1989又有两家银行安排了800个新反抵押贷款客户。为了鼓励更多的银行和信用机构为居民提供反抵押贷款，美国联邦住房和城市发展部还同意在全国范围内为银行提供的2500户小额反抵押贷款客户保险。目前，美国的反抵押贷款市场已经成熟，反抵押贷款成为许多老年住房所有者的最佳金融产品。资料显示，美国使用反抵押贷款使贫困率降低了4％左右。
根据国家统计局统计数字表明，截至2003年，我国60岁以上的老人已超过总人口的12％，约有两亿人，按照联合国规定的标准，我国已经步入了老龄化国家，随着时间的推移，该部分群体还在不断扩大，并且在中国这个老龄化的社会里，大多数老人的生活并不富裕。而反抵押贷款可增加老年人的养老收入和可变现资产，提高老年人的生活质量。更重要的还在于，它可以让更多老人能够自力更生，这就大大减轻国家在最低社会保障方面的压力。
长期以来，我国居民储蓄率居高不下，造成这种状况的主要原因之一，就是我国老年保障制度还不健全，对未来养老和防病等问题不确定的预期造成人们以银行存款的方式来增加未来生活的“保险系数”。而如若推行反抵押贷款这种金融寿险服务，就可以完全或部分解除人们对晚年生活的顾虑，这将极大地激发居民投资买房的消费潜力，使它成为一种先期投资方式，以扩大内需，拉动国民经济的持续增长。
在我国开始征收遗产税后，反向抵押贷款还能够为投保人合法避税。另外，在任何情况下，全部房产在名义上都属于房主所有，因而只有当房子出卖时，才会产生不动产转移税。这些都一定程度上减轻了购房人的负担。
推行住宅反抵押贷款，银行每月须付给房主一定数额的贷款，决定其数额的因素有：借款人所拥有的该住房的权益额、该贷款的利率、借款人年龄和其期望寿命以及预计房屋价格增值率等。在美国，反抵押贷款的收入比一般抵押贷款收入稍高一点，银行的总目标是以11.5％的利息收回贷款。这样，反抵押贷款就有一种期货的性质，就是说，在房主倘若比预期的寿命活得长，或房产并不像预计的那样升值的情况下，实际回收的贷款利息就低于11.5％，甚至连本金都收不回来；相反，银行则将得到额外收入，银行在房子卖掉以后除了得到本金和利息，还将得到房产升值属银行产权的应得部分。
反抵押贷款在某种程度上类似于一种“售房养老”模式，即业主将房子出售后仍保留使用权，售房款也不是一次性全部拿到手，而只是按售房总价款除以预期的可存活年份，得出每年应收回的价款，供养老使用。
另外，还有一种在欧美一些进入老龄社会的国家中较为普遍的房地产金融形式，俗称“反按揭”。其反按揭的具体方法是，当业主购房并付清全部款项后，业主可与某机构（可以是开发商）签订“反按揭”合同书，并予以公证。该合同书注明业主房子在交付后数年开始出售给该机构，而该机构根据业主签订的合同年限将房子折旧价款按月支付给业主作为生活费，期满后房子产权归此机构，它可再次利用该房子受益。这样老年夫妇退休后从开发商或经纪人手中买下一套老年公寓，然后根据所评估的公寓价值和测算的人均寿命，每月领取一定的生活费，直到去世。反按揭实际上是一份人寿保险，当事人三方都将在此获利：开发商从销售中得到利润；机构从资产和寿险管理的精算中获利；而老人在此项交易中获得了最宝贵的安全感，每月得到的生活费能大大提高持续的支付力。当反按揭中的“机构”为开发商本身时，该经营方式就既能达到开发商投资资金回收快和长效受益的目的，又能使老年人后期生活费用有保障，并减轻家庭经济压力，从而实现资本运营与资产运营的结合和统一。
然而目前，若要推行住房反抵押贷款（以及“反按揭”的房地产金融投资形式）还必须得到房地产市场（特别是二手房市场）和金融市场的宏观状况、政府政策、法律法规以及会计统计处理、公证评估机构等方面的支持和配合。并且由于它还涉及养老、遗产继承、传统的亲子关系等等复杂的社会问题，与我国传统观念也有不一致的地方，要正式付诸于现实，尚需时日。对于反抵押贷款的施行，中国保监会、中房协等部门和机构也正在积极地研究和论证中。
房地产业的税费政策
一、房地产税和房地产费
1.房地产税
房地产税收是国家凭借政治权力，依法强制、无偿、固定地参与房地产收益分配而取得财政收入的一种形式。具体而言，是指直接以房地产为计税依据，或主要以房地产开发经营流转行为为计税依据的税赋。
房地产税收在经济社会发展过程中发挥重要作用。世界大部分国家与地区对房地产税收都极为重视。房地产税收不仅保证国家稳定地组织、积累财政收入，为城市建设积累资金，促进土地资源合理配置，调节土地级差收益，合理调节各方面的经济利益，而且还可以加强国家宏观调控，完善经济运行机制，引导社会资金合理流动，调整产业结构，促进房地产经济快速、稳定、健康地发展。我国现行的房地产税收体系以流转税和所得税为主体，其他各种税相结合。在此税制体系中，主要有房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税，以及与房地产紧密相关的城市维护建设税、企业所得税、印花税、土地的使用权转让及不动产销售营业税、教育附加费等。根据我国现行税法的分类，按照征税客体作用与性质的不同，房地产税收可分为流转税类（营业税）、所得税类（企业所得税、个人所得税）、财产和行为税类（房产税、印花税、城镇土地使用税和契税）以及特定目的税类（土地增值税、城市维护建设税和耕地占用税）。
（1）房地产财产和行为税类。房产税是以房产为课税对象，向产权所有人征收的一种财产税。凡是中国境内拥有房屋产权的单位与个人都是房产税的纳税人。
城镇土地使用税是以城镇土地为课税对象，向拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。
房地产印花税是指对经济活动中或经济交往中书立的或领受的房地产凭证征收的一种税赋。
契税是指由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、赠予交换发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种财产税。
（2）房地产流转税类。营业税是对在中国境内转让土地使用权或销费售不动产的单位和个人，就其营业额按率计征的一种税。
（3）特定目的税类。土地增值税是指对有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其所得的增值额计算征收的一种税。
城市维护建设税是对缴纳消费税、增值税、营业税的单位和个的，就其实缴的消费税、营业税税额为计税依据而征收的一种税赋。
耕地占用税是对占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位和个人，以实际占用耕地面积为计税依据，按规定税率一次计算征收的一种税。
2.房地产费
房地产费是指在房地产市场活动中所产生的各种费用，它是国家机关为房地产方面提供某种服务（管理）或国家授予国家资源的开发利用而取得的报酬，它也是国家从房地产方面取得财政收入的一种形式。对房地产开发经营者来说，房地产费是他们使用对政府部门提供劳务或服务所付出的补偿，按补偿性质不同，房地产费分为设施补偿型、劳务补偿型、工本补偿型等三种费用形式。目前在我国，房地产市场结构分为三级：一级市场，即土地使用权的出让；二级市场，即土地使用权出让后的房地产开发经营；三级市场，即投入使用后的房地产交易。所以，房地产费的形式各异。在一级市场中，国家作为土地所有者向土地使用者收取土地使用费。在二、三级市场中，有关行政机关、事业单位向房地产市场的当事人收取各种管理费用和服务费用。根据有关规定，我国现行的房地产费主要有三类，即土地使用费、房地产行政性收费和房地产事业性收费。
土地使用费（1990年改为土地使用权出让金），是指取得国有土地使用权的单位和个人，按照规定向国家交付的使用土地的费用。出让金实际上是地价款，是土地所有者凭借土地所有权取得的土地收益，是一定时期的地租或租金。但在实践中，土地使用权出让金价格构成除地租外，还包括国家对土地的开发成本、征用土地补偿费、安置补助费。
房地产行政性收费是指房地产行政管理机关或其授权机关，履行行政管理职能管理房地产业所收取的费用，主要包括：房地产权管理收费，如登记费（总登记费、转移登记费、转换变更登记费和其他权利登记费）、勘丈费、权证费和手续费（房地产买卖手续费、上首白契手续费，以及办理房地产继承、分析、分割、赠与等手续费）等。房屋租赁管理费及其监证费，包括房屋租赁登记费和房屋租费手续费等。
房地产事业性收费，是指房地产行政管理机关及其所属单位为社会或个人提供特定服务所收取的费用，如拆迁管理费、房屋估价收费等。
二、我国税费制度的比较研究
1.我国房地产税费制度的发展和现状
我国的房地产税收制度是随着经济体制改革而逐步确定完善的。从1981年开始的税制改革，我国逐步建立起具有中国特色的房地产税收体系。1994年，对税制进行重大改革，在全国积极推行分税制试点。在房地产税制方面，逐步改变以费代税、以税代租和巧立名目乱收费的房地产税费混乱状况，确立明租、正税、少费的改革思想，调整现有土地税种、税率，开征了土地增值税，制止乱收费，规范收费种类。通过改革，我国房地产税制逐渐完善，渐成体系。
我国现行房地产税费体系在增加国家财政收入，优化组合和合理配置土资源，充分发挥国有土地资源的效益，防止国有土地收益的流失，改善投资环境，抑制房地产投机，增加国家财政收入等方面发挥着重要积极的作用。但其弊端仍然存在，在新形势下，随着社会经济发展，也暴露出其一些不足，主要表现为：
（1）房地产税费结构设置不尽合理。
①在房地产税收体系中，个别税种重叠，存在重复课税的情况，如针对房产的房产税和城市房地产税；针对土地的土地使用税和耕地占用税；针对产权转移，书据、契约或合同的承受方既课征印花税，又课征契税。这都不利于房地产的流通。
②房地产税、费（租）概念不清，存在“以费代租”、费挤税的现象，如对以出让方式取得土地使用权从事房地产经营者，城镇土地使用税与土地使用费的并举。这种体制下，究竟是以税代费（即以土地使用税代替土地使用费）、以费代税（即以土地使用费代替土地使用税），还是税费并重（即同时征收土地使用税和土地使用费），或是税费分流（即对出让方式取得土地使用权的土地使用者收取土地使用费，对划拨方式取得土地使用权的土地使用者收取土地使用税），没有统一规范标准，界定不清，实践中造成重复课征。另外，一些地方政府乱收费、乱摊派现象严重，增加了房地产开发与流通成本，并最终成为我国房地产业发展的制约因素。
③从计税环节来看，房地产税收集中在建设的增量方面，即在房产和地产的流通交易环节设置了主要的税种，而在房地产保有期间设计的税种非常少，且免税范围大。这种典型的窄税基模式造成了明显的税负不公。交易环节的税费过于集中将提高新建商品房的价格，从而带动整个市场价格的上扬，制约市场正常的生产进程。另一方面，房地产保有环节税费种类过少，阻碍了土地有偿使用市场的建立与健全。几乎占城镇土地总量98％的土地由企业无偿取得，且大多数仍然近似无偿地被持有着，抑制了土地的正常交易，阻碍了划拨存量土地步入市场的进程，使得土地作为资产的要素作用无法得到发挥，土地闲置与浪费的现象日趋严重。
（2）税收政策不统一，税负不平。目前，我国房地产税收制度采取“内外有别，两套税制并存”的政策，为市场主体竞争创造了不平等条件。具体表现在：
①两套房产税制和土地税制并存。对内资企业开征房产税和土地使用税，而对涉外企业则只开征城市房地产税，并且仅对房产征税，对地产不征税。
②城市维护建设税和教育费附加内外有别。对内资房地产企业开征城建税和教育费附加，而对外资房地产企业则不征收此项税费。
③耕地占用税政策内外不统一。对内资企业征收耕地占用税，而对外资企业不征收。
（3）税收征管制度不完善。我国目前还缺乏严密的财产登记制度，影响了税收征管的力度。同时，与房地产税收密切相关的房地产价格评估制度也不健全，现有的房地产评估机构、评估人员的素质难以适应税收征管的需要，再加上许多税种的税基老化，导致税基侵蚀，税收流失。
（4）不甚合理的房地产行政事业收费政策。考察当前商品房的价格构成，各种形式的收费总额已与商品房的建筑造价基本相当，这便是收费政策不合理的一种表现。
