房地产开发是以规划为龙头的，而政府通常会用规划来引导房地产投资。这是各地政府特别是规划、房管等相关部门都在做的。因此，投资者在置业的过程中，也应该多了解市场，特别是多了解政府的规划。
城市都是要发展变迁的，其发展过程充满了投资机遇和挑战。有些城市变迁方案可以根据当地市政府的市政规划获得，但有些就需要依靠自己的分析和判断获得。因此，小康家庭投资者作为小的投资“单元”，也要把握城市变迁规律。只拉车，不看路，是非常危险的。
虽然城市规划也是结合城市定位和环境要素，并在城市发展、变迁规律的基础上制定的，但城市规划毕竟代表着政府强有力的政策支持和保障。因此，城市变迁规律一定要提早跟踪和掌握。
以北京为例，新中国成立时，北京有大小胡同7000余条，而到20世纪80年代时，只剩下了3900条左右。近一两年，随着旧城区改造速度的加快，这些胡同更以每年600条的速度消失。1998年-2003年间，北京的人口从1246万增加到1456万，几年间增加了210万，在经济发展和城市变迁的背后，北京出现了强大的房产需求。
目前，北京的城市规划确定了十个边缘区域。这十个边缘区域是北苑、酒仙桥、东坝、定福庄、阀头、南苑、丰台、石景山、西苑和清河。北京市的人口重心将集中在这十个边缘区域。这些边缘区域正在进行大规模的房地产开发，它们也是未来社区发展的一个重心。应该说，个人置业投资前景广阔。
另外，投资者还必须观察，随着城市拆迁改造的加速进行，所投资房产是否在拆迁改造范围之内，是否列入了未来几年的城市发展规划，比如市政网管、路网的铺设、建立交桥、地铁等。如北京“鬼街”的一些投资者就因为不注意这样的细节问题吃了大亏，上百万元的投资一下子打了水漂，后悔都来不及。
分析投资价值
不管做任何投资，价值和利润永远都是投资者的最爱。在置业时，除了关注地段外，对于房产周围的环境也不容忽视。
一、房产附加价值
随着生活水平的提高，购房者开始重视房屋的品质，包括房屋质量、设备、品牌服务等，我们称之为“房屋附加值”。投资者要想从众多的楼盘中找到财富，并且准确地判断房屋的投资价值，就要善于挖掘房屋附加值的增长性。
1.房屋质量
房屋的质量是购房者认购房屋时必然考虑的因素。有关房屋质量的投诉，是近期房屋投诉的热点。新房还未入住或入住不久，就出现天花板裂缝、漏水……这样的房子让业主很难接受，很多业主与发展商、物业管理公司的纠纷也由此而起。因此，投资者在选择房产时，一定要注意房屋的质量问题。
2.现代化设备
随着科学技术的发展，住宅现代化被逐步提到日程上来。网络家居、环保住宅已经不再是人们的想像。因此，判断房屋的投资价值时，投资者必须知道：现代化的装备与房子的地段和质量具有同等重要的地位。
3.房屋面积
市中心的普通房屋多以自住为主，因此，面积不宜过大。建在城郊的普通住宅应以大区块为好，大社区的配套更加可靠。而市区内的高档住宅则正好相反，其面积大，则意味着套数少，套数少又意味着更少的人分享健身、购物、餐饮等不对外开放的私人会所，这有点像穷人区、富人区的划分，其投资收益是完全不同的。
4.房屋的朝向和结构
房屋的坐落位置、楼层和户型的选择对房屋的出售和出租也很有帮助，这就要求投资者对消费者的心理有一定的了解。拿北京来说，朝南的房产就比朝北的房产更有市场。
5.社区文化背景
中国人在国外喜欢住唐人街，外国人在中国也喜欢聚居，这是文化背景使然。所以，使馆区周围的公寓、住宅里外国人最多，使馆区周围的外销公寓也更受青睐。
6.物业管理
物业管理的好坏决定着房产的档次，它直接取决于物业管理公司的专业程度。另外，有些物业管理也有代业主出租的业务。因此，买房时要注意，一个得力的销售部门也许会给投资者以后的出售或出租带来方便，帮助投资者省掉一些不必要的麻烦。坐享其成，何乐而不为。
另外，房屋的售价及付款方式，也是影响房产投资价值的重要因素。售价高固然不划算，按揭的成数和年数也很重要。否则，每月的还贷压力就会过于庞大。之所以现在的部分业主着急出租？就是因为他们大多拿的是五成五年、七成十年的按揭，每月还贷压力太大，而七成二十年按揭的压力就小得多。
二、房产投资价值的估算
房产投资既有升值的可能，也有贬值的可能，关键看升值和贬值哪种可能性更大。总之，考察一处房产是否值得投资，最重要的就是评估其投资价值，即考虑房产的价格与期望的收入关系是否合理。下面有3个公式可以帮助投资者估算房产投资价值。
1.租金乘数小于12
租金乘数，是比较全部售价与每年的总租金收入的一个简单公式。租金乘数=投资金额+每年潜在租金收入。对投资者来说，该数值应小于12。如果超过12，很可能会带来负现金流。该方法的缺点在于：不能兼顾房屋空置、欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。
2.8-10年收回投资
该方法也叫投资回收期法。它考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金乘数的适用范围更广，而且可以估算资金回收期的长短。用公式表示为：投资回收年数=（首期房款+期房时间内的按揭款）+（（月租金-按揭月供款）X12]。通常，回收的年数越短越好，合理的年数应该在8-10年左右。
3.15年收益看回报
如果某物业的年收益X15年=房产购买价，那么就意味着该项投资物有所值；如果某物业的年收益X15年>房产购买价，即说明该物业尚具升值空间，可谓物超所值；但如果某物业的年收益X15年<房产购买价，则说明对该物业的价值估计过高。投资者一定要对此进行精确的对比和计算。
经典案例
某门市房，2001年售价22万元，首付5万元，每月按揭供款1000元，1年后交房，月租金1500元。2005年售价涨至60万元，月租金2000元。下面我们用上面的三种方法对此项投资进行估算。
租金乘数小于12（合理范围）
租金乘数=投资金额/每年潜在租金收入
如果在2001年购买此门市：22万+（0.15万X12个月）=12.2倍（可考虑购买）。
2005年：60万+（0.2万X12个月）=25倍（远远超过购买的合理范畴，因此不能购买）。
8-10年收回投资（合理年限）
投资回收年数=（首期房款+期房时间内的按揭款）+[（月租金-按揭月供款）X12]。
2001年购买此门市：（5万+0.1万X12个月）+[（0.15万-0.1万）X12]=10.3年（可考虑购买）。
到2005年，因为房价上涨幅度过大，而租金却没有得到同步的增长，购买此门市房每月的租金收入无法弥补月供款，如果投资，投资者将面临投资无法回收的境地。
公式解析：投资回收期法考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金乘数适用范围更广，还可以估算资金回收期的长短。
15年收益看回报
物业的年收益X15年=房产购买价（物有所值）。
物业的年收益X15年>房产购买价（具升值空间）。
物业的年收益X15年<房产购买价（价值被高估）。
2001年购买此门市：0.15万X12个月X15年=27万元>22万元（可以投资）。
2005年购买此门市：0.2万X12个月X15年=36万元<60万元（无投资价值）。
该出手时就出手
买房与炒股一样，一定要善于把握时机，当断就断。只有把握住了科学的介入时机，做到出手快、狠、准，才能获取较好的收益。正如刘欢的《好汉歌》中有这么一段词：“路见不平一声吼呀，该出手时就出手呀，风风火火闯九州呀。”作为房产投资者，我们也需要“该出手时，就出手。”
一、市场环境分析
房市的介入时机需要考虑三个最基本的因素：“什么时候”，“在什么地方”，“选择什么类型的物业”。只有在这三个问题都得到了正确的回答后，投资者的行为风险才会最小，成功的几率也才会越高。因此，投资者首先要对市场环境进行分析。
1.从国家宏观政策环境来看
房地产市场重新走上了健康的发展道路。土地开发面积和购置面积增幅下降速度非常快，一些盲目开发、乱开发的现象得到了有效抑制，市场投资环境逐渐好转。具体表现为：房地产投资门槛提高了；国家个人贷款显示出放松的迹象；国家的宏观调控有效地抑制了房产泡沫。
2.从微观环境来看
自宏观调控以来，各地楼盘都处在观望状态。随着市场的逐渐稳定及缓慢升温，为重新获取前一段时期所失去的人气，鼓励消费者尽早投资消费。现阶段，开发商将推出一系列优惠措施，且其优惠幅度也是前所未有的。另外，商业物业显示出的强劲的发展势头，也吸引了一批批的小康家庭投资者加入投资行列。
从这两个方面的分析来看，目前阶段我国经济欠发达地区，尤其是国家重点发展区域的房产项目更值得投资者提高关注，特别是商业类房产更值得期待，是投资的好时机。而且，中国经济有明显的波动轨迹可循，每隔4-5年总是在松松紧紧的政策调控下呈波浪式发展。所以，选择在即将结束低迷状态而要进入加速发展期的时候入市，是最佳的选择。
二、根据价格确定房屋的买入时机
对房产市场有了一定的了解后，投资者还要科学合理地确定房屋的“买入”时机。要做到这点，要求投资者把握入市时机，以最低的价格购入房产。
香港李嘉诚的长江实业，郭炳湘的新鸿基，郑家纯的新世界……都不是因为楼市上涨形成的，而是他们能以适当的时间介入适当的楼盘（通俗地说：就是危机前出手，休息一段时间，低价扫货，启动市场）。
三、投资时机的注意要点
为了准确地把握入市时机，以最低的价格购入房产，房产投资者必须注意以下4点。
1.注意国家的经济增长率
当国家的经济增长率高且持续发展时，必然会刺激房地产业的快速发展，使房地产的建设和成交量出现活跃的局面。特别是在国家把房地产作为经济增长点和国民经济的支柱产业后，国家在政策上的大力支持，使商品房大量上市，购房者有了充分的选择余地，此时可以用相对较低的投入获得比较满意的房产。
2.注意利率的变化
在买房时，购房者通常会利用银行贷款购房。从目前的情况看，银行几次降息，住房贷款无论是公积金，还是按揭都比较低，能有效刺激人们的消费欲望。投资者一定要对消费者的这种心理有一定的了解，瞅准时机下手。
3.注意市场需求的变化
中国在加入WTO后，包括银行业、保险业、证券业、中介咨询、旅游业等在内的专业服务领域得到开放，大大地刺激了境外的企业和机构纷纷驻足于我国各大城市。随之而来的各种分支机构和营业场所的增多，使得城市的工业厂房、办公用房和居住用房等的需求大大增加，有效地刺激了房产消费的增加。
4.注意房屋的销售情况
不管是现房还是期房，当它的销售量不到30%时，开发商的成本通常还没有收回。此时，房价往往要降低，这时就是个人投资者的投资时机；当房屋的销售量达到50%时，表明供求平衡，房价在一定时间内不会发生大的变化；如果已经销出70%，则表明需求旺盛，开发商有可能要涨价，此时不宜投资；等到销售量达到90%以后，由于开发商急于发展其他项目，于是房价又会有相应的下跌。因此，观察销售情况也是把握置业时机的方法之一。
专家认为：投资房产，时机比价位更重要。好时机不是永远都有，而且机会稍纵即逝。一旦我们确认楼市复苏，就要把握时机争取第一时间入市，千万不可执拗于以往的低价而犹豫不决。如果看好后市，就要勇于追价，此时最忌讳的就是优柔寡断。
经典案例
2005年，成龙花了很多时间做亲善探访及善事筹款。虽然当年他只拍了《神话》一部电影。但是因为他投资有道，仍然赚了不少钱，尤其在地产方面大有收获。
成龙接连出售香港物业大有斩获。他瞄准本地楼市复苏，成功放售浅水湾南山别墅旧居，及父亲独居的海名轩，净赚3400万港元。
鉴于他们一家三口返港定居，于是，成龙又决定把长期丢空的美国比华利山超级豪宅放盘。最终，他瞄准美国楼市正值高峰期，以高价放售该超级豪宅，净赚三千多万港元。这也是成龙近年来斩获最多的一项物业投资。
其实，近年来美国的楼市急升，就连前联邦储备委员会主席格林斯潘也担心美国楼市泡沫爆破，想不到成龙竟有先见之明，成功在楼市泡沫爆破前，以高价六百五十万美元脱手比华利山超级豪宅。难怪成龙满心欢喜地说：“真是赚了很多钱。”毕竟就这两项投资，他就赚了7100万港元，成为了真正的楼市大赢家。
慧眼识风险
有投资就会有风险，置业也不例外，它总是表现为收益与风险并存。当实际收益低于预期收益时，我们说投资面临着风险损失。因此，房产投资者要有意识地规避风险。否则一旦冲动行事，就极有可能面临6项贬值风险。
一、流动性风险
投资于房产中的资金，流动性较差，一旦购置房产就不易变现，不像其他商品那样，容易脱手，容易收回资金。因此，流动性风险是置业面对的最主要的风险。
规避该风险最好的方法就是：在选择房产时，要对地段及房屋本身的资质做较高要求，注意选择性价比更高的房产。只有这样，才能靠房产（包括地价）本身的增值来弥补将其变现所造成的损失。
另外，在购置房产时要做到产权清晰，否则，房产的再次交易，将会使程序更复杂，费用也更高。这也是规避流动性风险的重要一环。
二、房市的波动风险
房市也有其波动周期。投资者可以预测房价，但要准确定断却有一定的难度。所以，即使是在房市上升期，投资者也要意识到下降的风险，而不要一厢情愿地相信开发商的片面之词。
不动产的波动风险在某些特定情况下，波动幅度将会更大。比如在形成高价的房地产“泡沫”破裂后或经济危机及经济衰退期时。如前些年日本房地产“泡沫”的破裂，最近的香港房地产价值受亚洲金融风暴打击而出现的大幅下降，都是房市波动风险的具体表现。
三、社会和政策性风险
任何国家的房地产都会受到社会经济发展趋势和国家相关政策的影响。如果经济繁荣，政策鼓励支持，则房地产价格看涨，相反则会看跌。我国也不例外。政府对房地产市场的调控虽初见成效，但还远未达到完全成熟的地步。
