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第17章 家居设计(2)

因为是以房产本身抵押贷款,所以房子再出售困难,不利于购房者退市。

如何选择一次性付款

假如买房者选择一次性付款方式,开发商就可能给出每平方米30~100元不等的优惠。以购1年期的期房100平方米为例,假定期房价格为每平方米3000元,总房价约为30万元。

如果一次性付款,开发商会以每平方米60元的幅度让利,买房者就可以节省6000元;而采用分期付款,签合同时得先期付30%,以后再将剩余款项分几次付清,即使不计后几次付款的具体时间数额,按剩余的70%购房款全部存入银行1年期储蓄计算,也只能得到下列存款利息:21万元 × 2.25% = 4725元。

综合比较后,两者之间的利差竟高达1000多元,如果再提高每平方米的优惠则利差更多。因此,一次性付款确实很合算,拥有比较大的获利空间。

提高首付“多多亦省”

据业内人士介绍,针对20万20年期的房贷,如果首付为20%,其利率为6.12%的要比利率为5.51%的多支出1.927万元的利息;首付为30%时,可减少4.13万元的利息。因此,购房者如果有条件,最好提高首付比例,使成本降低。

而且,如果提高首付,也能使购房者减轻月供负担:按照5.51%的利率,首付30%比首付20%能减少4.1307万元的购房支出,每月还能减少172.11元的款额;按6.12%的利率,首付30%比首付20%要减少4.371592万元的购房专出,每月还要减少182.15元的款额。

因此,提高首付,不但能使总购房成本的支出减少,而且能使利率的变动风险降低。

利用新贷款方式

现在银行不断推出新的贷款方式,转按、加按、换按,购房者可以根据自己的情况来选择。其中,变更住房借款人就被简称为“转按”,延长原借款期限或追加贷款额度的可以简称“加按”,变更抵押物的可以简称“换按”;如果在贷款购房以后,想把这套房子卖掉,就可以选择转按。这样,在转按之后,转移的利息负担可以随着首付的减少而增多。

另一方面,由于目前的购房贷款利率在不断地降低,那么,应尽量多申请房贷。只要不是盲目地追求大房子,利息支出应该不算太大。如果到最后实在负担不起,还可以进行“加按”,没有可担心的事情。

贷款银行巧选择

所有银行提供的商业性住房贷款,都涉及到律师费、保险费、抵押登记费,费用标准并不完全一致,如果有可能,应当选择费用最低的银行。

贷款成数巧选择

选择贷款成数时,可以从以下几方面来加以考虑:

要将一部分储备保留,以应付将来的需要。

自己的资金如果已向别的事业投资,且收益率比银行贷款利率要高,就应尽可能多地使用住房贷款,否则就降低贷款成数,使利息负担减少。

除了要支付房价款,买房后还要支付装修、购买电器和家具、支付契税和物业维修基金等多项费用,如果因为这些费用而单独向银行申请贷款,贷款的利率适用消费贷款的利率,利率水平与住房贷款利率的水平相比要高出一些。

所以,由于资金有限,可以尽可能地用住房贷款去支付房价款,而留下自己的钱去应付其他支出。

利用公积金贷款省钱多

目前,公积金贷款的利率低于同期的商业贷款的利率1个百分点左右,所以只要符合使用公积金贷款的条件,就要尽可能申请公积金贷款。

值得注意的是,公积金贷款要求借款人首先是住房公积金的缴存人,如果没有公积金存款,个人只能申请商业贷款。而且,公积金贷款的最高限额并不稳定,对个人提供的公积金贷款额,随着可贷公积金总额积累的增多而增多,如果可贷公积金总额减少,将会出现相反的情况。

如果公积金贷款的最高限额无法满足个人的按揭贷款需要,那么个人只能用商业贷款来弥补不足部分。这种情况下,最好选择组合贷款。

贷款期限与利息支出

利息支出是随着贷款期限而往上涨的。以20万的贷款为例,采用等额本息还款方式,30年期的还款总额是40.92万元,需支付20.92万元的利息,但25年的只需要支出16.88万元的利息,20年的为13.04万元,15年的则为9.43万元,不及30年期的一半,10年期的贷款利息支出仅有6.06万元。

但是,期限不一定越短越好。月供压力总是随着期限的缩短而加大,10年期有2171.52元的月供,15年、20年、25年和30年的月供,则分别是1635.23元、1376.90元、1229.37元和1136.83元。

利息总是随着期限的越长而增多,所以月供下降幅度不会很大。因此一般的购房者可以重点考虑15年到20年期的。作为普通的购房者,必须注意对月供产生影响的因素,月供最好与收入的40%大致相等。

据分析,如果刚结婚或准备结婚的男女双方月收入加在一起达到5000元左右,月供支出就要控制在2000元以内;而对于有了小孩的家庭,支出方面除了生活费以外,还要准备支付小孩的学费。

而且,等到有一些积蓄之后,还要考虑缩短还款期限甚至提前还款。采用等额本金法的(20万贷20年),可在第15年提前还5万元,也可将利息支出节省7105.66元。

贷款期15到20年最恰当

每月还款随着借款期限的延长而减少,但总还款额必然上升,这是一个最基本的常识。10万元贷款借10年,每月需还1090元左右,还款总额约13万元;贷款借20年,每月约需还690元,还款总额约16.6万元。

理财师指出,借款年限一般15到20年就足够了。对普通百姓来说,退休以后再承担较高还款压力,有较大的风险。

另外,在住房贷款业务的营销中,各商业银行会有一些利民措施。如“非指定楼盘按揭贷款业务”,购房人如果自己落实按揭银行,而不需要房产商提供任何担保,就可以享受房产商提供的一次性付款房价优惠措施。

延长还款期限,是以降低每月还款额为目的,但并非期限越长越好。假如期限过长,不能使每月还款额大幅度减少,就会使利息负担白白增添。

房贷如何还款省钱

以20万20年差2万为例。假如贷款总额为20万元、期限是20年,按照目前5.51%的利率,采用本息法还贷,本息共计330457.18元;而采用本金法还贷,本息有32280.72元。两者之间的相差值为18176.46元,几乎冲破2万元的大关。

有相关人士指出,相差值其实就是不同方法产生的息差。如果前期本金还的多,应还本息就会不断缩减,使整体利息支出减少。

如果采用等额本金法,那么第一个月的应还本息金为1751.66元(其中本金833.33元,利息918.33元);而采用等额本息,每月只要归还1376.90元就可以了。但从贷款后的第95个月开始,等额本金应还本息可以减少到1954.74元,比等额本息要低得多。所以,如果借款人确有一些存款,对每月不同的还款额又不嫌麻烦,本金法可以试一试。

但是,如果采用等额还款法,前面支付的利息会很多,提前还贷就不那么合算了。以前两年为例,应当付33045.72元的本息,其中本金总和为11606.91元,利息为21438.81元,大部分资金只是在偿还利息,而本金仅占35.12%。

根据介绍,因为等额本息容易理解,银行方面一般会将这种还款方式推荐给大众,但老百姓在办房贷时,不妨多向银行咨询,看一看有没有其他的还款方式。

直客式贷款买房省钱

贷款买房市民也能在开发商那儿理直气壮地享受一次性付款优惠了。上海浦东发展银行南京分行近期将在全市全面推出直客式贷款,让市民与银行面对面。市民不仅可以自己选银行,而且还可以拿着贷款去开发商那儿享受一次性付款优惠。

1.不需开发商提供阶段性担保。

据介绍,直客式房贷可以让市民与银行直接面对面,由南京市房屋置业担保有限公司为购房人贷款提供阶段性担保,同时协助办理预抵押登记手续,每笔收费标准在3000元左右。

银行人士称,目前商品房直客式房贷仅限于商业性住房贷款业务,公积金组合性直客式房贷还需征得南京市住房公积金管理中心许可。这种贷款方式适合一次性付款优惠折扣大于担保费的购房人。

2.贷款人不再被开发商牵鼻子。

直客式房贷推出后,市民可以选择自己喜欢的银行及多样的还贷方式,因为直客式房贷不需要开发商提供阶段性担保,所以市民买房完全可以撇开开发商。此外,一直难以办成的转按揭也因此成为可能。

7种还款方式帮你细算房贷账

面对越来越复杂的房贷还款方式,选择哪种方式最节约,哪种方式最适合自身需要,这就需要对目前市场上的7种基本房贷还款方式做个比较。

1.等额本息还款。

这是目前最为普遍,也是大部分银行长期推荐的方式。把按揭贷款的本金总额与利息总额相加,然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人,每个月还给银行固定金额,但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。

采用这种还款方式,每月还相同的数额,作为贷款人,操作相对简单。每月承担相同的款项也方便安排收支。尤其是收入处于稳定状态的家庭,买房自住,经济条件不允许前期投入过大,可以选择这种方式。

公务员、教师等职业属于收入和工作机会相对稳定的群体,很适合这种还款方式。

但是,它也有缺陷,由于利息不会随本金数额归还而减少,银行资金占用时间长,还款总利息较以下要介绍的等额本金还款法高。

2.等额本金还款。

所谓等额本金还款,又称利随本清、等本不等息还款法。贷款人将本金分摊到每个月内,同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对等额本息而言,总的利息支出较低,但是前期支付的本金和利息较多,还款负担逐月递减。

使用等额本金还款,开始时每月负担比等额本息要重。尤其是在贷款总额比较大的情况下,相差可能达千元。但是,随着时间推移,还款负担逐渐减轻。

这种方式很适合目前收入较高,但是已经预计到将来收入会减少的人群。实际上,很多中年以上的人群,经过一段时间事业打拼,有一定的经济基础,考虑到年纪渐长,收入可能随着退休等其他因素减少,就可以选择这种方式进行还款。

3.一次还本付息。

此前,银行对这种还款方式的规定是,贷款期限在一年(含一年)以下的,实行到期一次还本付息,利随本清。

但是,随着还款方式变革,一年的期限有望最高延长至5年。该方式银行审批严格,一般只对小额短期贷款开放。

这种还款方式,操作很简单,但是,适用的人群面比较窄,必须注意的是,此方式容易使贷款人缺少还款强迫外力,造成信用损害。采用这种贷款,贷款人最好有较好的自我安排能力。

4.按期付息还本。

贷款人通过和银行协商,可以决定为贷款本金和利息归还制订不同还款时间单位。即自主决定按月、季度或年等时间间隔还款。实际上,就是贷款人按照不同财务状况,把每个月要还的钱凑成几个月一起还。

招商银行推出的“季度还”业务就属于这个范围。从某种程度上来说,它是等额本息还款的变体。这个方式适用于收入不稳定人群,目前很多收入与工作量直接挂钩的年轻人有这个倾向。每个月不同的工作状态决定了当月的收入情况,把一个月的压力分摊到几个月,可以减少这部分群体还款出现滞纳的情况。

5.本金归还计划。

贷款人经过与银行协商,每次本金还款不少于1万元,两次还款间隔不超过12个月,利息可以按月或按季度归还。这是等额本金还款的变体。

此种还款方式银行专为非月收入人群制定,尤其考虑到年终有大额奖金的人群。而目前流行的在家办公一族,很多没有每月固定收入,但是,每完成一个作品都有比较大笔的收入。例如,网络作家、艺术家、设计师和软件设计员等新兴职业。

6.等额递增和等额递减。

这两种还款方式,没有本质上的差异。作为目前几大银行的主推方式,它是等额本息还款方式的另一种变体。它把还款年限进行了细化分割,每个分割单位中,还款方式等同于等额本息。

区别在于,每个时间分割单位的还款数额可能是等额增加或者等额递减。

等额递增方式适合目前还款能力较弱,但是,已经预期到未来会逐步增加的人群。很多年轻人需要买房,并且工作业绩不错,虽然目前的收入负担房贷较困难,但是考虑到未来升迁后的收入大幅增加,可以采用等额递增还款。相反,如果预计到收入将减少,或者目前经济很宽裕,可以选择等额递减。

7.双周供。

目前,按揭贷款的还款方式还有许多新尝试,比如有金融机构推出了“双周供”的还款方式。

所谓“双周供”,是将以前每月一次的还款改为每两周一次,每次还款额几乎等于原月供款的一半。因为贷款还款提高了一倍频率,加快了本金递减的速度,从而减少了贷款的利息支出,缩短了还款期。

但值得注意的是,与每月一次的还款方式相比,这种方式每月至少要扣两次款,可能会增加购房者存钱的频率,也有增大逾期还款的概率的可能。

买房租房哪个划算

批量调控政策相继出台之后,楼市处于缓慢的消化期。买卖双方均进入观望期。有的人预测,房价还有下调的空间,所以选择捂紧钱包过日子,静观其变;有的人认为,拥有私宅是中国人渗透到血液里的观念,现在的观望期正是最好的砍价期、挑选期。

那么,现阶段,买房还是租房?这是个古老而又崭新的话题。如何抉择,不仅要看消费者的实力,还要看个人的偏好了。

1.“借钱吃大餐”,一步到位不划算。

房地产市场调控政策一轮接一轮,往日脱缰的房价终于恢复了宁静。此时,人们却又都在想:近期究竟买房还是租房呢?虽然近期房价何去何从尚无定论,然而排除了短期的盘整,中长线的房市依然如同人们对中国中长期经济发展的预期一样乐观。谁又能想象,伴随着多年两位数的GDP增幅,房价却要下跌,即使是国际上也难觅先例。

如果买房是为了自己居住,那么在当前租金大于存款利率而小于贷款利率的条件下,对那些资金允许、又有购房需求和改善居住条件的人来说,买房依然是其不二的选择。对于那些手头并不宽裕的、需要贷款买房的人来说,一步到位倒并不一定划算。

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