§§§第一节 房价？房价！
现在的房价脱离了大多数人的实际支付能力，但是，为什么“房价”依然如此坚挺呢？什么影响着房价，房价又在影响着什么？
房价的高低制约着社会资源在房地产业和其他行业之间的配置，制约着社会财富在相关阶层之间的分配。
首先是地产商与购房者之间的财富分配，这一分配是在房价虚高阶段直接实现的。房价虚高使房地产行业成为暴利行业，在利润驱动下，大量资本性资金流入房地产行业，流向房地产的开发和流通。在信息不对称的条件下，房地产商通过囤积土地和房源，释放虚假信息等方式制造土地和房源短缺假象，哄抬房价，使房价呈泡沫式膨胀。住房需求是市民阶层日常生活的基本需求，需求弹性很小。购房者之间是高度竞争的需求者，而供给方却是处于垄断地位的房地产商，因此购房者只好接受垄断高价，成为事实上的房价泡沫的接盘者。
当前，购房支出已经成为城市居民的最大消费支出。房价虚高增加了居民的房屋支出，压缩了居民对其他消费的支出，导致居民总体生活福利水平下降，“房奴”一族就是指的这类居民。因此，房地产的垄断高价实质上就是财富在购房者阶层和房地产商阶层之间的再分配。
其次是房地产商阶层与其他国民之间的财富分配，这一分配是通过房贷危机的形式间接实现的。目前我国居民购房多数是通过银行按揭的方式支付的，银行贷款占到了房款的70%～80%，贷款期限一般在20～30年。2005年底我国房地产贷款达到3.07万亿元，占金融机构人民币各项贷款余额的14.84%，占GDP的16.75%，商业性个人住房贷款余额为1.84万亿元，占金融机构人民币贷款余额的8.9%，占GDP的10%。房价虚高增加了银行的住房贷款，同时增加了购房者的债务负担。如果在未来时期，中国经济以更高速度增长，居民收入增长迅速，居民可以如期偿还银行债务，则银行可以正常运转；或者说，如果房价能够持续上涨，即使购房者无力偿还银行债务，银行也可以通过拍卖房子的方式抵偿债务，银行资产都可以得到保全。
那么这两种假设的条件会存在吗？首先我们分析一下中国经济在未来能否以更高速度增长。中国经济持续高速增长了30年，已经创下了世界经济史上的奇迹，但是这种增长是在低起点的基础上实现的，随着国民收入的提高，经济增长速度肯定会放缓，这是为各国经济发展所证明的。中国经济在近几年出现了高速增长，但是我们应该看到这种高速增长在一定程度上说是靠房地产业的繁荣带动的，而这种趋势不可能永久持续下去。房价虚高一方面诱使企业纷纷从其他行业转入房地产行业，房地产企业从2003年底的3.9万家增加到了现在的5.9万家，在两年多的时间内增加了2万家。投资集中于一个产业有可能导致其他行业投资不足，增长后劲乏力。另一方面房价虚高也造成市民阶层购买力下降，社会总需求下降，从而造成其他行业的衰退。两相叠加，可以推断房价虚高必然导致未来中国经济增长放缓。如果未来经济增长放缓，居民收入增长不快，就会出现还贷危机。还贷危机使银行坏账增加，则还贷危机就会转变成银行危机。在银行国有化的条件下，政府要通过税收或公债的方式援助银行，因此银行坏账为所有纳税人所承担。
因此，从最终结果看，房价虚高是广大纳税人与房地产商之间的财富再分配，是财富从多数人向少数人集中的过程。日本和中国香港20世纪90年代房地产泡沫破灭以后所发生的事情就是深刻的教训。
房价虚高使社会财富高度集中在少数富人阶层，而广大市民阶层购买力下降，这将加剧中国宏观经济的失衡。宏观经济的失衡将使未来中国经济增长放缓，居民还贷能力下降，银行不良资产增加，银行风险加剧，引发金融危机。此外，财富的高度集中最终将使少数寡头控制社会经济、政治的方方面面。当前，中央高度重视房价虚高可能带来的问题，大力调控房价，其影响将是十分深远的，从财富分配的角度看，这不亚于一场深刻的社会革命。
§§§第二节 还原一个真实的房价
为什么房价会上涨？有可能是因为通货膨胀，也有可能是“物以稀为贵”，土地和房子有限，买的人多，自然价格就高了，再有就是存在着泡沫。那么如何判断出真实的房价呢？需要考虑以下几种因素：
1.宏观政治经济环境。这是最重要的因素。经济增长，房价一般也上涨；经济衰退，房价一般也下跌。如果经济增长平稳，正常的房价自然不会有太大变化。如果经济一团糟，指望房价不断上涨，无疑是痴人说梦。
2.货币政策。它其实和宏观经济紧密相连，随宏观经济的变化不断调整。一般而言，加息可能压制房价，降息可能促进房价上涨，汇率升值则促进房价也升值，汇率贬值也会压制房价。
3.房地产政策。国家一般通过相应的政策来调控房地产市场，如果想扶持，一般会出台积极的政策，这时房价就可能上涨；如果觉得过热，需要降温，就会出台一些抑制措施，比如在房贷方面增加难度等。如果国家出台大力发展经济适用房的政策，那么自然就会对高档的商品房市场造成冲击。当然，这些政策在长期和短期内显现出来的效果会有所不同。
4.房地产成本。一般包括土地成本、实际建筑成本和拆迁成本。因为土地国有，因此政府拿出了多少土地、以何种方式拿出来，都会影响土地成本。目前，土地成本节节攀升，各地的“地王”不断出现，俨然成为房价万恶的“推手”。而建筑成本无非是建筑用材和人工费用等，它们变动一般不大。至于拆迁成本，长期的趋势应该是不断上升的。
虽然知道了这些影响房价的因素，但要拿来衡量具体的房价，好像还是没有起到多大作用。借助一定的公式和参照物，对房价的上下限，我们大体上还是知道的。
房价下限：房价泡沫彻底破裂，并继续下跌，跌破合理价位。
合理房价：3～8倍的户均年收入比，12～15倍的年租金比。
房价上限：与国际大都市的绝对房价相比。
对以上概念中出现的词，简单地做下解释。
房价下限是指房价泡沫彻底破裂，恐慌心理使得房主不断抛售，房价持续下跌，跌破合理价位，比如香港97年回归前和2003年非典时期。
关于房价上限，因为房子不同于其他商品，不可流动，没有可复制性，所以不同地段房价不一。但是，随着全球经济的一体化，在世界范围内，国际现代化都市的房价有趋同的趋势。因此，区域房价的合理空间可能被大大抬升，这也是北京、上海这些大都市房价不断上升的原因之一。
房价收入比：按照国际惯例，目前比较通行的说法认为，房价收入比在3～6倍之间为合理区间，如考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30%。
我国各个城市的房价收入比是不平衡的，中小城市的房价收入比多在6倍以下，相当多的城市在4倍以内，属于房价不高的范畴，超过6倍的主要是一些大城市。据调查，全国大部分大中城市房价收入比超过6倍，其中北京、沈阳、贵阳、南京、广州、大连和西安的比率都超过了10倍。
房价收入比是一个有严格内涵的概念，具体应用时要注意其到底是什么情况下的房价收入比。在西方，房价收入比有新建住宅的（新房交易），也有旧有住宅的（二手房交易），所选取的房价是中位数价格，家庭收入是中位数收入。由于中国的住宅是按照平方米价格交易而不是按照套来交易，又由于纳入中国家庭收入统计的收入只是全部家庭收入中的一部分，因此即使是北京市这样相对发达的城市，其房价收入比的计算结果也存在很大差异，更为横向比较带来了困难。
房价租金比：也就是房子的总价除以每年的租金，国际上一般以12～15倍为便宜。如果租金便宜，自然就有很多人不愿意买房子；如果租金高，相比之下买房就更划算，自然许多人就自己买房了。因为租金千差万别，不太好比较，可以参考附近宾馆相应房间长期包房的价格。
这里只是简要地讲讲“真实的房价”的判断方式，而不是告诉你房价究竟是多少。
§§§第三节 精打细算二手房
买房是无数人的梦想，但不断飙升的房价却让不少人望而却步。买新房似乎成了遥遥无期的梦想，所以二手房就被很多人追捧，只是在购买二手房时也有很多问题需要注意：
1.看房子要有恒心，要做好艰苦的准备。因为大多数单价便宜的房子基本上都不会让人很满意。
2.长辈看房子眼光独到，看中好的房子，带长辈看一下，更能做好决定。因为长辈和房子打交道的时间比自己长，更能明白什么样的房子是好的，什么样的房子是金玉其外，败絮其中。
3.十套房子总有一套会让你眼睛一亮，好的房子不能犹豫太久，出手尽量要快。因为现在买房子的人毕竟是多数，如果你下手稍微晚了一点，就会被别人抢先，平白给自己添了无穷悔恨。
4.不能完全排斥中介公司的作用，他们收的费用比较高，但是为我们省去了很多烦心事。比如说中介公司会帮我们办理各种证件，水电煤气物业费都会和房东了清，原房主的户口也会迁出，这对外地人购房非常重要。中介公司的收费有商量的余地。如果同一房源挂了很多中介公司，那么为了争夺客户，他们会有适当优惠；如果房东只委托唯一的中介公司，那么就比较难了。
5.房子周围的设施很重要。淘房中对二手房所处区位环境的选择十分重要，如果不想将时间浪费在上下班的途中，最好在自己工作单位附近选择一套相对合适的二手房，同时考察其周边的大型超市、菜市场以及医院、学校等设施是否配套，通常多年的老社区一般都会形成较为成熟的社区服务环境。同时，购房者最好事先了解一些必要的购房知识，以便在看房时充分检查房屋的自身质量，比如楼板是否有裂缝或厨卫是否漏水等。切记购买有产权的二手房，如此房子才能真正属于自己。
6.找一个老练的中介员工，如果诚心帮你买房，你看房子的成功率会提高许多。“实际上，买二手房只要多看多走，就一定能够淘到自己满意的房子。”这是过来人的真实感受。在淘房过程中，与中介公司人员多交朋友很有必要，毕竟现在低价急抛的二手房已经不多，一旦有明显低于市场价的好房源，通常都会在几天之内便被卖掉。而中介人员为了提高成交率，自然也会事先通知自己熟悉并有购买诚意的客户，这样便可随时掌握第一信息。
7.购买前，算好三笔账。
一是算好市场前景账。二手房以“小”、“旧”居多，建筑面积在40至50平方米之间，大多在商业区或繁华地段。它主要适合三类人：城市外来打工族、部分学生、其他流动人口租住；没有经济实力购买新房的居民购买或暂住；一些老年人因各种主客观原因会逐渐与儿女们分居，这类人群中的相当一部分会选择此类房产颐养天年；还有其他类型的人群等。
二是算准购房经济账。据有关资料显示，大中城市地段较好的房屋每年的租金收入一般在房价的6%至8%之间。楼房设计使用寿命一般为50至70年，按最低使用年限50年计算，年折旧率为2%，扣除折旧因素，实际年租金收入为房价的（即年收益率）4%至6%。投资二手房产比投资5年期国债收益高出0.86至2.86个百分点，即与年利3.14%的国债相比增加27.4%至91.1%的收益，比现行各类定期存款所得收益更高。二手房产价格受折旧和其他因素影响，比市场上新房价格便宜很多，实际所得收益会高于前述的平均收益。
三要算清房价变化账。随着取消职工福利分房和住房分配货币化进程的加快，以及工薪阶层增资机制的进一步规范，城镇居民的收入水平逐步提高。物价指数自然是稳中有升。对于二手房的投资，要结合本地区的实际情况，留出选择空间和余地，有计划地把二手房产作为一种投资和理财渠道。贷款投资二手房在经济上收益并非都划算，存在着一定的风险。但是如果选择贷款还款额不超过家庭月收入的40%、贷款总额占房产总额50%以下的，仍是一种好的理财方式。所以投资者只要能找出投资的最佳切入点，获得收益当在情理之中。
