【投资建议】
50元/股左右可作为长线介入，或以20天均价作为长线买入点。
宏观调控下的房地产行业
要点提示
由于我国处于重工业化时期和城市化进程加速期，再加上人民币汇率的影响，过快上涨的房价将成为社会问题，政府对房地产行业的宏观调控将持续较长一段时间。
投资指南
房地产行业调控的五个阶段：
1.住房制度市场化改革确立
1998年7月：《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》，宣布全国城镇从1998年下半年开始停止住房实物分配，全面实行住房分配货币化，同时建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。至此，我国城镇居民住房市场化改革在制度层面基本确立。
2.需求开始释放，价格加速上涨
2002年：《关于整顿和规范市场秩序的通知》、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》提出加强住房公积金管理、下调个人住房公积金贷款和商业贷款利率。
2003年：《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，提出各地要根据城镇住房制度改革进程、居民住房状况和收入水平的变化，完善住房供应政策，调整住房供应结构，逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房。
3.调控声起，上涨趋缓
2004年3月：《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，规定2004年8月31日是协议出让经营性土地使用权的最后期限，之后所有土地不得再协议出让。
4.调控接二连三，观望气氛浓厚
2005年3月：上调个人住房公积金贷款利率、取消住房贷款优惠利率、个人住房贷款最低首付款比例由20%提高到30%；《国务院2005年工作要点》(“国八条”)；2005年4月：新“国八条”；2005年5月：《关于做好稳定住房价格工作的意见》(“9070”政策、购买不足5年转手交易的二手房售房收入全额征收营业税)；2006年5月：“国六条”、《关于调整住房供应结构、稳定住房价格的意见》；2007年1月：《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》。
5.预期趋于一致
2007年4月：《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》。
2007年9月：《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。
如何看待政策调控：
房地产行业的政策调控，再次增加房地产流通环节的税费不能够达到调控的目的，政府调控将在市场需求和供给之间寻求新的思路。
调控房地产市场，供给和需求是两个着力点。政府不可能短时间内大幅增加土地供应，在供给方面可以调控的方面是针对土地供应，给予市场参与者较为明朗的预期，并调节土地供应的结构。
在需求上，城镇住房制度市场化改革奠定了房地产行业发展的基础，促进了城镇居民住房条件的改善。即使在市场经济条件下，也并不是所有需求都可以依靠市场解决。在住房领域，需求应该采取市场配置和政府保障两个途径。
供给和需求两方面的调控任重道远，相对来说，后者更难。但只要政府有步骤地坚定实施，长期来看会得到令市场参与各方都满意的结果。这有利于房地产行业的长远发展。
未来较长时间内行业调控仍将持续和深入，因此投资于房地产业存在着一定的不确定性。但调控使行业“优胜劣汰”加剧，行业集中度提高，龙头公司将获得更多的发展机会，优势房地产企业业绩增长将大大超过行业平均水平。
专家估计，未来两年房地产企业业绩将不断造好，结合人民币持续稳定的升值态势，地产股估值水平将不断提升。而业绩高增长和人民币升值将是地产股长期的投资主题，地产股强势在未来两年将得以维持。
提醒您：
由于我国处于重工业化时期和城市化进程加速期，针对房地产行业的宏观调控在我国近期内将是常态。虽然调控不会改变行业增长的趋势，短期内受到压制的刚性需求未来也会释放出来，但调控将影响房地产公司的短期业绩，对短期投资者而言，风险较大。
投资成长，把握并购价值
要点提示
随着行业加速整合、全国性龙头企业之间竞争加剧，各个地方市场龙头企业的并购价值将显现出来，高溢价并购的案例会增多，区域地产公司不会一直被低估。
投资指南
到2008年3月中旬为止，地产股普遍距离年内高点下跌30%～50%，可以说是遭受了重创，同时，动态估值水平也已大幅下移，许多优质地产股2008年动态PE都在20～25倍左右。虽然短期内板块整体难以启动大的行情，但是我们认为，房地产行业基本面没有发生根本的变化，仍将保持景气；房地产股就是成长股，行业优质公司在2008年仍将跑赢大盘，是投资者必配的重要品种。
1.成长性是化解估值风险的关键
A股上市公司的高估值与业绩超预期增长有很大关系，但长期而言，市场的估值中枢终将回归到国际和历史平均水平。2007年末地产股的大幅回调，与前期的估值高企有很大关系。不过我们依然看好地产股的长期表现，地产股就是成长股，其成长性是化解估值风险的关键。
2.进取才能高速成长
对于地产股的成长模式，龙头公司全国布局、在各个区域市场复制自身的成功经验，快速滚动开发。尽管金地集团、保利地产等2007年经营策略更为进取的地产商股价回调较多，但是，中国房地产市场的基本面没有发生根本变化，市场空间仍然巨大，宏观调控加速行业整合，理性、进取的地产商仍将实现高成长。
3.并购价值开始体现
与全国布局的行业龙头企业相比，一些区域性地产商由于成长空间有限，过去估值水平一直不高。但随着行业整合的加速，这些区域公司，尤其是其中具有强大市场号召力的地方龙头公司的并购价值开始体现出来。随着全国性地产商不断进入新的城市，并试图成为当地市场的佼佼者，这时与其在当地另起炉灶、高价拍地，不如直接收购当地公司。比较典型的案例如万科并购南都，从而进入杭州市场。
投资者可关注以下四类股票的投资机会：
1.行业竞争力、土地获取能力强的公司，如万科A、金地集团、保利地产。
2.房地产业务整体上市、大量廉价土地、增长估值潜力大的公司，如招商地产、泛海建设、苏宁环球、*ST广厦、中粮地产、珠江实业。
3.母公司持续注资的公司，如中华企业、上实发展、世纪中天、天鸿宝业、世茂股份、华业地产、香江控股。
4.地方性资源丰富的龙头公司，如天房发展、渝开发、北京城建、中华企业、上实发展、华发股份、安徽水利、深圳振业、深长城。
5.基本面改善、高速增长的公司，如冠城股份、亿城股份、阳光股份，等等。
提醒您：
建议投资者在投资房地产板块时：
◆以成长性为核心，重点关注全国布局、成长动力强劲的行业龙头，如万科A、金地集团和保利地产。
◆把握并购价值，重点关注有所低估的区域性龙头企业，如栖霞建设和华发股份。
◆此外，一些处于转折点、业绩在2008年以后会有大幅增长的公司也值得关注，如珠江实业和*ST广厦。
如何抓住宏观调控下的短线机会
要点提示：
宏观调控对房地产而言可以说影响巨大，但并非绝对的利空效应。实际上宏观调控对优质地产股而言可能是机会大于风险。
在各种因素的左右下，操作策略上对于地产股如何取舍，对投资者而言确实是一个很头痛的问题。
一方面，房地产板块的过度下跌有时候会显得有些矫枉过正。另一方面，由于房地产价格未来波动的趋势确实存在很大的变数，2008年出现像前几年那样大的涨幅几乎是不可能的，因而地产股也就并不明显具备吸引长线资金关注的上涨空间。
但从长期看，我国城镇住宅市场供不应求的格局并未根本改变，房价上涨趋势将在一定时期内存在。调控房价并不等于调控地产公司，虽然已无法达到利润高点，但从现在开工面积和地产公司的流转速度来看，不会影响大多数公司业绩的上涨。宏观面上虽然有所变化，但经历了充分下跌后也是价值逐渐体现的时刻。我们认为操作上不宜长线持股，可根据市场节奏择机进行波段操作。
波段操作，就是优选基本面较好的个股，在周线月线企稳，大盘企稳的时候介入，获利到周线、月线基本到头部时出局，选好了个股，至少每一波有30％以上的获利。
波段操作的三个要点：
1.优选基本面较好的个股，不是任何个股都能做波段的。我们可关注以下几类个股：
a龙头地产股，包括全国性地产龙头和区域性地产龙头。
b集团整体上市类地产股，首推国资背景的，如华侨城、天鸿宝业等，其次是民营背景的。
c奥运主题性投资机会下的北京地产股。如北辰实业、金融街等。
2.进行波段操作，必须进行技术分析。
目前，我们的股市还是资金推动型的市场，个股的涨涨跌跌，完全是主力资金运作的结果。
主力资金运作的规律，不外乎人们所了解的建仓、拉高、出货三个大的阶段，中间以洗盘配合。
技术分析的最高境界，就是分析主力资金在运作一只个股的以上三个过程中的时间与空间的轨迹。
