与此同时，为了提高广大居民的购房能力，有效降低各金融机构发放房地产抵押贷款的风险，挽救住房金融体系，扩大抵押贷款资金供应，美国政府在1968年将成立于1938年的联邦国民抵押贷款协会（FannieMae）改造成一个由政府支持但股权私有的公司，这是一家被美国国会特许的由股票持有人拥有的公司，其股票在纽约证券交易所上市。同时，为了引入竞争机制，美国政府于1970年建立了联邦住宅贷款抵押公司（FederalHomeMortgageCorporation，FHMC，又称FreddieMae），并批准该公司购买联邦住宅贷款银行系统的和其他政府机构保险保证的住宅抵押以及私人机构的住宅抵押。美国国会还于1968年批准设立政府全国抵押贷款协会（GovernmentNationalMortgageAssociation，GNMA，又称GinnieMae）。GinnieMae是一个政府机构，它的主要职责是向以FHA担保的抵押贷款为基础的抵押贷款证券提供担保。FannieMae和FreddieMae则主要是在资本市场上大量购买由抵押贷款机构发放的抵押贷款。随着业务的拓展，美国这三家政府信用机构开始将其所持有的住房抵押贷款按期限和利率汇集成一组资产群，再以其所产生的现金流动作为担保，通过发行证券的方式将该资产群出售给机构投资者。至此，美国首创了住房抵押贷款证券化。由于抵押贷款证券化所具有的特点和优势以及美国政府采取一系列政策支持来规范抵押贷款证券化业务，投资者的投资安全得到了保证，从而住房抵押证券化市场得以迅速扩大。证券化从根本上改变了美国住房抵押贷款市场的融资结构。抵押贷款支持证券（MBS）占住房抵押贷款余额在1990年达到39.9％，到2000年则上升到55.7％。证券化已开始主宰美国的抵押贷款市场，住房抵押贷款证券也已成为美国资本市场上仅次于国债的第二大债券。
正是由于房地产抵押二市场的巨大成功，美国的房地产金融市场已经发展成为当今世界上最为发达的房地产金融市场，其国民的居住水平也获得了本质的改善。
二、加拿大的住房抵押贷款证券化
加拿大在开始住房抵押贷款证券化之前，房地产抵押贷款二级市场已经存在30多年了。只是由于没有证券化，因此抵押贷款二级市场的交易并不活跃。为了提高抵押贷款的流动性、延长抵押贷款期限，加拿大于1984年修改了国家住房法，允许加拿大抵押贷款住房公司（CMHC）为金融机构提供的抵押贷款进行担保。
1987年，加拿大第一个房地产抵押贷款证券开始发行。在加拿大，政府对抵押贷款证券化的干预比较少，CMHC作为一个政府机构只是对住房抵押贷款作出担保和审查发放贷款机构、证券发行机构的资格并监督其运行，除此之外，抵押贷款证券化均有商业银行自己运作。在实施住房抵押贷款证券化之前，加拿大的抵押贷款主要由信用较高的大型金融机构提供。抵押贷款证券化之后，由于政府出面担保，中小机构的信用程度提高，吸收储蓄的成本下降，从而成为抵押贷款证券化的主要发起人。
三、香港的住房抵押贷款证券化
在香港，个人住宅抵押（按揭）贷款市场也是相当发达的，所有金融机构都可以向买房者提供抵押贷款，银行之间的竞争十分激烈。从1980年到1999年底，银行个人住房抵押贷款余额从117亿港元增长到4782亿港元，占银行贷款总额的比例从不到10％增长到29.2％。银行资产过度集中在抵押贷款，流动性风险很大。另外，香港抵押贷款工具以浮动利率抵押贷款为主，贷款利率变动幅度非常大，借款承担利率风险，抑制了贷款需求。为解决银行的流动性风险，弥补抵押贷款资金缺口，促进资本市场的发展。1997年香港政府的外汇基金出资20亿港元成立了香港按揭证券有限公司（HKMC）运作按揭证券化。香港的住房抵押贷款证券化是根据美国的模式来设计的，但有所不同的是香港仅有一家政府支持的按揭证券公司来发行MBS。HKMC分三阶段实施抵押贷款证券化：第一阶段是HKMC在资本市场上发行自己的公司债券，让市场了解HKMC，1998年发行127亿港元公司债券；第二阶段是提供抵押贷款担保，向首期付款比例低于30％的抵押贷款担保，以此来降低首期付款比例，刺激抵押贷款需求，1999年，HKMC提供抵押贷款担保92亿港元；第三个阶段是收购银行的抵押贷款，发行抵押证券，真正开始抵押贷款证券化。相信香港会像其他一些已开始采用美国住宅证券化模式的国家和地区一样，其按揭证券市场会以超常的速度发展，并对香港的住房金融体系产生深远影响。
四、发达国家、地区的经验对我们的启示
从上述美国、加拿大和香港地区住房抵押贷款证券化的发展历程中，我们可以总结出其兴起与成功发展的关键因素，对于尚未启动证券化进程的中国房地产金融业是有现实意义的，具体有以下五个方面。
1.住房抵押贷款适于实现证券化
并非所有的资产适合证券化，一种资产是否实现证券化，主要取决于证券化的成本与收益的关系。而决定一种资产证券化成本高低的关键因素是这种资产的信用、还款条件及期限等方面的。信用特征简单、还款条件明确、期限相对较长的资产，证券化时评估费用低，资产证券担保者的担保费用也较低，因此成本比较低，从而也就较易于证券化。相反，信用特征复杂，还款资金流量不确定，期限相对较短的资产就不易实现。以此来衡量，住房抵押放款条件各不相同，但是一组抵押放款会在违约率的大小、平均还款期限等方面显示出很强的规律性来。因此，评估一组住房抵押贷款资产较容易，也就易于证券化。
2.抵押贷款证券化囊括了国际金融业务创新的所有特点，即证券化、全球化、套购或套利、保值风险分担以及竞争等特点
以转让所有权的证券为例，这是一组表示抵押贷款所有权的证券，当银行把这组抵押贷款以可交易的证券形式出售后，就改变了原贷款缺乏流动性的不足，由此产生了现有资产组合的诸多新特点：①通过资产证券化使非销售性的银行资产转变为可以在市场上进行交易的证券；②由于资产已经成为一种证券，因而不再需要与借款者进行面对面洽谈贷款事宜，由于可以在全球范围内的各金融市场出售转让所有权证券，从而实现了资产销售的全球化；③通过证券化可以套掉原先金融机构对贷款收取的一定数额的保费；④在这项证券化过程中，商业风险承担拖延不付债务的风险，证券购买者承担着利率风险；⑤与其他抵押贷款的放款者相比，这组抵押贷款的放款者通过证券化活动，能够发掘出具有新的竞争性的资金来源。
3.政府支持功不可没
活跃于美国二级抵押市场上的三大政府机构通过购买金融的抵押贷款，为抵押贷款的流动提供担保等手段，使二级抵押市场更富有效率，保证了房地产抵押债权的流动性，为房地产抵押债权的证券化创造了良好的外部条件。同时，优惠的税收政策也促进了项目融资证券化的发展。美国始于1960年的税制改革，免除了房地产投资信托的联邦法人税，其后两次（1976年和1986年）的税法修正，进一步对项目融资机构给予优惠，由此大大激发了投资者的积极性，使项目融资证券化在20世纪80年代迅速壮大起来。
4.经营抵押贷款证券化的机构应该形成竞争势态
不论是美国还是加拿大，参与抵押贷款的机构有多家，在相互竞争中，机构提供的金融产品质量提高了，收益者是证券投资者和抵押贷款的借款人。
5.各国实现抵押贷款证券化的运作方式不同
由于习俗、惯例和现实政治经济情况的不同，各国实现抵押贷款证券化的途径各不相同，政府在这一过程中的作用也不同。美国政府直接出面建立机构，而加拿大政府则只是作为中介机构介入。
总之，西方近几十年的抵押贷款证券化历程表明，证券化是解决房地产业发展过程中资金短缺的行之有效的途径。中国有自己独特的国情，因此在学习借鉴西方成功经验时建立国家、城市的抵押贷款证券化模式时，应扬长避短，建立符合实际情况的抵押贷款证券化模式。
本章小结
住房抵押贷款证券化是指商业银行等金融机构在发放住房抵押贷款后，将所持有抵押贷款债权出售给一家特别设立的机构，然后由该机构在资本市场上发行以其收购的抵押贷款为基础的证券的行为。我国目前实施抵押贷款证券化具有重大的现实意义。
住房抵押贷款的基本运作模式包括资产池的形成、证券化特别机构的设立与证券设计、信用增级、信用评级、证券发行、后续服务等六个基本步骤。成功地实施住房抵押贷款证券化需要具备一定规模的抵押贷款一级市场、健全的社会信用制度、完善的法律法规和专门的技术人才等四个条件。我国目前还存在一些制度缺陷阻碍住房抵押贷款的实施。
美国、加拿大和香港的住房抵押贷款证券化经验为我们提供了很好的借鉴。
