的直接支配力，最终失去对原所有物的占有、使用、收益和处分的权利。引起不动产所有权丧失的原因很多，但大都与不动产所有权的取得相关，一方权利的取得即意味着另一方权利的丧失，这种情形被称为所有权的相对丧失。例如，一定的主体通过买卖、互易、赠与等法律行为取得不动产所有权，与之进行民事法律行为的相对方，则丧失该不动产所有权。所有权的相对丧失，也包括不动产所有权基于法律行为以外的原因丧失，如依照政府的指令、法院的判决、法律规定而丧失所有权。上述不动产所有权相对丧失的，原权利人在登记部门履行完注销手续后，不再为该项不动产的所有权人。值得注意的是，与动产所有权抛弃不同，当事人抛弃不动产所有权的，除由权利人作出抛弃其不动产所有权的意思表示以外，还需到有关部门办理注销登记，才能发生法律效力。当事人虽有抛弃不动产所有权的意思表示，并且事实上放弃对该不动产的占有、使用及收益，但只要所有人没有在有关部门办理注销登记，就不能认定其丧失了该不动产的所有权。抛弃不动产所有权的，从注销之日起，原所有权人丧失其对物的全面的支配权。与所有权的相对丧失相对应的情形是所有权的绝对丧失。当标的物本身完全灭失时，即发生所有权的绝对丧失，例如，建筑物被炸弹彻底摧毁、土地因海平面上升而没入海底等，均发生所有权的绝对丧失①。
①梁慧星：《中国物权法草案建议稿》，社会科学文献出版社1999年版，第17页。
§§§第三节不动产的相邻关系
一、相邻关系的概念和特征
（一）相邻关系的概念
相邻关系，是指相邻的不动产所有人或使用人，在行使所有权或使用权时，因相互间依法给予方便或接受限制而发生的权利、义务关系。不动产相邻关系，从本质上讲是不动产所有人或使用人的财产权利的延伸，同时又是对他方所有人或使用人的财产权利的限制，反之亦然，这是不动产相邻双方法定的权利与义务。例如，甲、乙都为农村集体土地的承包人，甲承包的土地为乙承包的土地所包围，非通过乙的承包地无法到达公用通道或虽有其他通道但非常不便，甲就有权通过乙的土地到达自己的土地或公用通道。这样一来，在甲、乙两个土地承包人之间便发生了相邻关系。这种相邻关系对于乙而言，是对其土地使用权的必要限制，而对于甲来说，则是对其土地使用权的合理延伸。
不动产相邻关系，发端于罗马法，是近代民法中的一项重要的法律制度。民法中的物权，尤其是所有权，是权利人直接支配标的物并享受其利益的排他性的权利。权利主体原则上均可以对权利客体为自由的占有、使用、收益和处分并排除他人的干涉。然而，当不动产相邻时，如果不动产所有人或使用人都绝对自由地行使用其权利，相邻各方极有可能发生纠纷和冲突，其结果不仅使不动产本身不能发挥最大的经济效益，而且也会因相邻各方的纷争而损害不动产的财产秩序。有鉴于此，立法者通过建立有关不动产相邻关系的法律制度，对相邻的不动产各方的利益加以调整，使不动产得以充分发挥其作用，进而维护社会财产秩序，并促进整个国民经济的健康发展。作为一项法律制度，不动产相邻关系的功效在于扩张一方的所有权或使用权，令相邻他方承担作为或不作为的义务，以限制该方的排除请求权；当扩张权利的一方在造成相邻他方的损失时，应给予其适当的补偿，以实现当事人双方利益的平衡。
在民事立法中，相邻关系一般于所有权部分予以规定，那么我们是否可以认为，相邻关系仅适用于相邻的不动产所有权之间，而不适应相邻关系的其他性质的权利，如不动产使用权之间呢？的确，从近现代各国民法的发展历史看，立法者最初是以不动产所有权为模型来设计相邻关系制度的，但后来不动产所有权以外的权利，如土地使用权等，在行使时也会发生类似于不动产所有权之间的冲突和纠纷，因此，多数国家通过立法，或通过有权解释，使不动产相邻关系适应于不动产所有权之外的其他性质的权利，即不动产的使用权。使不动产相邻关系适应于不动产的使用权，在我国具有特别重要的意义，这是因为我国的土地属国家或集体所有，公民个人及一般的社会团体不能成为土地所有权的主体，而只能成为土地使用权的主体，因而大量的相邻关系发生在土地使用权人之间，此外，我国还有大量其他形式的属于国有资产的不动产，这些国有资产由不同的主体行使使用权，如果我们仍然坚持相邻关系制度只适用于不动产所有权之间，则会严重脱离社会实际。因此，相邻关系不仅适用于相邻的不动产所有权之间，同时也适用于不动产的使用权之间。
①一般说来，在土地因海平面上升而没入海底的情形下，该土地即成为领海海底的一部分，由于国家对领海所享有的支配权及于海底，故原所有权的丧失，也意味着新所有权的产生。
（二）不动产相邻关系的特征
不动产相邻关系具有以下法律特征：
（1）相邻关系发生在两个或两个以上的不动产相互毗邻的所有人或使用人之间。相邻人既可以是法人，也可是公民个人，或者是其他经济组织；既可以是财产的所有权人，也可以是财产的使用权人，如土地承包经营权人、房屋的承租人等。
（2）相邻关系的客体并不是不动产本身，而是由权利人行使不动产的所有权或使用权时所引起的与相邻方有关的经济利益或其他利益。权利人在行使权利时，既要实现自己的合法利益，又要为相邻方提供方便，尊重他人的合法权益。所以，相邻关系的客体主要是行使不动产所体现的利益。至于对不动产本身的争议则不属于相邻关系调整。
（3）相邻关系是因不同的主体对相邻的不动产享有所有权或使用权而产生的。例如房屋相邻而产生了通风采光的相邻关系。相邻关系产生的基础是不动产所有权与使用权，其实质是所有权和使用权的限制和扩张，而动产则不构成民法上的相邻关系。在绝大多数情况下，相邻关系的发生与不动产的自然条件有关，即两个或两个以上的所有人和使用人的不动产是相互毗邻的，并且相邻一方或各方对其不动产的使用不可避免地要使相邻方的权利受到一定程度的限制。
二、处理相邻关系的基本原则
