经过双方质证，以下事实可以认定。1997年5月20日，在某市人民法院主持下，袁清、常桂珍夫妇和某市大桥信用社达成执行和解协议，约定袁清所有的坐落在某市白杜乡白杜村砖混二层楼房一间（即本案讼争房屋）抵偿给某市大桥信用社所有，袁清、常桂珍应当在1997年5月30日前将集体土地使用权证交给大桥信用社，1997年7月20日前腾房出屋。后袁清、常桂珍未能履行和解协议，某市人民法院裁定将本案讼争房屋抵偿给某市大桥信用社所有。此后大桥信用社一直未办理房屋的过户手续，被告袁清也一直保有诉争房屋的集体土地使用权证。2006年10月10日，被告袁清又将讼争房屋出卖给了原告雷世林，并实收房款53000元。后原告雷世林认为被告袁清对本案讼争房屋没有所有权，故诉请法院确认合同无效，并返还房款。
【审理结果】
法院经审理认为，合同内容违反法律、法规禁止性规定的属无效合同。原、被告订立的房屋买卖合同的标的是位于西坞街道白杜村的集体土地上的房屋，房屋的买卖及于土地和地上建筑物，基于房地一体的原则，房屋和土地不得单独转让。根据我国有关法律规定集体所有土地不得买卖，因此原、被告之间订立的房屋买卖合同整体归于无效。原告要求确认合同无效，返还购房款的诉讼请求本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国土地管理法》第2条第（三）款、《中华人民共和国合同法》52条第1款第（五）项、第58条之规定，判决如下：
1.原告雷世林和被告袁清之间签订房屋买卖协议无效。
2.被告袁清在本判决生效之日起10日内返还原告雷世林购房款53000元，原告雷世林在收到上述款项当日从诉争房屋腾房出屋。
【法理评说】
村民购买或者出卖宅基地应遵守的规则如下：
（1）不得违反一户一宅的原则。即一户农户家庭只能拥有一处宅基地。在此处该户农户所拥有的宅基地是否是其所在的集体经济组织并没有做出清楚的规定。
（2）宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。在这里《土地管理法》授权各省级单位根据各地实际情况制定宅基地面积的限制标准。
（3）不禁止农村村民出卖、出租房屋。但是在房屋出卖后需承担不能再取得宅基地的不利后果。这是因为宅基地一般是无偿取得，具有福利性的特点，所以一般不允许重复享受。
（4）禁止城镇居民在农村购置宅基地。
从上述规定分析来看，法律、法规并没有规定，不同集体组织成员之间的宅基地买卖是否可以流转。有论者以为，宅基地只能在本村村民之间转让，理由是在相关政府规章中只承认“宅基地可以在本村村民之间进行余缺调剂”，并据此做出反对解释，法律只认可了在本村村民之间的宅基地流转，否定了其他的宅基地流转形式。因此不同集体组织成员之间的宅基地买卖也为法律所否定。
本案中法院认为，房屋买卖中基于房地一体主义，必然包含了土地的买卖，所以从集体所有土地不能买卖出发确认合同无效。土地不能买卖这一前提固然正确，但是用在此处却不够准确。一般来说，买卖是指转让所有权的有偿合同。但是在我国土地公有的背景下，只有国家和集体才是土地所有权的主体，个人不能成为土地所有权的主体，因此人们所说的土地买卖或者房屋买卖，除非有特别说明的，从合同解释上来讲其标的都是土地使用权而不是土地所有权。结合本案的情况，并没有证据能够证明，当事人意欲订立一份转让土地所有权的合同。从这个角度来将房屋买卖合同解释为包含了买卖土地所有权的意思表示已经超出了当事人的真实意思。从这个角度来讲，以土地不能买卖来否定合同的效力似是而非。
在审理过程中，原告代理人甚至宁可败诉也要求法院确认房屋买卖合同有效。正是因为原告方也明确表示知道该房屋不能过户的有关规定，所以对于原告方来说一份确认合同有效的法院判决反而能成为其占有该房屋的合法凭证，从某种程度上甚至能替代土地使用证。所以原告才会积极追求在表面上对其不利的判决。
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。集体土地使用权证不能表彰该土地上构建的建筑物的权利，但是基于房地一体的原则，房屋所有权必然包含了土地使用权的部分。目前由于行政机关有关规范性文件的限制，不同集体组织成员之间的宅基地是不能更名过户的。不动产的买卖又以不动产的变更登记为交付条件，由于不能实现土地使用权的变更登记也就意味着交易目的无法实现，买卖合同自始不能履行。据此合同因自始不能履行而归于无效。
【法律依据】
中华人民共和国土地管理法（以下简称《土地管理法》）《土地管理法》于1986年6月25日第六届全国人民代表大会常务委员会第十六次会议通过，根据1988年12月29日第七届全国人民代表大会常务委员会第五次会议《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉的决定》第一次修正，1998年8月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议修订，根据2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉的决定》第二次修正。
《土地管理法》第2条规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”
《土地管理法》第62条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”
《合同法》第52条规定：有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《合同法》第53条规定，“合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。”
《合同法》第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）由国务院于2004年10月21日印发。
“禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。引导新办乡村工业向建制镇和规划确定的小城镇集中。在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。”
不可抗力致损失 合同各方应自担
【案情回放】
陈刚及许军、王东、李春生经某镇人民政府许可，在陈刚及许军向该镇政府交纳了“海滩养殖租金”3000元后，陈刚及许军、王东、李春生三人分别于2001年7月29日和2001年7月25日与黄大奎签订协议书。许军、王东、李春生与黄大奎的协议约定：甲方（许军等三人）将挖塘工程承包给乙方（黄大奎）施工，工程单价每亩3000元计，乙方机械进场之时，甲方付定金5000元，同时付调车费1500元（调机费由甲方负责，不计在工程款内），甲方负责安排机手吃住，保障乙方施工所需油料，机手生活费及油料费待工程完工时从乙方工程款中扣除。如遇施工难度大地段时，甲方必须遵守乙方机手意见，由甲方自备有关防止陷机辅助材料，确保机械安全，方可继续进行施工。陈刚也与黄大奎签了内容相同的另一份协议。同年8月初，双方又签订了一份《补充协议书》，约定：乙方在施工过程中，遇到陷机地段时，在没有办法的情况下，甲方不能强要求乙方继续施工，余下的乙方不能施工的工程量由甲方自行解决。在施工过程中，为防止陷机所采取措施的费用，由甲方负责。签订协议后，黄大奎于2001年7月27日开始为许军、王东、李春生三人施工挖鱼塘至8月19日停止施工。于2001年8月21日开始为陈刚施工挖鱼塘至8月26日停工。在施工过程中，黄大奎以施工场地陷机无法继续施工为由停止施工，并提出退场，致使双方发生纠纷。陈刚、许军、王东、李春生将黄大奎的一台挖掘机扣下。2001年8月28日至9月12日，该地区遭受某号台风袭击及连降大雨，洪水将黄大奎已完成的部分工程全部冲毁。黄大奎从陈刚处领取了定金5000元、调机费1500元，陈刚为黄大奎垫付了机手生活费3417元，燃油费2093元，合计12010元，黄大奎从许军、王东、李春生处领取定金5000元、调机费1500元、燃油费3405.60元、工程预付款3500元，合计13405.60元。2001年11月26日，陈刚、许军、王东、李春生四人以黄大奎违反合同约定，不履行合同义务为由诉至法院。
另，2001年11月9日，黄大奎以陈刚、许军、王东、李春生违反合同，应承担不可抗力所造成的工程损失及扣留挖掘机造成的损失为由诉至原审人民法院，请求判令赔偿其一切经济损失。经原审法院审理查明：原告黄大奎收取被告许军、王东、李春生定金5000元、工程预付款3500元、调机费1500元、燃油费3045.60元，共13405.60元；收取陈刚工程预付款5000元，调机费1500元，陈刚垫付生活费3423元，共12016元。以上两部分共25421.60元。在双方发生纠纷后，被告陈刚等四人将原告的一台挖掘机扣下，造成的损失为27124元。2001年12月1日，当地的镇领导、镇司法办、某边防派出所等出面与被告方交涉，被告方才同意原告将挖掘机开走。原审法院以〔2001〕某民初字第781号民事判决书判决：被告陈刚、许军、王东、李春生应赔偿原告黄大奎的经济损失1702.40元。四被告之间互负连带责任。限于判决生效后10日内付清。宣判后，双方均未提起上诉，该判决已发生法律效力。
【审理结果】
一审法院认为：
1.原告陈刚及原告许军、王东、李春生三人分别与被告黄大奎签订的“协议书”有效。
2.双方在签订合同时，既无约定承揽施工面积和无施工期限，而是以实际完成量为验收标准结算。被告未能提供其陷机的充分证据，且该场地在施工过程中也从未发现过陷机现象，因而被告主张陷机的事实不予认定，其主张不能成立。
3.由于双方发生纠纷致使施工停止，合同不能继续履行，在双方协商之际，洪水来临致使被告已施工好的部分工程（未丈量）受洪水冲毁，所剩无几。原告方的经济损失被告有一定的过错，应承担相应责任。现原告提出解除合同被告亦表示同意，被告不完全履行合同，已履行的部分工程因洪水冲毁，其占总工程量的多少现已无法估算，故定金只能返还5000元给原告。原告方虽为被告垫付了一定的生活费、燃油费，但已全部投入劳动，被告在主观上无明显的故意，加之洪水到来系不可抗力，故原告方的损失可酌情予以赔偿，被告方的损失由其自负。被告应赔偿原告的调机费1500元及返还工程预付款3500元。原告要求被告支付违约金各10000元于法无据，不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第94条第（四）项、第107条、第115条之规定，作出如下判决：
1.解除原告许军、王东、李春生三人和原告陈刚分别与被告黄大奎于2001年7月25日和2001年7月29日签订的承揽合同（挖塘协议）。
2.被告黄大奎应返还原告陈刚定金5000元，赔偿损失1500元，合计6500元，限于本判决生效之日起1个月内付清。
3.被告黄大奎应返还原告许军、王东、李春生等三人定金5000元，工程预付款3500元及赔偿损失1500元，合计10000元，限于本判决生效之日起1个月内付清。
4.驳回原告许军、王东、李春生和原告陈刚的其他诉讼请求。案件受理费1480元由原告许军、王东、李春生负担320元，原告陈刚负担480元，被告黄大奎负担680元。
