（第一节 建筑物区分所有权的萌芽、形成与发展
一、建筑物区分所有权的萌芽与形成
据古籍文献记载，在距今约二、三百万年前，于我们生活的这颗地球上即产生了人类。人类伊始（即人类蒙昧时代的低级阶段），以热带、亚热带的茂密的森林为栖身之所，至蒙昧时代的高级阶段，由于火和石斧的使用，促成人类能够借助树木构筑一个简陋的窝棚，或摹拟自然于黄土断崖上用木棍、石器掏挖一个人工横穴，此即人类最早的“住宅”一“巢”和“穴”。由此往后经过一万年，随着磨制石器和制陶技术之为人类所掌握和利用，至新石器时代，人类便以村落方式聚居一处，并逐渐由采集生活、渔猎生活向原始畜牧业和原始农业过渡。以后由于生产力的发展，狩猎生活终为原始畜牧业和农业经济所取代，人类于是开始过较为稳定的宅居生活。正是从这时起，人类开始建造可于较长时期内居住的、真正可以称得上住宅的房屋。于此可见，自人类伊始，迄至人类能够建造真正称得上住宅的房屋的漫长历史时期，是绝无所谓建筑物区分所有权制度及其观念的。
一般认为，建筑物区分所有权观念之萌芽，发端于人类文明之始的奴隶社会。奴隶社会，由于手工业和交换的发展，致城市得以形成，城市的形成，又反过来又推动工商业的发展，并使人口大量集聚于城市。为满足城市人口住家和营业的需要，于公元前2000年的古巴比伦王国，即产生了类似于现代区分所有建筑物的建筑物形态，是为人类最早的区分所有建筑物，标志建筑物区分所有权的正式萌芽。
法制史上，起自公元前753年，止于公元565年的罗马法，是“以私有制为基础的法律的最完备形式”，对后世各国民法曾产生了深远影响。但在罗马法上，滥觞于公元前2000年的古巴比伦建筑物区分所有权却未能获得承认。罗马法认为，“不动产所有权就像是一块小领地，一切附合和进入土地的物都必然地作为添附物归土地所有人所有。建筑物之所有权非地皮所有人莫属”，称为“地上物属于土地所有人”主义。受这一主义的影响，罗马法遂当然否认建筑物区分所有权。但是，罗马法拒绝承认建筑物区分所有权的这一立场并没有贯彻到罗马帝国全境，例如于罗马帝国东部的小亚细亚和埃及地区，建筑物区分所有权即依然存在，而未受丝毫影响。关于此，可从现今保存下来的古代叙利亚和罗马的法律文献，以及埃及的古文献材料中得到印证。
与罗马法不同，在较罗马法稍晚兴起的日耳曼法上，建筑物区分所有权了获得承认。由于日耳曼法坚持团体本位主义，故不认罗马法“地上物从属于土地”主义，认为建筑物、土地乃至建筑物内各个房间或地窖、地下室等，均可为独立的所有权客体。12世纪初期，建筑物区分所有权便于日耳曼法上获得了相当的发展。
时代和环境的急迫需要，终予促使近代各国考虑从根本上建立建筑物区分所有权制度。欧洲大陆在经历了漫长而黑暗的中世纪以后，自19世纪上半叶开始，英、法、德、瑞（士）等国先后进行了工业革命。工业革命的结果，一方面，大机器生产代替了工场手工业，极大地解放和促进了生产力；另一方面，它又加速了城市和工业中心的形成，由此造成城市人口激增，地价飞涨，住宅缺乏的严峻局面。对此，恩格斯在1887年1月10日《论住宅问题》（第三版）一书的序言中写道：“一方面，大批农村工人突然被吸引到发展为工业中心的大城市里来；另一方面，这些旧城市的布局已经不适合新的大工业的条件和与此相应的交通；街道在加宽，新的街道在开辟，铁路铺到市里，正当工人成群涌入城市的时候，突然出现了工人以及以工人为主顾的小商人和手工业者的住宅缺乏现象”。这种“住宅缺乏”的现实，促使各国不得不于自己的民法典上建立建筑物区分所有权制度。1804年《法国民法典》第664条，开创近代民法建立建筑物区分所有权制度之先河。受《法国民法典》第该条的影响，1865年意大利民法典（第532条）、1867年葡萄牙民法典（第2325条）、1898年日本民法典（第208条）、1888年西班牙民法典（第396条）、1907年瑞士民法典（第712条之1至20），1929-1931年中国国民政府公布的中国民法（第799条、800条）、希腊1929年民法典、波兰1934年民法典、巴西1929年民法典、罗马利亚1927年民法以及乌拉圭、墨西哥、巴拿马、洪都拉斯、魁北克、秘鲁等民法，等等，均无不建立了各自的建筑物区分所有权制度。这种由民法典规定建筑物区分所有权的立法模式，学说称为建筑物区分所有权的“民法模式”（民法典模式）。建筑物区分所有权民法模式之形成，标志建筑物区分所有权制度已正式形成为一项重要的民法制度。
二、建筑物区分所有权的发展
如果说19世纪是建筑物区分所有权诞生的世纪，那么20世纪则是建筑物区分所有权获得极大发展的世纪。而20世纪建筑物区分所有权的发展，又大体经历了两个阶段，即1918-1947年的第一阶段，与1947-1965年的第二阶段。
（一）第一阶段（1918-1947年）如所周知，于本世纪50年代以前，人类曾经历了两次惨绝人寰的灾难，即1914-1918年的第一次世界大战，与1937-1945年的第二次世界大战。作为战争的结果之一，是人类发生了严重的“住宅危机”。正是这一“住宅危机”，成为推动建筑物区分所有权制度向前发展的最重要的动因。而此间由于工业革命的完成，相应的也就使建筑技术与建筑材料有了长足的进步，从而客观上也为建筑物朝向立体化方向发展提供了可能。此外，这一时期，各国迫切要求进行土地的立体化利用，这也是推动建筑物区分所有权制度向前发展的一个重要动因。
两次世界大战，虽然使无数人丧生，而肇致人口减少，但在战争结束之后，各国人口却发生了戏剧性增加的现象，加之战后各国所发生的社会变迁运动，终促成各国人口大量流向城市。在这种形势下，为解决城市居民的居住问题，并使城市土地得以有效利用，便成为各国政府面临的一项重要课题。而要使有限的城市土地得以充分利用，直接而有效的途径莫过于使土地利用朝向立体化。因为土地的立体化利用，不仅将提升土地的利用率，而且也将减轻城市居民使用土地的负担。而要实现土地的立体化利用，除兴建中、高层区分所有建筑物外，别无他法。此即土地的立体化利用的客观需要，促成区分所有建筑物的发展。
在区分所有建筑物一日千里的发展形势下，此前各国民法典关于区分所有权的简单规定，即显不能适应新形势的发展需要。于是各国不得不制定区分所有权特别法，抑或修正民法典以详尽规定区分所有权制度。1924年7月8日，比利时率先制定建筑物区分所有权特别法。嗣后，澳大利亚制定《单元住宅所有权条例》（1925年），葡萄牙于1930年修正原民法典第2325条，详尽规定区分所有权制度。意大利1934-1935年制定区分所有权特别法，其后因立法政策发生变化，1942年遂将其移植到意大利民法典第七章“共同所有”中予以规定，共计22条（第1117-1138条），内容较为详尽。1938年6月28日，法国制定《有关区分各阶层不动产共有之法律》（以下简称“1938年法律”），共计14条，就规定的合理性与妥当性而言，这一法律是此间各国立法中最有代表性的区分所有权法律之一。继之，西班牙于1939年修正其民法典第396条关于区分所有权的规定，增加规定若干重要内容，进而使其区分所有权制度趋于完善。
（二）第二阶段（1947-1965年）
这是建筑物区分所有权发展史上的一个非常重要的阶段，也是其成熟和定型的时期。这一时期，建筑物区分所有权为各国立法所普遍确立，建筑区分所有权制度由此成为各国民法上的一项重要法律制度。
1947至1965年期间，是各国在经历二次世界大战之后进行经济恢复、重建和初步发展的时期。这一时期，因战争的结果肇致房屋需求量大增。另一方面建筑技术又有新的进步，土地，尤其是城市土地价格猛涨。在这种背景下，各国新建建筑物时，遂尽量使建筑物向高空方向发展。其结果使中、高层区分所有建筑物，乃至“摩天大楼”式建筑物纷纷拔地而起。而且，各国此间于地下空间建造建筑物的情形也陆续增多。建筑物朝向立体发展，产生了重要的经济效益。据计算，100平方米的土地，如盖一栋地下5层，地上20层的建筑物，则可资利用的建筑空间将达到2500平方米。惟建筑物利用面积越大，人口密度也就越高，人际关系也就势必愈益复杂，从而也就为各种纷争的发生埋下了伏笔。
鉴于以上情事，各国于是发生了一场规模宏大的关于建筑物区分所有权的修法和立法运动。即已经进行区分所有权立法的国家纷纷检讨既有立法，以求周延；未立法的国家，则积极创造新的理论体系，并加以立法化，期以因应社会需要。1948年7月8日，奥地利为此制定专门的《住宅所有权法》（区分所有权法）。德国1951年3月15日制定《住居所有权法及继续居住权法》（简称《住宅所有权法》）。受德国影响，葡萄牙于1955年10月14日，荷兰于1952年12月20日，西班牙予1960年7月21日，也都制定了各自的区分所有权法。其中，荷兰区分所有权法的重要内容有：(1)区分所有权为特别物权，其创立原因、公证及登记等，由法律明定；(2)区分所有权的出让人与受让人对共同事务所生债务承担连带责任；(3)各区分所有权人对建筑物之承建互负义务；(4)集会的决议方法；(5)管理人的设置及其权限。等等。
本世纪60年代，随着日本战后经济恢复和重建任务的完成，日本工商业获得了飞速的发展，经济呈现出一派生机盎然的景象，由此促成城市人口大量增加，房屋需求量陡增，旧有的木造平房遂纷纷为钢筋水泥的中高层建筑物所取代。在这种背景下，民法典第208条关于区分所有权的规定，也就显不足以因应现今复杂的区分所有权法律关系。受德国1951年住宅所有权法的影响，1962年4月4日，日本制定区分所有权法。1983年，日本进一步修正了该法。须注意的是，日本区分所有权法，为现代各国林立的区分所有权法律中特别值得我们注目的一部法律。
瑞士1962年12月7日着手起草区分所有权法。1965年1月1日，此起草的区分所有权法被正式规定于瑞士民法典第四编第十九章第三节，称为“分层建筑物所有权”，内容较为详尽（计20条），是现代各国在建筑物区分所有权领域取得的另一立法成就。
法国自1938年制定《有关区分各阶层的不动产共有之法律》
至60年代中期的近30年里，社会生活中兴建起了大量的区分所有建筑物。60年代初期，鉴于区分所有建筑物产生的各种纠纷有成燎原之势，法国立法机关遂不得不重新检讨、审思1938年法律。
其后经学说判例的协力，立法机关终在1965年7月10日公布了新的区分所有权法，1967年3月17日又进一步以行政命令补充该法。此行政命令，连同1965年7月10日特别法，共同构成法国现行区分所有权法的完整内容。从比较法的立场看，法国现行《住宅分层所有权法》，亦属现代各国建筑物区分所有权立法的一部重要文献。
另外，在英国和美国，区分所有权制度，也先后于50年代末和60年代初得到了立法的确认。英国1957年制定《住宅法》，开以“住宅法”模式规定区分所有权制度之先河。1961年、1967年和1969年，该《住宅法》曾被三度修正。在美国，1962年联邦住宅局制定公寓所有权标准法规后不久，各州便参照该标准法规，而先后建立了自己的区分所有权制度。
（第二节 建筑物区分所有权的基础理论
一、建筑物区分所有权的名称建筑物区分所有权，为近现代各国民法一项重要的不动产所有权。关于其名称，各国立法例不尽相同。法国1938年法律及1965年颁行的现行法，分别称为“区分各阶层不动产之共有”，与“住宅分层所有权”。德国、奥地利，称为“住宅所有权” ( Wohnungseigentum)。意大利、英国虽均称“公寓所有权”，但在使用的语词上却有差异，前者使用“Condom inum ow nership”，后者使用“fiat ow nership”。在美国，所使用的名称更是林林种种，有称“公寓所有权”( Condom inum ow nership)的，也有称为“单位所有权” (unit ow nership)，或“水平财产权”(Horizontal property)的，但美国联邦住宅局制定的“标准区分所有权法”及多数州法，均使用“公寓所有权”概念。瑞士称“楼层所有权”，日本与我国台湾，则均称“区分所有权”或“建筑物区分所有权”。由此可见，关于建筑物区分所有权的名称，可谓五花八门，异彩纷呈。但是，如果仔细审思则可发现，这些名称所要表现的内容却并未有大的不同。即它们莫不是对以建筑物的某一特定部分为客体而成立的不动产所有权的抽象概括。不过从语义学与比较法上看，这些名称中，似以日本法和我国台湾民法所使用的“建筑物区分所有权”一语，最为妥洽，可资采取。
(1)关于德、奥法的“住宅所有权”。按照《辞海》和《现代汉语词典》，所谓“住宅”，指“规模较大的住房”或“住家的房屋”。据此，“住宅所有权”可以理解为“对规模较大的住房的所有权”或“住家的房屋的所有权”。这样，无论是一座供住家用的无楼层的较大的平房，抑或是一栋供住家用的高楼大厦，均可称为“住家的房屋”。
但是，前者是单一权利主体对整个平房享有所有权，无建筑物区分所有的问题；后者则是数个不同的权利主体分别对整栋高楼大厦的某一部分或某几个特定部分享有所有权，因此发生区分所有的问题。可见，德、奥法“住宅所有权”一语，外延过宽，不宜用来概括区分所有这一特定的不动产所有权形式。
