曾经，中国许多人从万元，到百万，到千万，实现三级跳，来得轻松。飞跃靠什么？就是房地产。在人口成几何阶数增长时，惟一不增长的是土地！房地产是关乎国运的支柱产业，政府不会坐视不管。投资房地产，是永恒的暴利产业。过去，多少是无心插柳柳成荫；今后，则必须武装起来，学房地产规律，学房地产投资原理，学影响房地产的天时地利。然后，把这些知识应用于实践，获得成功。
一、房地产投资概述
所谓房地产投资，是指资本所有者将其资本投入到房地产业，以期在将来获取预期收益的一种经济活动。
房地产投资形式多种多样，房地产开发商所进行的房地产开发是人们最熟悉的一种类型。另外，为了出租经营而购买住宅或办公楼；将资金委托给信托投资公司用以购买或开发房地产；企业建造工厂、学校建设校舍、政府修建水库等，都属于房地产投资。尽管它们表现形式各异，但都有一个共同的特点，即通过牺牲现在的某些利益换取预期收益。要强调的是，“现在的某些利益”是指即期的、确定性的利益，但预期收益却要到未来才能实现，而且这种未来收益在时间和总量上都难以精确预测。所以，房地产投资决策中，估算总成本和利润的同时还应考虑时间因素。只有在比较项目收益和支出的总量与时间的基础上，并考虑预测的置信水平时，才可能作出合理的投资决策。
另外，因为在市场经济条件下，投资者往往同时面对多种投资机会，虽然这些机会的即期支出相对容易确定，但是它们的未来收益却是难以确定的。而且，投资者在决策之前，往往会发现，诱人的机会常常不只一个，但投资者可利用的资源却总是有限的，所以，这时就需要有一种方法能够对各种投资方案进行评估，帮助投资者在各种限制条件的前提下，了解如何应付所要承受的风险、所要求的资产流动性、投资组合平衡以及来自管理部门的有关限制条件等，使得最终所选择的投资项目获得最大的效益。
同一般投资相比，房地产投资具有以下特征：
（1）房地产投资对象的固定性和不可移动性
房地产投资对象是不动产，土地及其地上建筑物，这些都具有固定性和不可移动性。不仅地球上的位置是固定的，而且土地上的建筑物及其某些附属物一旦形成，也不能移动。这一特点给房地产供给和需求带来重大影响，如果投资失误会给投资者和城市建设造成严重后果，所以投资决策对房地产投资更为重要。
（2）房地产投资的高投入和高成本性
房地产业是一个资金高度密集的行业，投资一宗房地产，少则几百万，多则上亿元。这主要是由房地产本身的特点和经济运行过程决定的。房地产投资的高成本性主要源于：土地开发的高成本性；房屋建筑的高价值性；房地产经济运作中交易费用高。
（3）房地产投资的回收期长和周期性长
房地产投资的实际操作，就是一整个开发过程。对每一个房地产投资项目而言，它的开发阶段一直会持续到项目结束，投入和使用的建设开发期是相当漫长的。房地产投资过程中要经过许多环节，从土地所有权或使用权的获得、建筑物的建造，一直到建筑物的投入使用，最终收回全部投资需要相当长的时间。
（4）房地产投资的高风险性
由于房地产投资占用资金多且周转期长，而市场是瞬息万变的，因此投资的风险因素也将增多。加上房地产资产的低流动性，不便轻易脱手，一旦投资失误，房屋空置，资金不能按期回笼，企业就会陷入被动，甚至债息负担沉重，导致破产倒闭。
（5）房地产投资的强环境约束性
建筑物是一个城市的构成部分，又具有不可移动性。因此，任何城市都要求有一个统一的规划和布局。城市的功能分区、建筑物的密度和高度、城市的生态环境等都构成外在的制约因素。房地产投资必须服从城市规划、土地规划、生态环境规划的要求，把微观经济效益和宏观经济效益、环境效益统一起来。只有这样才能取得良好的投资效益。
（6）房地产投资的低流动性
房地产投资成本高，不像一般商品买卖可以在短时间内马上完成，轻易脱手，而交易通常要一个月甚至更长的时间才能完成；而且投资者一旦将资金投入房地产买卖中，其资金很难在短期内变现。所以房地产资金的流动性和灵活性都较低。当然房地产投资也有既耐久又保值的优点。房地产商品一旦在其管理部门将产权登记入册，获取相应的产权凭证后，才能得到法律上的认可和保护，其耐久保值性也更加高于其他投资对象。
二、房地产投资风险分析
房地产投资的风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的变现性和资产管理的复杂性四个方面。通常情况下，人们把风险划分系统风险和个别风险。
（1）系统风险
系统风险是对市场内所有投资项目均产生影响、投资者无法控制的风险。
①通货膨胀风险。通货膨胀风险也称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。
②市场供求风险。市场供求风险是指投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。具体表现为租金收入的变化和房地产本身价值的变化，这种变化会导致房地产投资的实际收益偏离预期收益。
③周期风险。周期风险是指房地产市场业的周期波动给投资者带来的风险。正如经济周期的存在一样，房地产市场也存在周期波动现象。房地产市场的周期可分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条四个阶段。
④变现风险。变现风险是指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险。
⑤利率风险。调整利率是国家对经济进行宏观调控的主要手段之一。国家通过调整利率可以引导资金的流向，从而起到宏观调控的作用。利率的提高会对房地产投资产生两个方面的影响：一是对房地产实际价值的折减，利用提高的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值减小，甚至出现负值；二是利率提高会加大投资者的债务负担，导致还贷困难。利率提高还会抑制市场上的房地产需求数量，从而导致房地产价格下降、房地产投资者回笼资金压力加大。
⑥政策风险。在房地产投资过程中，政府的土地供给政策、地价政策、税费政策、住房政策、价格政策、金融政策、环境保护政策等，均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大的影响，从而给投资者带来风险。避免这种风险的最有效的方法是选择政府鼓励的、有收益保证的或有税收优惠政策的项目进行投资。
⑦政治风险。主要由政变、战争、经济制裁、外来侵略、罢工、骚乱等因素造成。某些房地产开发商不履行正常的开发建设审批程序而导致工程停工，也是一种政治风险。
⑧或然损失风险。我们将火灾、风灾或其他自然灾害引起的置业投资损失所造成的风险称为或然损失风险。
（2）个别风险
仅对市场内个别项目产生影响、可以由投资者控制的风险为个别风险。
①收益现金流风险。不论是开发投资，还是置业投资，投资者都面临着收益现金流风险。
②未来经营费用的风险。这类风险主要是对于置业投资来说的。如建筑物功能过时或由于建筑物存在内在缺陷导致结构损坏所带来的风险。
③资本价值风险。物业的资本价值在很大程度上取决于预期的收益现金流和未来可能的经营费用水平。预期的资本价值和现实资本价值之间的差异即资本价值的风险，在很大程度上影响着置业投资的收益。
④比较风险。投资者将资金投入房地产后，就会失去其他投资机会，同时也就失去了可能带来的收益。这就是房地产投资的比较风险。
⑤时间风险。房地产投资强调在适当的时间、选择合适的地点和物业类型进行投资，这样才能使其在获得最大投资收益的同时使风险降至最低限度。
⑥持有期风险。与时间风险有关。一般来说，投资项目的寿命周期越长，可能遇到的影响项目收益的不确定性因素就越多。
三、住宅投资策略
住宅投资包括对单个家庭住宅和对公寓（简称住房）的投资。住房以其使用寿命的长期性而被划分为资产，是任何财富拥有者都能够拥有的。也正因为此，每年新增的住房投资仅占既有住房存量的很小比例，约3%。
住宅投资的决策涉及企业、家庭甚至政府，因而住宅投资有其特殊性。在所有投资需求中，住宅投资对实际利率最为敏感。这是因为住宅的折旧速度非常慢（几十年的旧住宅比比皆是），折旧费微乎其微。这样实际利率对住房投资显然十分重要。如果是租房，那么支付给房主的租金中大部分是对住宅所占用的资金的报酬；如果是自己购房居住，那么住宅成本的主要部分就是住宅抵押贷款利息。所以，住宅投资是投资中对货币政策和财政政策引起的利率变化最为敏感的部分。由于货币政策较之财政政策对利率的影响更大，所以住宅投资与货币政策的关系，比它与财政政策的关系更为密切。
对住宅投资的分析是从对既有住房的需求开始的。一般来说，既有住房的供给是不变的，而对既有住房的需求取决于许多因素：
（1）财富量越大，则对住房的需求越大；
（2）其他资产，如债券的收益率越低，则对住房的需求也越大；
（3）对住房存量的需求还取决于拥有住房所能得到的净实际收益。
市场每经历一次反复，就更成熟一次，投资策略也应有所转变。如果说住宅投资在以前是资金、胆识、眼光、机遇的结合，那现在则更需要信心和耐心，以及更新观念、灵活应变、用足政策，买进的机会多，须多斟酌；卖出的机会少，动作要快。投资时具体要注意以下几点：
（1）确保合法可靠，减少投资的盲目性
买房先买产权，只有取得了产权，投资者才拥有对房产的收益权和处分权，可自用、出租。买卖房产证则是产权的惟一合法凭证，投资前一定要确保所购房产的安全性，查明开发及销售是否合法，购买的是房屋所有权还是使用权，因为产权关系不明确解决起来十分困难。
（2）前瞻性投资
投资者要仔细研究城市规划方案，关注城市基本建设进展情况，寻找发掘隐藏的投资价值，如交通条件的改善，人们生活方式和品位的变化，新技术发明带来的改变等。并掌握好投资时机，投资过早资金可能被套牢，投资过晚则丧失升值空间。
（3）追求长期稳定的收入
住宅投资是一种长线投资，回报率特别高的项目很可能被复制，供应量的增长会降低其回报率，应注重物以稀为贵。
（4）把握循环周期
在实际操作时注意审时度势，灵活应变。如购入后遇市场转淡，不必急于折价出售，可转手做长线将房屋出租收租金支付贷款，静守等待价升之日。例如在1984年和1987年这两段期间，如果买了房只持一年就卖出，大多亏钱且损失惨重，如果投资期为5年，亏钱的已经大为减少，如果持有10年后才卖出，大多会有赚钱的机会。
（5）用动态的眼光观察
任何事物的优劣都不是绝对的，在不断变化的市场中可能瞬间发生突变而影响投资收益，客观地理位置虽不可变，但其社会位置却是随着经济和城市的发展而不断变化的，现在的热点地段将来未必热，现在的冷门地段将来也未必不热。
