登陆注册
4363200000017

第17章 家居设计(2)

因为是以房产本身抵押贷款,所以房子再出售困难,不利于购房者退市。

如何选择一次性付款

假如买房者选择一次性付款方式,开发商就可能给出每平方米30~100元不等的优惠。以购1年期的期房100平方米为例,假定期房价格为每平方米3000元,总房价约为30万元。

如果一次性付款,开发商会以每平方米60元的幅度让利,买房者就可以节省6000元;而采用分期付款,签合同时得先期付30%,以后再将剩余款项分几次付清,即使不计后几次付款的具体时间数额,按剩余的70%购房款全部存入银行1年期储蓄计算,也只能得到下列存款利息:21万元 × 2.25% = 4725元。

综合比较后,两者之间的利差竟高达1000多元,如果再提高每平方米的优惠则利差更多。因此,一次性付款确实很合算,拥有比较大的获利空间。

提高首付“多多亦省”

据业内人士介绍,针对20万20年期的房贷,如果首付为20%,其利率为6.12%的要比利率为5.51%的多支出1.927万元的利息;首付为30%时,可减少4.13万元的利息。因此,购房者如果有条件,最好提高首付比例,使成本降低。

而且,如果提高首付,也能使购房者减轻月供负担:按照5.51%的利率,首付30%比首付20%能减少4.1307万元的购房支出,每月还能减少172.11元的款额;按6.12%的利率,首付30%比首付20%要减少4.371592万元的购房专出,每月还要减少182.15元的款额。

因此,提高首付,不但能使总购房成本的支出减少,而且能使利率的变动风险降低。

利用新贷款方式

现在银行不断推出新的贷款方式,转按、加按、换按,购房者可以根据自己的情况来选择。其中,变更住房借款人就被简称为“转按”,延长原借款期限或追加贷款额度的可以简称“加按”,变更抵押物的可以简称“换按”;如果在贷款购房以后,想把这套房子卖掉,就可以选择转按。这样,在转按之后,转移的利息负担可以随着首付的减少而增多。

另一方面,由于目前的购房贷款利率在不断地降低,那么,应尽量多申请房贷。只要不是盲目地追求大房子,利息支出应该不算太大。如果到最后实在负担不起,还可以进行“加按”,没有可担心的事情。

贷款银行巧选择

所有银行提供的商业性住房贷款,都涉及到律师费、保险费、抵押登记费,费用标准并不完全一致,如果有可能,应当选择费用最低的银行。

贷款成数巧选择

选择贷款成数时,可以从以下几方面来加以考虑:

要将一部分储备保留,以应付将来的需要。

自己的资金如果已向别的事业投资,且收益率比银行贷款利率要高,就应尽可能多地使用住房贷款,否则就降低贷款成数,使利息负担减少。

除了要支付房价款,买房后还要支付装修、购买电器和家具、支付契税和物业维修基金等多项费用,如果因为这些费用而单独向银行申请贷款,贷款的利率适用消费贷款的利率,利率水平与住房贷款利率的水平相比要高出一些。

所以,由于资金有限,可以尽可能地用住房贷款去支付房价款,而留下自己的钱去应付其他支出。

利用公积金贷款省钱多

目前,公积金贷款的利率低于同期的商业贷款的利率1个百分点左右,所以只要符合使用公积金贷款的条件,就要尽可能申请公积金贷款。

值得注意的是,公积金贷款要求借款人首先是住房公积金的缴存人,如果没有公积金存款,个人只能申请商业贷款。而且,公积金贷款的最高限额并不稳定,对个人提供的公积金贷款额,随着可贷公积金总额积累的增多而增多,如果可贷公积金总额减少,将会出现相反的情况。

如果公积金贷款的最高限额无法满足个人的按揭贷款需要,那么个人只能用商业贷款来弥补不足部分。这种情况下,最好选择组合贷款。

贷款期限与利息支出

利息支出是随着贷款期限而往上涨的。以20万的贷款为例,采用等额本息还款方式,30年期的还款总额是40.92万元,需支付20.92万元的利息,但25年的只需要支出16.88万元的利息,20年的为13.04万元,15年的则为9.43万元,不及30年期的一半,10年期的贷款利息支出仅有6.06万元。

但是,期限不一定越短越好。月供压力总是随着期限的缩短而加大,10年期有2171.52元的月供,15年、20年、25年和30年的月供,则分别是1635.23元、1376.90元、1229.37元和1136.83元。

利息总是随着期限的越长而增多,所以月供下降幅度不会很大。因此一般的购房者可以重点考虑15年到20年期的。作为普通的购房者,必须注意对月供产生影响的因素,月供最好与收入的40%大致相等。

据分析,如果刚结婚或准备结婚的男女双方月收入加在一起达到5000元左右,月供支出就要控制在2000元以内;而对于有了小孩的家庭,支出方面除了生活费以外,还要准备支付小孩的学费。

而且,等到有一些积蓄之后,还要考虑缩短还款期限甚至提前还款。采用等额本金法的(20万贷20年),可在第15年提前还5万元,也可将利息支出节省7105.66元。

贷款期15到20年最恰当

每月还款随着借款期限的延长而减少,但总还款额必然上升,这是一个最基本的常识。10万元贷款借10年,每月需还1090元左右,还款总额约13万元;贷款借20年,每月约需还690元,还款总额约16.6万元。

理财师指出,借款年限一般15到20年就足够了。对普通百姓来说,退休以后再承担较高还款压力,有较大的风险。

另外,在住房贷款业务的营销中,各商业银行会有一些利民措施。如“非指定楼盘按揭贷款业务”,购房人如果自己落实按揭银行,而不需要房产商提供任何担保,就可以享受房产商提供的一次性付款房价优惠措施。

延长还款期限,是以降低每月还款额为目的,但并非期限越长越好。假如期限过长,不能使每月还款额大幅度减少,就会使利息负担白白增添。

房贷如何还款省钱

以20万20年差2万为例。假如贷款总额为20万元、期限是20年,按照目前5.51%的利率,采用本息法还贷,本息共计330457.18元;而采用本金法还贷,本息有32280.72元。两者之间的相差值为18176.46元,几乎冲破2万元的大关。

有相关人士指出,相差值其实就是不同方法产生的息差。如果前期本金还的多,应还本息就会不断缩减,使整体利息支出减少。

如果采用等额本金法,那么第一个月的应还本息金为1751.66元(其中本金833.33元,利息918.33元);而采用等额本息,每月只要归还1376.90元就可以了。但从贷款后的第95个月开始,等额本金应还本息可以减少到1954.74元,比等额本息要低得多。所以,如果借款人确有一些存款,对每月不同的还款额又不嫌麻烦,本金法可以试一试。

但是,如果采用等额还款法,前面支付的利息会很多,提前还贷就不那么合算了。以前两年为例,应当付33045.72元的本息,其中本金总和为11606.91元,利息为21438.81元,大部分资金只是在偿还利息,而本金仅占35.12%。

根据介绍,因为等额本息容易理解,银行方面一般会将这种还款方式推荐给大众,但老百姓在办房贷时,不妨多向银行咨询,看一看有没有其他的还款方式。

直客式贷款买房省钱

贷款买房市民也能在开发商那儿理直气壮地享受一次性付款优惠了。上海浦东发展银行南京分行近期将在全市全面推出直客式贷款,让市民与银行面对面。市民不仅可以自己选银行,而且还可以拿着贷款去开发商那儿享受一次性付款优惠。

1.不需开发商提供阶段性担保。

据介绍,直客式房贷可以让市民与银行直接面对面,由南京市房屋置业担保有限公司为购房人贷款提供阶段性担保,同时协助办理预抵押登记手续,每笔收费标准在3000元左右。

银行人士称,目前商品房直客式房贷仅限于商业性住房贷款业务,公积金组合性直客式房贷还需征得南京市住房公积金管理中心许可。这种贷款方式适合一次性付款优惠折扣大于担保费的购房人。

2.贷款人不再被开发商牵鼻子。

直客式房贷推出后,市民可以选择自己喜欢的银行及多样的还贷方式,因为直客式房贷不需要开发商提供阶段性担保,所以市民买房完全可以撇开开发商。此外,一直难以办成的转按揭也因此成为可能。

7种还款方式帮你细算房贷账

面对越来越复杂的房贷还款方式,选择哪种方式最节约,哪种方式最适合自身需要,这就需要对目前市场上的7种基本房贷还款方式做个比较。

1.等额本息还款。

这是目前最为普遍,也是大部分银行长期推荐的方式。把按揭贷款的本金总额与利息总额相加,然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人,每个月还给银行固定金额,但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。

采用这种还款方式,每月还相同的数额,作为贷款人,操作相对简单。每月承担相同的款项也方便安排收支。尤其是收入处于稳定状态的家庭,买房自住,经济条件不允许前期投入过大,可以选择这种方式。

公务员、教师等职业属于收入和工作机会相对稳定的群体,很适合这种还款方式。

但是,它也有缺陷,由于利息不会随本金数额归还而减少,银行资金占用时间长,还款总利息较以下要介绍的等额本金还款法高。

2.等额本金还款。

所谓等额本金还款,又称利随本清、等本不等息还款法。贷款人将本金分摊到每个月内,同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对等额本息而言,总的利息支出较低,但是前期支付的本金和利息较多,还款负担逐月递减。

使用等额本金还款,开始时每月负担比等额本息要重。尤其是在贷款总额比较大的情况下,相差可能达千元。但是,随着时间推移,还款负担逐渐减轻。

这种方式很适合目前收入较高,但是已经预计到将来收入会减少的人群。实际上,很多中年以上的人群,经过一段时间事业打拼,有一定的经济基础,考虑到年纪渐长,收入可能随着退休等其他因素减少,就可以选择这种方式进行还款。

3.一次还本付息。

此前,银行对这种还款方式的规定是,贷款期限在一年(含一年)以下的,实行到期一次还本付息,利随本清。

但是,随着还款方式变革,一年的期限有望最高延长至5年。该方式银行审批严格,一般只对小额短期贷款开放。

这种还款方式,操作很简单,但是,适用的人群面比较窄,必须注意的是,此方式容易使贷款人缺少还款强迫外力,造成信用损害。采用这种贷款,贷款人最好有较好的自我安排能力。

4.按期付息还本。

贷款人通过和银行协商,可以决定为贷款本金和利息归还制订不同还款时间单位。即自主决定按月、季度或年等时间间隔还款。实际上,就是贷款人按照不同财务状况,把每个月要还的钱凑成几个月一起还。

招商银行推出的“季度还”业务就属于这个范围。从某种程度上来说,它是等额本息还款的变体。这个方式适用于收入不稳定人群,目前很多收入与工作量直接挂钩的年轻人有这个倾向。每个月不同的工作状态决定了当月的收入情况,把一个月的压力分摊到几个月,可以减少这部分群体还款出现滞纳的情况。

5.本金归还计划。

贷款人经过与银行协商,每次本金还款不少于1万元,两次还款间隔不超过12个月,利息可以按月或按季度归还。这是等额本金还款的变体。

此种还款方式银行专为非月收入人群制定,尤其考虑到年终有大额奖金的人群。而目前流行的在家办公一族,很多没有每月固定收入,但是,每完成一个作品都有比较大笔的收入。例如,网络作家、艺术家、设计师和软件设计员等新兴职业。

6.等额递增和等额递减。

这两种还款方式,没有本质上的差异。作为目前几大银行的主推方式,它是等额本息还款方式的另一种变体。它把还款年限进行了细化分割,每个分割单位中,还款方式等同于等额本息。

区别在于,每个时间分割单位的还款数额可能是等额增加或者等额递减。

等额递增方式适合目前还款能力较弱,但是,已经预期到未来会逐步增加的人群。很多年轻人需要买房,并且工作业绩不错,虽然目前的收入负担房贷较困难,但是考虑到未来升迁后的收入大幅增加,可以采用等额递增还款。相反,如果预计到收入将减少,或者目前经济很宽裕,可以选择等额递减。

7.双周供。

目前,按揭贷款的还款方式还有许多新尝试,比如有金融机构推出了“双周供”的还款方式。

所谓“双周供”,是将以前每月一次的还款改为每两周一次,每次还款额几乎等于原月供款的一半。因为贷款还款提高了一倍频率,加快了本金递减的速度,从而减少了贷款的利息支出,缩短了还款期。

但值得注意的是,与每月一次的还款方式相比,这种方式每月至少要扣两次款,可能会增加购房者存钱的频率,也有增大逾期还款的概率的可能。

买房租房哪个划算

批量调控政策相继出台之后,楼市处于缓慢的消化期。买卖双方均进入观望期。有的人预测,房价还有下调的空间,所以选择捂紧钱包过日子,静观其变;有的人认为,拥有私宅是中国人渗透到血液里的观念,现在的观望期正是最好的砍价期、挑选期。

那么,现阶段,买房还是租房?这是个古老而又崭新的话题。如何抉择,不仅要看消费者的实力,还要看个人的偏好了。

1.“借钱吃大餐”,一步到位不划算。

房地产市场调控政策一轮接一轮,往日脱缰的房价终于恢复了宁静。此时,人们却又都在想:近期究竟买房还是租房呢?虽然近期房价何去何从尚无定论,然而排除了短期的盘整,中长线的房市依然如同人们对中国中长期经济发展的预期一样乐观。谁又能想象,伴随着多年两位数的GDP增幅,房价却要下跌,即使是国际上也难觅先例。

如果买房是为了自己居住,那么在当前租金大于存款利率而小于贷款利率的条件下,对那些资金允许、又有购房需求和改善居住条件的人来说,买房依然是其不二的选择。对于那些手头并不宽裕的、需要贷款买房的人来说,一步到位倒并不一定划算。

同类推荐
  • 家庭节能100招

    家庭节能100招

    生活中的一些具体的节能措施。如果大家平常都按照书中所述的方法去做,在不需要付出多少时间和精力等无形成本的情况下,就能有效地降低您生活的有形成本。本书从细微处入手,用通俗易懂的语言,将日常生活中那些简捷易学的节能方法作以介绍,从而使大家能在日常生活的细节之中学会节能,在大家自身受益的同时,也以切实的行动呼应国家关于建立节约型和谐社会的号召,具有较强的阅读性和可操作性。
  • 家庭春季生活小常识(最实用的居家小书)

    家庭春季生活小常识(最实用的居家小书)

    春天的天气变化最为反复无常,使人出现种种不适症状,患上种种疾病,因此,春天也是“百草发芽,百病发作”的季节,应注意保健养生。本书从按摩、睡眠、饮食、排毒等方面提醒读者春季生活中的小常识,只要我们多了解一些生活的小常识,那么春天里的日子肯定是阳光灿烂,风和日丽的。
  • 居家超级整理术

    居家超级整理术

    整理术是一种不依靠超高才智,不依靠复杂谋略,不依靠高学历,不依靠超强记忆力,只要不偷懒,并按照简单的方法去做,人人都能学会的方法。用手绘插图的方式,详细介绍了如何快速整理橱柜、客厅、沙发、家具等,并列举了上百种居家整理术和废旧品再利用的方法,为你塑造一个温馨的家和家庭关系,从而自由掌握自己的生活。
  • 家庭生活万事通

    家庭生活万事通

    本书从家居艺术、恋爱婚姻、家庭安全、服饰打扮、卫生保健、防病治病、居室美化、购物技巧、法律常识等方面,共汇集了1000多个生活技巧和生活难题的解决方法。全书内容源于生活,贴近生活,为你提供轻松时尚的生活方案。
  • 我最想要的常识书

    我最想要的常识书

    常识是人们在日常生活中总结出来的知识,正确的常识具有科学性和实用性。《我最想要的常识书》总结了人们在日常生活中最需要了解的400多条常识,涵盖饮食习惯、日常生活、动物植物、风俗习惯、历史制度、科学发现等方面。了解这些常识,一方面能够丰富自身的知识储备,提高文化素养;另一方面能对生活起到实际的指导作用。同时,《我最想要的常识书》中的常识还能以单纯的趣味性和知识性为读者的生活增添趣味和快乐。
热门推荐
  • 禅意心画

    禅意心画

    自古至今,在中国灿烂的文化长河中,我们的前哲对“禅意”、“心画”“、篆刻”都有精辟的论述,谨抄录几则,作为本书引论。
  • 第三行星

    第三行星

    你只不过是一个每天重复着相同事情,感觉人生似乎就要这样过下去但又不甘心这样平凡一辈子的人,有时候生活总会给你一些惊喜,到底是稳稳妥妥追求平庸,还是打破规则成就辉煌?我这里就有那么一个故事,它正在发生,但是很多人都不相信,我知道故事的结局或许仍旧让我回归从前的生活,但至少我对得起青春这两个字。
  • 霸道首席:宝贝别跑

    霸道首席:宝贝别跑

    不是说她是杂草吗?生命力很强吗?怎么她怀着宝宝去个书店,你还要跟着。回个娘家,你搞得像搬家似的。还有完没完啊?是盟主怎么了,是总裁又怎么了?他在999朵玫瑰面前求婚说:“本人愿付出忠诚、信任、理解、包容、爱护……以及银行卡密码,申请与你共度余生、叫你老婆,望批准!老婆,嫁给我吧。”她却带着惩罚的语气说:“你和初恋约会时,把我放哪了?不嫁。”掌管商业之首的薛总裁满含辛酸泪,“老婆,我错了。此生绝对只爱你一人。”看人前冷漠的总裁人后如何管好他的私有宝贝。
  • 嫡女轻狂:缠上妖孽九千岁

    嫡女轻狂:缠上妖孽九千岁

    她是皇上御赐的云心郡主,他是权倾朝野的太监九千岁。她嫁给他是个意外,他娶了她万分无奈。嫁给他之前,她觉得他高冷无比,仿佛一个眼神就能把人冰冻。嫁给他之后,她发现他的闷骚本质,骚起来往往能要人命。这让她不禁想:是不是每个高冷男人的身体里都住着一个闷骚的灵魂?小剧场:“上官烨你这个大骗子!”玉辞心揉着自己快要散架的腰,怒视着身旁的某人。妈蛋!明明就是个假太监,还特么装的一脸无辜,骗尽了天下所有人!“娘子,谁说太监就一定要切啊?”上官烨妖孽的脸上勾出一抹不怀好意的笑容,大手再次覆上了玉辞心的腰肢。
  • 懵逼王爷之蛮妃难惹

    懵逼王爷之蛮妃难惹

    这是一个黑碰黑,黑出翔的故事。她是相府小幺,有位高权重的相爷老爹;有手握重兵的大将军外公;有盖世无双的少将军表哥;一不小心捞得一个便宜郡主当当,不知羡煞多少人;她本应嫁与当朝太子爷,坐等当这天下最尊贵的女子,然一朝圣旨下,她嫁与他。本想着草包王爷听话,好控制,自己好翻墙,好拍拍屁股跑路,不曾想碰到个装界的祖师爷,妥妥的坑她一脸血。他,皇上最厌恶的儿子,一朝借势,问鼎皇位,却是个懦弱无能的傀儡皇帝;后来朝臣惧他,万民敬他,外地臣服。她从来不曾是他的皇后,后来却是这天下最尊贵的女人,没有之一。
  • 塔仇

    塔仇

    混沌初开,诞生三千神魔,终归湮灭,仅余法宝混沌万象塔逃生,化生为人,收集天地奇珍异宝,修复本体。复仇!复仇!毁去家人只恨,夺我家园之痛!不可忍!仙人之下乃修者,修者之下是众生!且看塔仇带你走上一段爽到爆的旅程!!!
  • 阴丹内篇

    阴丹内篇

    本书为公版书,为不受著作权法限制的作家、艺术家及其它人士发布的作品,供广大读者阅读交流。汇聚授权电子版权。
  • 画天至尊

    画天至尊

    想要神器吗?史墨给你画一堆;想要神宠吗?史墨给你画一群;想要神技吗?史墨给你画一波;当别人还在刀剑相拼时,史墨一根画天笔就横扫六合,斗战八荒,天上地下,唯我画道称霸!
  • 先生,要人力三轮吗

    先生,要人力三轮吗

    祁大吹下了汽车站在原地就不动了,和在电话里表示的一样,他对这个陌生的地方充满了兴趣。在他看来,车站里出现众多来来往往的三轮车是不可思议的事……
  • 封神之灵图大陆

    封神之灵图大陆

    姜子牙转世带你们去异界大陆领略异族风情天书打神鞭战斗去吧