1．出售已购公有住房和经济适用房的政策依据有哪些？
目前关于已购公有住房和经济适用房出售的法规政策依据主要是1999年4月19日建设部颁布的《已购公有住房和经济适用房上市出售管理暂行办法》。该办法对已购公房和经济适用房的上市出售的原则、范围、收益分配、交易程序等作了具体规定。目前北京、广州等地已根据上述办法制定了一些配套政策。
2．出售已购公有住房和经济适用房应当按怎样的程序办理？
根据北京、广州、上海等地的规定，出售已购公有住宅按以下程序办理：
(1)向房屋所在地的区、县房屋土地管理局提出书面申请，并提交下列材料：①已购公有住房和经济适用房上市出售申请书；②房屋所有权证书；③身份证或者其他有效身份证明；④房屋所有权共有的，其他房屋共有人同意出售的书面意见；⑤已购公有住房的房屋所有权人与房屋原所有权单位对已购公有住房上市出售另有约定的，应当提供房屋原所有权单位同意出售的书面意见；⑥房地产管理部门规定的其他材料。
(2)到房屋所在地区、县房地局房地产交易管理部门申领、填报《已购公有住房和经济适用房上市出售申请表》、《已购公有住房和经济适用房上市出售征询意见表》，并报区、县房地产交易管理部门审批(此项工作可全权委托中介代理机构代办)。
(3)当事人上报资料、表格送达交易管理部门拿到准予入市的批准书后，即可寻找买家进行交易。
3．出售已购公有住房和经济适用房的收益如何分配？
根据《北京市已购住房上市出售土地出让金和收益分配管理暂行办法》的规定，职工出售已购公有住房属于规定标准面积内的部分，其售价在每建筑平方米4000元(含)以下部分，全部归出售人所有；售价在每建筑平方米4000元至5000元(含)的部分，80％归出售人所有；售价在每建筑平方米5000元以上部分，50％归出售人所有。这是北京市的规定， 目前大部分地市关于这方面的规定正在制定之中。
4．出售已购公有住房和经济适用房要缴哪些税和费？
按北京市的规定，卖房者须缴纳以下费用：
(1)交易手续费：120平方米及以下的每件收1000元，经济适用房买卖减半。
(2)印花税：成交价的0．05‰。
(3)营业税：对个人购买并居住超过一年的普通住宅，免征，个人购买居住不足一年的普通住宅，按销售价减去购入原价后的差额计征。
(4)个人所得税：按目前北京市下发文件规定，个人所得税缴纳应为在个人出售已购公有住房的销售价减去以下4种价款再乘以售房税率的20％。即(总售房价款减去①+②+③+④)×20％(售房税率)。
①住房面积标准的经济适用房价款。指用产权人职务标准内的住房面积乘以当时、当地的经济适用房价格所得的价款。
②原支付超过住房面积标准的房价款。指的是售房人曾为超标面积部分支付的款项。
③向财政或原产权单位缴纳的所得收益。指公房出售价格在每平方米4000元至5000元范围内，个人向原产权单位上缴的20％的部分，或5000元以上是上缴的50％的部分。
④税法规定的合理费用。指上述的手续费和印花税。
5．二手房转让税费一般是怎样规定的？
关于二手房的税费目前没有全国统一规定，仅以北京市的规定为例，二手房上市交易一般应缴纳以下税费：
(1)卖方：①营业税：合同价的5%；②城建维护税：合同价的0.05%；③土地增值费：土地增值额的20%；④单位所得税：所得额的15%；个人所得税：所得额的20%；⑤印花税：合同价的0.05‰。
(2)买方：①印花税：合同价0.05‰；②登记费：登记价的0.1%(登记价＝售价＋土地增值费)；③契税：合同价1%；④公证费：合同价的0.3%。
6.如何购买二手房？
二手房上市交易，由于涉及商品房、私房、公房、经济适用房、安居房等，范围比较广，比购买新房的情况复杂得多，购买者稍有不慎就会上当受骗，上当受骗后的追索和赔偿难度则更大。因此在购买二手房时一定要小心谨慎，一般应从以下几方面去审查：
(1)审查房屋产权的完整性、可靠性。这主要从产权证上去审查，看有没有抵押(包括私下抵押)、共有人等；产权证上的房主是否是出卖人；出卖的房屋是成本价还是标准价；是公有住房还是经济适用住房；产权证要查验正本，最好到房管部门查询此产权证的真实性；同时要到原单位去查证出卖人是否已经得到原单位的批准。
(2)了解二手房的面积、结构、装修状况。房屋的准确面积，包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积要进行核实，最好是请有关部门测量确认；观察房屋的内部结构，户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点；察看管线是否合理；天花板是否有渗水的痕迹；墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题。此外，还要了解房屋的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置，有无破坏结构的装修，有无私搭、改造主体结构造成损坏隐患的情况。如果存在上述问题，一般不要购买，以免购买后加大费用，出现不安全隐患。
(3)考察房屋的市政配套、物业管理水平。查看闭路电视图像是否清楚，收视节目多少；查看自来水的质量、压力；确认供电容量，避免出现夏天开不了空调的现象；观察户内外电线是否有老化的现象，“三表”是否出户；电话线的接通情况；观察小区是否封闭；保安人员的数量和责任心；小区绿化工作如何；物业管理公司提供哪些服务及各项收费标准。
(4)了解房屋的历史与邻居组合。如该住房的建筑年代，土地使用期限还有多长；哪些人住过，是否发生过纠纷，或发生过盗窃案；是否欠物业管理公司的费用以及水、电、煤等的费用；通过衣着和生活规律判断小区居住者的社会层次；观察公共楼道的整洁程度及布局。
(5)考核房屋的价值。通过对市场上的公房的反复比较判断二手房屋的价值，最好委托中介机构或评估机构进行评估。
(6)办理过户手续。购买二手房一定要到政府指定的房地产交易所办产权证交易手续，按规定交纳各种费用。
7.在二手房买卖中应注意什么问题？
在二手房买卖中，买主一定要慎重并注意以下问题：
第一，产权不完整的不买。如果卖方不是完全产权人，或只拥有部分产权便进行交易，吃亏的便是买家。所以，在成交前，一定要了解清楚。二手房买卖，若是共有产权，必须要摸清楚其一出卖方出卖的是自己的产权，还是出卖完全产权？因为共有房屋的买卖比较繁琐，一定要格外小心，建议您聘请专业人员代办洽谈及交易。
第二，无完整结构不买。如果搭建或改建基本结构，造成一定危害，管理部门有权责令拆除还原。常见旧房搭建物有：骑楼、檐棚和阳台、平台加建等。
第三，无完整规格不买。从房屋的水电煤气等条款是否清楚，即可了解规格是否完整。水电不通，有可能是久无人居住，管理保养容易出现问题。
8.购买二手房时如何审核卖方的房产证？
除已购商品房外，以成本价购买且与原产权单位没有事先约定的公房也可以直接上市交易。对这类房产的审查包括以下几点：
(1)一看房屋所有权证第一页或第二页有“成本价出售住房”、“成本价出售住宅”等红色印章字样，则表示该房屋以成本价购买。
(2)二看与原购房单位签订的买卖协议中是否有诸如“单位有优先购买权”、“出售转让需经原产权单位同意”或“五年之不可以上市”等条款约定。
另外，以成本价购买且与原产权单位有事先约定的或以标准价、优惠价购买的，须向原产权单位提交《已购公有住房和经济适用房出售征询意见表》，原产权单位盖章同意后就可上市交易。审查内容包括：
(1)一看房屋所有权证第一页有“私优”、“私标准”、“优惠出售”或“标准出售”等红色印章字样，则表示该房屋以标准价或优惠价购买。
(2)二看与原产权单位签订的买卖协议中的约定。
当然，产权证一定要看原件，同时应到有管辖权的部门、房屋所在区县房地局查档，以最终确认该房屋是否具备上市交易的资格。
9.如何查询二手房产权状况？
(1)先要请卖方提供合法的证件，其中包括产权证书、身份证件、资格证件，以及其他相关的证件。
产权证是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”；注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人；产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处；搞清楚是已购公房或经济适用房，还是已购商品房——如果是已购公房或经济适用房，除了查看对方的“房屋所有权证”，还要查看政府对其上市出售的批准书。
资格证件是指交易双方当事人的主体资格，如代理人要查验代理委托书是否有效，共有房屋出售需要提交其他共有人的同意证明书；
其他相关证件是指出租房产要查验承租人放弃优先购买权的协议或证明，共有房产要查验共有人放弃优先购买权的协议或证明，中奖房产要查中奖通知单和相应的证明等等。
(2)向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源和产权记录，包括房主、档案文号、登记日期、成交价格等。
(3)查验房屋是否有债务负担。在房屋产权记录中只记录了房主拥有产权的真实性以及原始成交情况，至于该房屋在经营过程中是否曾经发生过债务和责任，则需要查验有关的证明文件，主要包括抵押贷款的合同和租约；另外，还要详细了解贷款额和偿还额度、利息和的金额。另外还需要了解的内容是：所购房是否已被抵押，房屋是否已被法院查封等。
总之，要想了解房屋产权的真实内容，购房者除了要向卖房者索要一切产权文件并仔细阅读外，还要到房产管理部门查询有关所购房产的产权记录，两相对照才能清楚地知道该房产的一切产权细节。
10.购买的二手房，其土地使用年限如何计算？
根据土地取得的方式不同有两种计算方法：
(1)如已购公有住房和经济适用住房的土地是以划拨方式取得的，即从该楼第一套房屋首次上市交易之日起核定土地出让年限，其他房屋上市时，依上述办法分别计算使用年限，最终保证同一宗土地、同一栋楼的土地出让年限终止日期相同。其中钢混结构、砖混结构房屋，其土地使用年限最高不超过70年；砖木结构房屋，其土地使用年限最高不超过50年。例如：某栋钢混结构房屋1995年竣工，该楼第一套房屋首次入市交易日期为2000年，其土地使用年限=70年-(2000年-1995年)=65年(2065年止)。
(2)如已购公有住房新占土地是以出让方式取得的，其土地使用年限仍按原国有土地使用权出让合同或转让合同和《国有土地使用证》规定的出让年限减去已使用的年限计算。
