1978年，我国投资体制和金融体制开始一系列的重大改革，城镇住房制度也开始进行改革，提出了住房商品化的观念。住房商品化的政策开始实施，从而为房地产金融业务的恢复和发展带来了机遇。建设银行承担生产性基建贷款任务，中国人民建设银行（后改名为中国建设银行）由80年代初开始办理土地及商品房开发贷款、房地产开发企业流动资金贷款，广州市建设银行首先开设商品房贷款业务。1981年，建设银行总行投资组建了中国房屋开发公司，用经济办法经营包括住宅、中小型旅游宾馆、综合性业务楼和公共建筑等房地产项目。中国建设银行上海、石家庄、东北三省和山东等地分支行还试办了与住宅建设存款结合的住宅贷款业务，贷款对象是难以单独建房的企事业单位。从1982年起，为配合一些试点城市住房制度的改革，建设银行和人民银行加大了房地产金融业务的力度，为购建房者提供贷款服务，人民银行提出了试办购房储蓄贷款业务，把发展储蓄同支持住房流通，促进住房消费结合起来。1984年，国务院印发了《关于基本建设和建筑业管理体制改革座谈会纪要》，该纪要提出各地应组建房地产综合开发公司，对城市建设实行综合开发，并规定房地产综合开发公司所需周转资金由建设银行提供。按照国务院的要求，建设银行于1985年将其该年初开始发放的土地开发和商品房贷款单列计划，把支持房地产开发，推行房屋商品化作为一项主要业务进行开拓。1986年，以提租补贴为特征的住房改革在烟台、蚌埠等城市试点，为配合提租发券的改革，办好相应的结算和住宅贷款等工作，实现多渠道、多层次筹集和融通住房资金的目的，烟台和蚌埠两市于1987年开始组建住房储蓄银行，烟台和蚌埠两家住房储蓄银行相继成立，并承担了当地的房改金融业务。
4．调整发展时期
1988年2月，国务院住房改革领导小组制定《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，由国务院以国发［1988］11号文发布。该文件明确提出：“住房制度改革，要广泛而有效地筹集和融通资金建立一套科学的结算办法，金融体制必须进行相应的配套改革。”除烟台和蚌埠两市，“其他城市可由当地政府委托银行设立房地产信贷部，专门办理有关住房生产、消费资金的筹集、融通和信贷结算等业务”。“人民银行要根据住房制度改革和住房商品化的实际进程，从今年开始逐年在计划上安排一块商品住房信贷指标”。从此，以住房金融为代表的房地产金融业务得到进一步的发展。
此后，建设银行和工商银行等相继成立了房地产信贷部，其他一些新设的商业银行如上海浦东发展银行和上海银行也相继跻身房地产信贷市场。1993年11月30日，第三次全国城镇住房制度改革工作会议提出了普建公积金制度、发展住房金融等房改指导思想，强调全面推行住房公积金制度，开办住房储蓄、购房抵押贷款、分期付款和住房保险等，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系。1994年，国务院开始推出安居工程计划，为期5年的安居工程于1995年正式开始实施。银行的房地产信贷结构有了调整，重点支持城市一般性经济适用房地产项目以及职工住房抵押贷款和商品房抵押贷款。在1997年召开的全国住房改革会议上，国务院将建立住房公积金制度作为房改政策措施的重中之重。
5．规范发展时期
1994年以来，有关部门出台了多项房地产信贷政策和规定，促进房地产金融业朝规范、有序的方向发展，1994年12月，中国人民银行、国务院房改领导小组和财政部联合颁布了《政策性住房信贷业务管理暂行规定》。1995年7月，中国人民银行又印发了《商业银行自营住房贷款管理暂行规定》，对政策性住房金融业务和商业性住房金融业务作了初步规范。1997年4月30日，中国人民银行颁布了《个人住房担保贷款管理试行办法》，这是我国建国后第一个可以适用于全国的有关房地产金融方面的部门规章。该办法的出台规范了个人住房贷款的运作。对增加社会有效需求，促进住宅业成为新的经济增长点起了很大作用。但该办法在实际操作中存在许多问题，如手续繁琐、贷款范围只适用于实行安居工程的城市等。为此，中国人民银行于1998年5月颁布了《个人住房贷款管理办法》，对暂行办法进行了补充，对个人住房贷款的对象和条件、程序、期限和利率、担保、房屋保险以及抵押物和质押物的处分等方面作了详细的规定。随后，各国有商业银行都颁布了实施细则，以担保贷款为特征的住房贷款开始形成。
2001年，针对房地产金融业务尤其是住房金融业务发展中出现的一些问题，中国人民银行在当年6月发布了《关于规范住房金融业务的通知》，明确了商业银行在开展住房金融业务中所应遵守的有关规范，整顿了房地产信贷市场的秩序，维护了金融机构的公平竞争，从而促进了房地产金融业务的快速健康发展。
2003年6月中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（第121号文件），规范了商业银行对房地产企业的贷款，遏制了房地产投资过快、结构失衡的势头，两个月后，在《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发18号文）中，又确立中国房地产业发展的长期目标和长期任务。
二、我国房地产金融发展展望
随着我国经济的稳定增长和住房商品化的发展，全社会对商业用房和居住用房的需求将不断扩大，使得公众对房地产金融产生了新的需求。同时，我国已经加入世界贸易组织，在不久的将来，外资金融机构进一步扩大在华金融业务，包括房地产金融业务。所有这些，都将为我国的房地产金融业带来新的发展机遇和巨大的挑战。展望未来，我国的房地产金融业将会从以下三方面进行深化和完善。
1．房地产金融产品创新加速，金融工具多样化
随着我国住房市场的不断扩大，目前的金融工具不足以满足市场需求。住房信贷资产特别是住房消费贷款资产的流动性风险逐渐凸现，需要有合适的金融工具来沟通一级融资市场与二级融资市场的通道。另外，居民对住房金融服务的要求呈现多元化趋势，不仅对传统销售环节中个人住房抵押贷款仍保持旺盛需求，而且扩展到变现、转贷等以住房为中心的所有相关经济活动。除此之外，随着中国加入世界贸易组织，国外金融机构将加入国内房地产金融业务领域，国内房地产金融领域的竞争将更加激烈。这就要求房地产金融业务的经营主体不断加强营销，加速金融创新的速度，使房地产金融工具多样化以满足不同的市场需求。
2．房地产金融法规不断完善
我国目前关于房地产金融的法律体系还不是很完善，有些法规缺乏可操作性，特别是作为住房消费贷款的重要形式——住房按揭贷款更是缺乏法律方面的保证。这不利于住房金融的进一步发展。但是，随着中国法制建设的日益加强，与房地产金融运作相关的法律法规会不断健全和完善起来，适合房地产金融有效运行的法制环境将逐步建立起来。
3．网络房地产金融服务将给房地产金融带来重大变革
以互联网为基础的电子商务是信息时代商务运作的模式，随着计算机和互联网在我国的普及和推广，房地产金融业将会发生重大的变革，它将促使房地产金融业在服务手段、经营方式、服务功能和服务时空上发生重大变化。互联网的应用将实现房地产金融机构和客户之间的即时互动关系，为他们提供更多、更为及时的信息，促进他们之间的沟通和了解，网络金融服务还将降低交易的成本、节约资源。当然，网络房地产金融的开展有赖于人们对网上交易信心的建立和交际手段的完善，更主要是依赖于相关法律法规的健全和完善。
本章小结
房地产业是指从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合产业。房地产业与金融业都属于第三产业，房地产业与金融业相互促进、共同发展，房地产业的发展离不开金融业的支持与渗透，而其发展本身又为金融业的成长提供了广阔的空间。
房地产金融是在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。房地产金融包括房产金融与地产金融两方面。房地产金融具有融通资金量大、政策性较强和债权有保障等特点。房地产金融具有为房地产业生产、流通和消费等环节筹集和分配资金的职能。
房地产金融市场由融资主体、融资中介和市场金融工具等三个基本要素组成。按照不同的标准，房地产金融市场可以有不同的分类。我国的房地产金融机构体系可分为专营的和兼营的两类。我国的房地产金融市场还不是很完善，必须通过一些措施逐步形成完备的具有中国特色的房地产金融市场。
我国的房地产金融大概经历了起步时期、停滞萎缩时期、恢复时期、调整发展时期和规范发展时期等五个阶段。展望未来，我国的房地产金融业将会从交易工具、制度环境等方面进行深化和完善。
