1.房屋征收是否一定要给予补偿？
【宣讲要点】
《物权法》第42条明确规定，征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益。而《国有土地上房屋征收与补偿条例》第2条也规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。可见，房屋征收一定要给予补偿，否则既是违法行为。
另外，在房屋征收活动中，实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。
【典型案例】
2009年8月，在某市，拆迁人某房地产开发有限公司及拆迁单位某拆迁办公室，在没有和被拆迁人陈某签订拆迁补偿协议的情况下，擅自拆除了其房屋。后法院依照有关拆迁法规调查后认定：拆迁人某房地产开发有限公司、某拆迁办公室在未与被拆迁人签订拆迁补偿协议的情况下，违法拆除陈某的房屋，应承担侵权责任。某房地产开发有限公司应根据被拆迁人的请求，给予合理的货币补偿。
【专家评析】
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第2条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人(以下简称被征收人)给予公平补偿。”从《国有土地上房屋征收与补偿条例》来看，所有以公共利益为目的的，在国有土地上的房屋征收行为必须对被征收人进行公平补偿。而《国有土地上房屋征收与补偿条例》第27条更是规定了实施房屋征收应当先补偿、后搬迁作为原则确定下来。
本案中，某房地产开发有限公司及拆迁办对被拆迁人的房屋进行拆迁，应当给予补偿安置，而事实上却没有做到，这明显违反了上述规定，无疑是对被拆迁人陈某合法权益的损害。
【法条指引】
《物权法》
第42条第1款为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人(以下简称被征收人)给予公平补偿。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第2条为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人(以下简称被征收人)给予公平补偿。
第27条实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。
作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。
任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。
2.什么是“先补偿，后搬迁”？
【宣讲要点】
现实生活中，因补偿没有到位就强制搬迁住户造成了很坏的社会影响。
征收强制性应该是以已经对被征收人给予充分的补偿为前提的。“先补偿、后搬迁”包含两种情况：一是房屋征收当事人就房屋征收补偿达成一致，签订协议，双方按协议履行相关的给付义务；二是征收当事人未达成补偿协议，市、县级人民政府已经依法作出补偿决定，货币补偿已经专户存储、产权调换房屋和周转用房的地点和面积已经明确。符合这两种情况都属于先补偿。补偿方式不同，具体情况也会有所不同。如实行货币补偿的，货币补偿已经专户存储、被征收人可以随时支取即可视为对被征收人进行了补偿；实行现房产权调换的，征收人可以确定安置房源，待被征收人搬迁完毕后再实际办理交付手续；实行期房产权调换的，征收人则可以在协议确定安置房源后要求被征收人搬迁，待安置房竣工后再按约定交付房屋。
【典型案例】
李某居住的某街西里2号因城市建设规划，被列入拆迁范围。可是，李某与拆迁人就安置和补偿问题还存在一些争议。某日夜间，在双方签订补偿安置合同前，拆迁人偷偷将李某的房屋推倒。于是，李某请求法院确认拆迁人的行为违法，并请求赔偿经济损失。可拆迁人认为，李某迟迟不搬，严重影响了工程建设进度，其拆迁行为合法有效。
【专家评析】
本案中，首先，李某与征收人签订补偿协议是必经的过程，补偿是搬迁的前提。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，进行房屋拆迁，必须维护拆迁当事人的合法权益。作为被征收人的李某，有权就自己房屋的征收要求补偿和安置，征收人应当与李某签订房屋拆迁补偿安置协议。
其次，征收人在未给予李某补偿，也未申请补偿裁决的情况下，就强制拆除房屋是严重违法的。本案中，虽然双方对该协议的内容有争议，迟迟不能签约。但是，当事人达不成征收补偿安置协议的，可以申请由房屋征收管理部门作出补偿决定。被征收人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府依法申请人民法院强制执行。房屋征收人应当严格按照上述程序进行，前一程序未进行或者未达到规定要求的，不得进入后一程序。所以，即使被征收人拒绝签约的行为可能会造成征收工程的延误，征收人也不得在未与被征收人达成补偿安置协议的情况下，或者在未经行政裁决或法院判决解决征收补偿问题之前，擅自拆除被征收人的房屋。
【法条指引】
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第27条 实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。
作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。
任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。
3.补偿决定书包含哪些内容？
【宣讲要点】
补偿决定书一般应当包括下列几个方面内容：
1.征收人与被征收人的基本情况及被征收房屋具体位置；
2.争议的主要事实和理由；
3.补偿决定的内容，具体包括补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等；
4.补偿决定的依据、理由；
5.告知被征收人行政复议、行政诉讼的权利及申请行政复议、行政诉讼的期限；
6.作出补偿决定的市、县级人民政府的名称、作出补偿决定日期并加盖公章。
【典型案例】
征收人：某市人民政府
住所地：本市三香路998号
被征收人：某市直属房屋所
法定代表人：吴爱民职务：所长
住所地：本市学士街493号
利害关系人（直管公房承租人）：顾某，男，租赁证地址某巷7-1号楼
某市人民政府于2013年1月18日作出某府征〔2013〕1号房屋征收决定，对王宅及周边（含陈宅）项目范围内所涉房屋实施征收。房屋征收部门为某市住房和城乡建设局，房屋征收实施单位为某市某区住房建设和市容市政局。某巷7-1号楼房屋位于征收范围内。
被征收房屋某巷7-1号楼系直管公房，承租人为顾某，租赁证登记使用面积为63.49平方米，折合建筑面积76.19平方米。该处房屋内无户籍登记。顾某户籍登记在蒲林巷32号。顾某与其妻徐某实际居住在东升里15号顾某与其妻徐某共同共有的房屋内。
被征收人采用多数决定方式，选定了某科大房地产估价咨询有限公司为该项目的评估机构。经科大房地产估价咨询有限公司采用市场比较法评估，被征收房屋的房地产评估价值为927918元，装修及附着物价值为68481元。
征收补偿方案确定的签约期限为自房屋征收决定公告之日起4个月内（2013年1月19日至2013年5月18日）。在签约期限内房屋征收部门依法将房屋征收分户评估报告等材料送达被征收人及承租人。经多次协商，承租人与房屋征收部门未在规定的签约期限内达成补偿协议。签约期届满后，房屋征收部门依法将房屋征收补偿告知书送达被征收人及承租人，并告知被征收人和承租人可以在房屋征收补偿告知书送达之日起五日内就补偿方式作出选择。
在房屋征收部门告知的期限内，承租人未对补偿方式作出书面选择。在2013年9月12日房屋征收协商会上，承租人顾某表示：自己的房子在第一进，商业价值和第二、三进房子不一样，价值要比别人多三四十万元，要求补贴差价安置一套120平方米高层定销商品房，另补偿50万元。顾某的要求超出了该项目补偿方案的补偿标准。在房屋征收部门告知的期限内，承租人未与被征收人解除房屋租赁关系。据此，征收人依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条、《某市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第二十八条、第四十条及王宅及周边（含陈宅）项目房屋征收补偿方案之规定，决定如下：
一、对被征收人某市直属房屋所实行产权调换的补偿方式。补偿被征收人某市直属房屋所被征收房屋房地产评估价值927918元。
二、产权调换房源地点在：长江花园一区28幢某两居室，建筑面积为87.12平方米，房屋经科大房地产估价咨询有限公司以征收决定公告之日为评估时点，按与被征收房屋同一方法评估，房地产评估价值为629006元。
三、第一项与第二项相抵后，支付某市直属房屋所产权调换差价298912元。
四、产权调换房由承租人顾某（户）承租使用，租赁双方重新订立房屋租赁合同。
五、补偿承租人顾某（户）房屋装修及附着物评估款68481元，搬迁费1400元，移装固定设施补助费等按项目规定领取。
六、承租人顾某（户）应当自本决定书送达之日起15日内办毕搬迁手续，搬迁至产权调换房内，腾让其承租的某巷7-1号楼全部房屋交征收实施单位某市某区住房建设和市容市政局查收。
被征收人和利害关系人（直管公房承租人）如不服本决定，可在本决定书送达之日起60日内依法向省人民政府申请行政复议，或者在本决定书送达之日起3个月内，依法向人民法院提起行政诉讼。被征收人和利害关系人（直管公房承租人）在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在本决定书规定的期限内又不搬迁的，征收人将依法申请人民法院强制执行。
【专家评析】
这是某市政府作出的一份内容详尽的房屋征收补偿决定。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的有关规定，作出征收决定的市、县级人民政府作出补偿决定后，应在房屋征收范围内予以公告。与征收决定公告相比，《国有土地上房屋征收与补偿条例》对补偿决定公告的内容没有作任何明确的要求。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第13条规定：“市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。”该规定明确了征收决定的公告内容应当包括征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。因此，在理解补偿决定公告的内容时，可作类推解释，认为补偿决定公告除载明补偿决定外，还应当至少包括征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。因为只有载明征收补偿方案，被征收人才能明确补偿决定的内容依据，实现其知情权；只有载明救济途径被征收人才能及时恰当地行使救济权。
【法条指引】
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第13条市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。
4.征收补偿方式有哪些？
【宣讲要点】
房屋是居民赖以生存的重要生活资料，房屋被拆除，势必会给居民的生活带来不便。允许被征收人根据自己的实际需要选择补偿形式，有利于保护被征收人的合法权益，减少矛盾纠纷的发生。
房屋征收补偿方式有两种，即货币补偿与房屋产权调换。
产权调换是征收人用异地或者原地重建设的房屋与被征收人的房屋按一定标准进行交换的一种补偿形式。按照条例规定，所调换的面积按照所征收房屋的建筑面积计算。因为，征收房屋给被拆除人造成的经济损失是建筑面积，所以只能按照被拆除房屋的建筑面积进行补偿。建筑面积按照建筑物墙脚以上外围水平截面计算，包括使用面积、辅助面积和结构面积，具体计算办法参照《建筑面积计算规则》。至于住房困难或者从区位好的搬迁到区位差的地方增加的住房面积，这是征收安置中的问题，不是补偿的标准。一般来说，被征收人有权要求征收调换相应面积的房屋。
货币补偿，补征收房屋所有权人愿意放弃被征收房屋的产权，又不要安置的，征收人可按征收房屋的市场价格收购。作价补偿的金额按照所拆房屋建筑面积的重置价格结算。一般由房屋所在地房地产管理局或者专门的评估机构对被拆除房屋进行评估，以评估的价格作为计算的根据。
在征收补偿中，对被拆除房屋一部分实行产权调换，一部分实行作价补偿，即是产权调换和作价补偿相结合形式。这种形式是必要的，因为产权调换的房屋面积很难正好相等，这时就需要通过作价补偿的形式加以补偿。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》还授权省、自治区、直辖市人民政府对偿还住宅房屋与被拆除住宅房屋之间的差价结算及超过或者不足所拆除住宅房屋的原建筑面积部分的价格结算办法，作出规定。
