1.私房买卖的法律依据是什么？
私有房屋买卖按所处地域分为城市私有房屋买卖和农村私有房屋买卖两大类型。城市私有房屋买卖的主要法律依据是1983年12月17日国务院发布的《城市私有房屋管理条例》。该条例明确规定了城市私有房屋买卖双方应具备的条件、应履行的手续、共有人、承租人、承典人的优先购买权、房屋买卖价格等。农村私房买卖目前还没有明确的依据。
2.私房买卖应具备什么条件？
私房买卖一般应当具备三个条件：
(1)房屋的产权清楚，没有争议，并有合法有效的产权证，证明其产权归属。
(2)房屋为自有、自住房或业主外迁不需居住的房屋。
(3)买房人必须是房屋所在城镇的居民。
3.私房可以自由出售吗？
私房是指属于公民个人所有的房屋，包括一人独有和多人共有之房屋。私房买卖应到房屋管理机关办理手续，任何单位和个人不准私自买卖私房。机关、团体、企事业单位、部队原则上不准购买或者变相购买城市私房，不许在同一地区出卖私房而挤用公房。同时还规定，享受补贴廉价购买的城市私房，需要出卖时，只准卖给原补贴单位或房屋管理机关。私房有下列情况之一者不准或限制买卖：
(1)房屋发生纠纷，在未能确权之时，房屋不能出卖。
(2)已决定征用的房屋，禁止出卖。
(3)出卖共有房屋或出卖出租房屋、出典房屋时，共有人或承租人、承典人在同等条件下有优先购买权，其他人不能抢先购买。
(4)享受补贴购建成的房屋，出卖受限制，只准卖给原补贴单位或房管机关。
4.私房买卖应办哪些手续？
根据《城市私有房屋管理条例》规定，城市私房买卖的成立是以办理合法的房屋产权和土地使用权转移登记手续为条件的。因此，私房买卖应按下列程序办理相关手续：
(1)买卖双方签订私房买卖合同。
(2)卖方持房屋所有权证和契证、身份证明，买方持房屋买卖合同和身份证明，到房屋所在地房管机关办理房屋转移登记手续；如果出卖的是共有房屋还需提交共有人同意出卖的证明。
(3)房管机关对买卖双方的申请和提交的有关证件进行审核，认为证件齐全、产权清楚的，办理产权转移登记，发给房屋所有权证；如证件不全或所有权不清楚的，不颁发房屋所有权证。
(4)双方当事人凭变更后的房屋所有权证书和有关证件向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经土地部门审核，发给土地使用权证书。
5.私房买卖价格如何确定？
《城市私有房屋管理条例》第十二条规定：“买卖城市私有房屋，双方应本着按质论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格，经房屋所在地房管机关同意后才能成交。”1992年10月1日建设部发布《城市房地产市场估价管理办法》规定，从1992年10月1日起，凡城市规划区内涉及国家征收税费、由政府给予当事人补偿或赔偿费用的房地产买卖、租赁、赠与和拆迁补偿，其估价必须由当地人民政府房地产行政主管部门的估价机构承办。凡违反上述规定，房地产交易管理部门不得为其办理交易立契手续，房产产权管理部门不得为其办理产权转移变更手续。根据上述规定，私房买卖必须委托房屋所在地的房地产估价机构进行价格评估。估价机构的估价结果是国家计征私房买卖税费的依据。
6.私房出卖时哪些人享有优先购买权？
根据《城市私有房屋管理条例》的规定，私有房屋出卖时，有两类人可以享有优先购买权：
(1)房屋共有人。私房的共有人在出售其房屋份额时，应事先征得其他共有人的同意。在同等条件下，其他共有人有优先购买房屋的权利。只有当其他共有人表示不购买或不按约定条件购买，共有人才能把房屋卖给其他人。否则，其他共有人可请求撤销已签订的房屋买卖合同。
(2)房屋的承租人。房屋所有人在出卖出租房屋时须提前三个月通知承租人。在同等条件下承租人有优先购买权。如果房屋的共有人和承租人同时主张优先购买权时，应先由共有人购买，如共有人不购买时，再由承租人购买。
7.私房买卖时土地使用权能否一同买卖？
《城市房地产转让管理规定》第五条规定：“房地产转让时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。”由此可见，房屋买卖时土地使用权必须一同转让。土地使用权的转让根据土地的取得方式有以下规定：
(1)以出让方式取得土地使用权的，房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移；
(2)以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批。经批准后，受让方要按国家有关规定缴纳土地使用权出让金(法律规定不缴纳的除外)。
8.机关团体等单位能购买私有房屋吗？
《城市私有房屋管理条例》第十三条规定：“机关、团体、部队、企事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县以上人民政府批准。”之所以如此规定，是因为这些单位的财产属于国家所有，单位只有管理权，没有充分的处分权。购不购房屋，应由有权代表国家权利的县级以上人民政府决定。同时还因为，如果允许单位购买城市私有房屋，就容易造成挤占公民住房，增加城市缺房户，还会产生抬高私有房屋价格，某些人乘机牟取私利等弊端。所以除非特殊需要必须购买私有房屋外，是不允许单位购买城市私有房屋的。
9.享受国家补贴购买或建造的私房是否可以出卖？
《城市私有房屋管理条例》第十四条规定：“凡享受国家或企事业单位补贴，廉价购买或建造的城市私有房屋，需要出卖时，只准卖给原补贴单位或房管机关。”这是因为享受国家或单位补贴购买或建造的房屋，虽然所有权属于个人，但由于国家或单位对个人购买或建造房屋的补贴属于国家规定的职工福利，是一种待遇。所以享受补贴购买或建造的城市私有房屋在出卖时受到限制。
