首付款为房屋总价和抵押贷款的差额，也称为借款人在抵押房地产上的净资产权益。为了减少贷款风险，银行发放的住房贷款额总是要小于抵押物的市场价格，因此，购房者需要一次性支付一定比例的首付款。首付款是衡量住房抵押贷款风险的一个重要指标，首付款比例的高低取决于房地产评估的准确性、市场的发育程度、变现成本的高低和借款人的资信等级等因素。当市场发育程度不够和相关法律法规保证不完善的情况下，银行处置抵押房的变现成本很高，所以首付款不能太低，要保证在扣除抵押房变现成本后仍能偿付贷款余额。因为银行放贷目的不是要取得受押的房产，而是要安全地收回本金并获得利息。当然，首付款也不能太高，若门槛太高，即束缚了住房的有效需求，也不利于扩大住房信贷业务。
根据《中国人民银行关于规范住房金融业务的通知》（银发［2001］195号）和《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发［2003］121号），我国目前严禁发放“零首付”个人住房贷款。商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的，首付款比例不低于20％；对购买第二套以上（含第二套）住房的，应适当提高首付款比例。
三、住房抵押贷款的还款方式
住房抵押贷款的还款方式对居民的购房能力有重大影响。目前我国银行在办理住房抵押贷款业务时，主要采用的是固定还本法和固定付款法。为了能吸引更多的客户，目前国内的商业银行正在大胆借鉴国外成功的经验，设计出符合我国国情、形式多样的、满足于各档次家庭收入的住房消费者需要的住房抵押贷款还款方式。
1．固定还本法（CAM）
固定还本法在国内被称“等额本金还款法”，其主要特色是定期、定额还本，也就是在贷款后，每期借方除了缴贷款利息外，还需要定额摊还本金。由于固定还本贷款每月还本额固定，所以其贷款余额以定额逐渐减少。因此，每月付款及每月贷款余额也定额减少。固定还本贷款并不很流行，主要是每月偿付的本息总额并不固定，造成混乱不便；同时每月总付款逐月减少，这对初次购屋的人不利。这是由于初次购屋的人，家庭经济情况才开始改善，可能无法支付高额本息，但是随着时间的延续大多能够逐渐增加所得，改进付款能力。因此，固定还本贷款的多少正好与借方的经济能力呈现反方向变动。
2．固定付款法（CPM）
固定付款法在国内被称为“等额本息还款法”，其主要特色就是每期支付贷款本金与利息的总和都相同。因此我们可将这些每期相同的付款看成年金，这些付给贷方的年金，其现值总和必等于贷款的现值。在贷款初期，所支付的贷款本息大部分是利息支出。随着还本的增加，每期所欠贷款逐月减少，因而所支付的利息也随着减少。同样的条件下，在贷款初期固定还本贷款的支付额大于固定付款法的每月支付总额，在末期则反之。如果贷方的所得是逐渐增加的，贷方的偿债能力也会逐渐增加，那么固定付款法的付款方式比固定还本法的付款方式更能配合贷方的经济能力变动情况，尤其在期初时固定还款法的付款远低于固定还本法，更能吸引一些目前收入较低而以后收入增长潜力大的购房人。
比较以上两种还款方式，可以发现：
①我们从每月支付的本息来看，CPM是固定的，而CAM在开始时比CPM高，然后逐月递减，这意味着，初借钱购买房屋时，CAM的负担比CPM重。这对一般经济尚未稳定，而初借钱购买房屋的人不利。所以，CPM的方法能够使更多经济不好的初购买房屋者拿到贷款，这对房价刚刚起步的中国相当合适。
②从贷方的角度来看，CAM的还本速度较快，风险比CPM小。但是只要经济发展速度快，借方的收入保持相应增长，则随着时间延续，违约的风险反而减小。而且，这些地区的房价都上涨得很快，所以贷方手上持有的抵押物也越来越值钱，因此在违约的情况下也较有保障。
3．渐进加付法（GPM）
渐进加付法是国际上十分通行的消费信贷形式，但目前在国内还较少被银行所采用。渐进加付法的发明主要是用来降低通货膨胀对借方付款能力的冲击。这是由于在预期物价上升时，贷方会把预期通货膨胀率算在利率里，从而使得贷款利率和预期通货膨胀率以同一幅度上升。贷款利率上升不但带来每期贷款支付的增加，更会改变借方的贷款负担结构。
通货膨胀使得每期支付增加，从而对贷款初期的借方造成较大的财务压力。这是因为真正影响借方财务压力的是所支付贷款的购买力，而非贷款本身。由于通货膨胀使同样的本息支出在贷款末期的购买力减少，因此贷方必须在初期收到巨额的贷款增多购买力，这样贷方所收到的总贷款本息的真实购买力才能维持其原来计划的水平。因为借方在贷款初期通常经济状况不好，如果真实负担增加，那么能借到贷款者就会减少。渐进加付法就是提出来弥补这个缺陷的，其主要特征在于减轻期初的本息支付，然后逐渐增加支付，其计算方法较为复杂。
渐进加付法具体又可分为等比累进还款法和等额累进还款法。前者是指借款人在贷款发放一定时间内，每月等额还款，以后在每期还款额基础上增加一定比例的还款额；而后者则在上期还款额的基础上增加一定额度的还款额。
渐进加付法的好处主要在于减轻贷款者的期初负担。许多有意购买房屋的人可能在考虑购买房屋时，收入较低无法支付贷款。此时，若贷款能改变还款的结构，使借方在贷款初期负担较低的贷款支付，然后逐渐调高贷款支付，则可以吸引更多的有购买房屋意愿的投资者。而且如果借方所购买的房屋很有升值潜力的话，则更为理想，因为即使借方的经济能力未获得改善而不能偿还贷款，贷方也因有价值逐年上升的抵押物做保障而不至于损失过重。现在我国的情况与渐进加付法成功的条件不谋而合。例如，上海地区，房价已高，许多人无法负担每期的贷款支出，因而不能购买房屋。但是这些人的未来收入将会随着经济成长而大幅度提高。渐进加付法能将贷款支付结构转变，减轻贷款初期的负担，使贷款负担和借款者的能力配合。另外，房地产价值上升的机会较大，在房地产价格上升后，即使借方的经济能力无法支付贷款本息，作为抵押品的房地产也能有足够的价值保护贷方的本息。
四、国外住房抵押贷款工具
国外的金融机构为了能吸引更多的客户，设计了各种各样的抵押贷款类型以满足不同经济水平、社会背景家庭的需要。下面将简单介绍几种比较常见的住房抵押贷款工具。
1．可调利率抵押贷款
可调利率抵押贷款是美国的一种新型复杂的抵押方式，其利率可随标准金融指数变动。利率的变动可对每月付款数量、贷款期限、未偿贷款余额或上述几方面情况的综合产生影响。在抵押条款中，可对定期的或累计的利息额或付款的允许变动数量加以限制，又称可变利率抵押贷款。
这一信贷工具产生于20世纪70年代美国通货膨胀高涨时期。其优点是：①因利率可变，所以其初始利率较固定利率抵押贷款的利率要低，可以吸引更多的客户。②因利率低，还款额低，所以达到贷款标准的客户多，有利于银行在贷款时做更全面的评价，选择性更大。③利率变动，还款额数量变化，可避免固定利率持续高时还款额的压力，减少违约现象。④在高利率时取得的贷款，随着市场利率的降低，还款额减少，不会出现市场利率低而贷款利率高对抵押人不利的情况，迫使抵押人违约或进行二次抵押。
2．逆向年金抵押贷款
这种方式使用的目的是为了在不必出售房地产的情况下，开启房地产所有者拥有的权益。房地产所有人通过出售一部分房地产权益或以房地产作抵押获得收益或贷款，并以此购买年金，用于晚年生活支出。一种形式，是用于父母同子女之间的出售部分权益。父母向子女出售一部分房地产权益，子女以取得抵押和向父母付款的方式购买。这样，可以免交不动产税。父母则用获得的收入从保险公司购买年金合同，以维持晚年的生活。另一种形式，是房地产所有人直接同金融机构签订合同，金融机构获得房地产的抵押权，并向房地产所有人发放贷款。房地产所有人就用所获贷款购买年金。当房地产所有人死亡或发生其他突变情况时，金融机构就将不动产出售，把收益中的一部分用于清偿债务。逆向年金抵押贷款为一些希望拥有不动产而又缺乏现金使用的老年人提供了方便，同时也起到活跃市场的作用。但是，由于房地产只有在出售后贷款人才会有现金收入，加上借款人还本付息的能力低，因此这种贷款金额一般较小。
3．特大尾数抵押贷款
特大尾数抵押贷款是国外一种分两阶段偿付的贷款方式，一部分按计划分期偿付，剩余部分在合同到期时一次付清。目的是为了增加贷款安全系数，向借款人转移部分通货膨胀风险。运用这种贷款方式，关键是要确定好借贷双方都认可的贷款年限，按照本息均摊方法计算每月付款额，借款人可以一次性偿还所有贷款余额，也可根据当时的利率标准，双方约定一个续期贷款时限。这样，既解决了购房者一时无钱对长期贷款的需求，又能有效地向借款人转移部分利率风险，无论是对金融机构还是对贷款购房的借款人来说都是十分有利的。
4．两周付款式抵押贷款
这是西方国家金融界最近发放的一种住房抵押贷款方式。它是在固定利率与每月付款一次的基础上，改每两周付款一次，一年付款26次。这种改进虽然简单地将每月付款一次改为每两周付款一次，即每月付款增加一次，但由于货币本身存在着时间价值等因素，从而大大减轻了还款负担，实际效果相当明显。举例来说，一笔30年期、100万元、年利率为5．04％的抵押贷款，采用等额本息还款法，每月付款额为5393元。如果采用每两周付款一次，则每期需支付2208元，即每月支付4416元，比每月还款要节省977元。显然，这种还款方式比较适合那些单位发放工资时间不同的双职工家庭。
住房公积金制度
一、我国住房公积金制度的建立
住房公积金制度是我国在城镇住房制度改革当中，在借鉴新加坡经验的基础上结合我国国情加以创造性发展应用的一种长期性住房储金制度。住房公积金制度规定实行住房公积金办法的职工按月缴交占工资一定比例的住房公积金，职工所在单位也按月缴交占职工工资一定比例的住房公积金，两者均归职工个人所有。随着经济发展和职工收入的变化，可以分别调整职工和单位的缴交率，或调整计算住房公积金的工资基数。住房公积金制度是一项强制性住房储蓄制度，具有长期性、义务性、互助性和社会保障性的特点，公积金储蓄实行个人储存、单位补贴的原则。
我国的住房公积金制度于1991年最早在上海实行，1992年扩展到北京、天津、江苏和浙江等地，1993年又陆续扩展到辽宁、吉林、黑龙江、河北和湖北等地。1994年7月，国务院转发的《关于深化城镇住房制度改革的决定》明确指出了要“全面推行住房公积金制度”，决定发布之后，全国35个大中城市、213个地级以上城市建立了住房公积金制度。1996年2月国务院住房制度改革小组第十次会议确定1996年房改工作的重点是“全国建立住房公积金制度”。自国务院在1998年7月3日颁布的《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》和在1999年4月3日颁布的《中华人民共和国住房公积金管理条例》（国务院令第262号）后，各地按照“房委会决策、中心运作、银行专户、财政监督”的基本原则和要求，采取一系列措施，加速了住房公积金制度的发展。为了进一步完善住房公积金管理，健全住房公积金监督管理体系，从根本上解决目前住房公积金使用和管理中存在的问题，2002年3月24日国务院又以350号政府令的形式对《条例》进行修改，并予重新实施。随着管理政策的完善和住房制度改革的深化，住房公积金制度逐步成为我国归集政策性住房资金、解决职工家庭住房问题的重要政策措施。实行住房公积金制度，可以使职工通过公积金的储蓄，逐步提高职工家庭解决自住住房的能力，有效地调整职工的消费结构，促进建立国家、单位和个人三者结合筹资建设住房的机制，推动住房商品化的发展，达到城镇住房制度改革的目标。
根据国家建设部的资料，截至2003年9月底，全国累计归集住房公积金5016亿元，归集余额3467亿元，全国职工因购建住宅和退休等累计支取住房公积金1549亿元；累计发放个人住房委托贷款2075亿元，个人住房委托贷款余额1375亿元，占归集余额的40％，支持了276．4万户职工家庭购建住房。其中，上海、北京、浙江、天津个贷余额占归集余额的比例分别达到96％、75％、63％和58％。西部地区中，青海、内蒙古个贷发放率分别达到42％和39％。
二、住房公积金的主要内容
1．住房公积金的缴纳人和所有权人
住房公积金的缴纳人是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工。随着住房公积金制度的完善，住房公积金储蓄的对象有扩大的趋势。
住房公积金的本质属性是工资性，职工个人缴纳的住房公积金是由单位在发工资时代扣的，单位缴纳的住房公积金实质上是把低工资时单位用于住房实物分配的工资，以货币形式分配给职工，从而达到转换住房分配机制的目的。因此，职工本人缴纳的住房公积金和单位缴纳的住房公积金，其所有权都属于职工个人，是职工个人的住房基金。
2．住房公积金的缴存
