与人们的常识不同，无论是从微观上看还是从宏观上看，住宅的供给都并非简单地只与房地产开发商有关，当代住宅市场的形成一般是市场与政府共同作用的结果。此外，技术进步对住宅的供给影响巨大。
市场机制的核心内容是供求决定价格，价格反过来又影响供求。通过市场机制来促进住宅供应的增加，满足社会公众的住宅需求，既有其积极的一面，但消极作用也不可低估。
一、市场干预住宅供给的积极影响
市场机制对住宅供给的积极影响主要表现为：
第一，市场机制能够充分反映城区土地的稀缺程度。城市是集聚经济效应显著的地区，工商业越集中，经济效益越明显，但城市的土地供应也越紧张。为了获取必要的就业机会，提供必要的就业便利，也为了改善生活质量，社会公众大批从农村移居城市。这使得城市土地不仅要满足工商业活动的需要，也要满足广大市民生活的需要，从而进一步加剧了城市土地供应的紧张程度。运用市场机制调节城区土地的分配和使用，有利于反映各种类型用地的机会成本，有利于反映城区土地的稀缺程度，从而为城区各种经济活动主体的经济决策提供有益的信号。
第二，市场机制能促进城区宅基地的充分利用。任何一种住宅的建设都需要投入一定面积的土地，住宅用地就构成城市土地利用的重要组成部分。地价越便宜，单位住宅所占用的土地面积会越大；地价越昂贵，单位住宅所占用的土地面积就越小。市场机制由于能够将供应极度紧张的城市土地价格推向极高的水平，因而能够迫使房地产开发商最大限度地利用城市每一寸宅基地，降低单位住宅的土地占用面积。充分利用宅基地的结果之一是城市住宅高楼林立，人口居住极为密集，不仅楼宇之间的有限空地种上了花草树木，即便是高楼大厦的顶层也是郁郁葱葱，一派生机盎然。
第三，市场机制能促进居民从城区向郊区疏散。尽管城市宅基地的充分利用在相当程度上降低了单位住宅的市场价格，但对于很多城市居民来说，城区的住宅价格还是高得难以承受。在这种情况下，居民的住宅需求就会由市中心向城市边缘甚至郊区转移。因为相对于市中心来说，城市边缘和郊区的宅基地供应要宽松得多，在住宅需求总量不变的情况下，宅基地的价格也会低得多，建造同样的住宅会因为地价的下降而导致总价也跟着下降。我们不能说城区地价昂贵是当代城市居民向郊区流动的唯一原因，但可以肯定它是重要原因之一。
第四，市场机制能够以购买力为依据满足不同家庭的住宅需求。城区的土地是稀缺的，宅基地的供应更为紧张。地理位置的不可复制性，加上住宅的优劣主要取决于宅基地的地理位置，使得城区住宅提供的效用在数量上存在极大的差异。如何将差异极大的住宅分配给不同的家庭，手段和方法的公平至关重要。市场机制以购买力为依据，根据购买力的大小，将优质住宅从好到差依次出售，确保购买力最大的人获得最优质的住宅，购买力一般的人只获得普通住宅，这已经被证明到目前为止是最有效也是最公平的一种方法。
市场机制对住宅供给所发挥的这种积极作用，使得人们在条件许可的情况下尽可能将住宅供给问题交给市场去解决。
二、市场干预住宅供给的消极影响
市场机制对住宅供给的消极影响主要表现为：
第一，市场机制会导致城区居住过分拥挤，公共设施不堪重负。市场机制虽然有利于房地产开发商根据城区土地的稀缺程度和价格充分利用城区的宅基地，但实际效果往往过犹不及，这就是城市高楼过多、过密；另一方面，道路、学校、公交、公园等当初的设计容纳能力经常不敷需要，如果进行更新，时间既来不及，客观条件也不允许，最终导致大部分城区居住过分拥挤，交通经常堵塞。特别是上下班高峰期、节假日、早晨锻炼、晚上散步时，满眼尽是人群，远远望去，黑压压一片，给人一种胸闷、心悸的感觉，极不利于放松与休息。
第二，市场机制会导致耕地等自然资源的浪费性使用。建筑技术的进步会使得城区高楼林立，居住过于拥挤；交通技术的进步则会极大扩张城市空间，很容易带来耕地等自然资源的浪费性使用。住宅的地理位置之所以重要，是因为各种交通成本过高。一旦交通技术的进步使得交通的便捷性和舒适性成为现实，住宅位置和交通里程不再成为一个问题，城市边缘和郊区的住宅即使不优于城区住宅，也会与城区住宅在效用上大大缩小差距，从而掀起城郊开发的热潮。一方面宅基地的供应限制很大程度上得到缓解，另一方面受发展与享受的诱惑，人们会过度追求住宅的宽大，追求装饰装修的豪华，从而挤占耕地、林地、草地等宝贵的自然资源。
第三，市场机制不能提供达到最低标准的住宅。劳动力更新所需的住宅必须达到一定的标准，然而市场机制并不能确保其实现。房地产行业是典型的资金密集型行业，尽管建筑成本与地价相比不算什么，但一套标准的住宅即使不算地价也不是人人能够买得起或轻松支付的。事实上对于低收入阶层而言，克服距离带来的相对成本远远高于高收入阶层，低收入阶层对住宅地理位置的需求刚性更强。在良好的地理位置和符合质量标准的住宅两者不能兼得的情况下，低收入者往往以地理位置优先，牺牲住宅的质量，从而在一个个城市形成破败不堪的棚户区。这种棚户区不但安全隐患严重，而且卫生条件极差，极易引发瘟疫。
第四，市场机制不能解决城市污染问题。从历史上看，城市首先是一个工商业活动中心，然后才是人们的生活聚居地。然而无论是工商业活动，还是人们的日常生活，都会产生废水、废气、废渣等污染问题，这严重影响着人们生活质量的提高。减少城市污染的重要举措是将工业活动特别是污染严重的重化工业迁出城区，然而城市作为聚集经济效应最显著的地区，市场机制是不可能让这些工业活动自愿离开的。工业企业离开城区，不仅会丧失聚集经济效益，还会增加交通成本，这些都需要通过某种渠道补偿，而市场是无能为力的。
第五，市场机制不能解决公共设施和公共服务问题。美国评论家蒂茨曾经这样评价公共设施和公共服务的重要性：“现代城市居民出生在公共医院，在公立的学校和大学受教育，生活中的不少时间用在搭乘公共交通工具上，通过邮局和半公营的电话系统通讯，饮用公营的水，经由公共的污物处理系统清除垃圾，读公立图书馆里的书，在公园里野餐，受公安、消防、卫生机构的保护，最后死在公立医院，可能还安葬在公墓里”。公共设施和公共服务如此重要，却不可能由市场来提供，提供公共设施和公共服务通常是政府特别是地方政府的职能。
市场干预住宅供给所存在的这些缺陷，又使得人们在发挥市场作用的同时对市场的消极面保持小心和谨慎。市场机制对住宅供给的正面作用和反面影响在20世纪五六十年代的美国表现得非常明显。由于小汽车的普及，美国城市居民大批向郊区转移，在奉行不干预政策的前提下，美国出现了严重的利用“土地的浪费……继续搞低密度；‘天女散花式’城市扩展而出现的低效能；使用自然资源方面的恣意挥霍；普遍依靠私人汽车所带来的污染和增加生活开支；城郊化所造成的缺乏选择和标准的单一；对很多稀奇古怪的、着眼于生意经的表现形式失去控制而带来的丑陋，等等”。但是“这个进程有显著的效果：在1/4世纪的短暂时期内建造了几百万户的新住宅和几百万个新的商业中心，还有相应的学校、社区设施和其他服务设施。第二，就纯粹的质量而言，这个进程确实建造了一大批相当好的住宅和令人愉快的邻里单位……第三，指导这个全进程的分散的决策结构确实避免了大量的社会性错误”。市场机制的消极作用迫使政府不得不介入住宅市场施加一定的干预，但政府干预的效果是否一定优于市场，人们至今仍存在很大的争议。
