★第二节：美国模式和反周期生存
在2002年召开的全国工商联住宅产业商会年度年会暨住宅产业CEO圆桌论坛上，冯仑提出一个新观点：国内的房地产公司要尽快从香港模式转到美国模式上来。
他指出，在网络经济时代，大家都在讲商业模式问题，但在房地产领域很少讲商业模式，而房地产行业也存在许多问题。房地产市场做了将近20年，IT、PC做了10年，PC在这10年的成长当中。培养了像联想这样世界级的企业，家电企业最大也已经做到600亿元；房地产业最大的企业才做到50亿元；规模不大数量不少。目前工商登记的房地产开发企业有28000多家。同时，房地产公司的银行信用普遍不是太好。人们对房地产的认识就是挖坑、盖房、炒作、赖账、逃跑。
作为一个房地产公司，如果不能在商业模式上做出革命性的变革，未来的前途不会是很远大。美国模式强调房地产开发的所有环节应由不同的专业公司来共同完成，如房地产投资公司只负责融资投资项目，项目开发则由专业开发公司建造，其他销售和物业等环节也由不同公司完成。
冯仑在一次媒体采访中谈到了美国模式的优点：
美国模式否定了绝大多数开发商走的香港模式。香港模式认为，做收入就要做规模，做规模就要做资产，做资产就要做负债，它们利润增长的落脚点是负债增长。而美国模式认为，做收入就要做利润，不一定要做资产。（万通采用的是美国模式）所以我们在土地储备（方面）不是特别积极，我们的着眼点在于把公司的价值做起来。
2003年，万通地产放弃赖以成功的“香港模式”，全面导入“美国模式”。在2004年的反省会上，万通地产提出了美国模式和反周期生存。这两次反省会的直到2008年才真正体现出来。这一年，受到世界经济危机的影响，很多企业的表现证明，它们并没有对此做好充分的准备——这其中包括冯仑的很多同行。由于成交持续低迷，很多地产商的资金链已经脆弱不堪。
在许多地产商因为经济环境的骤变而叫苦不迭的时候，万通地产的业绩却实现了大幅增长。2009年2月20日，万通实业旗下上市公司万通地产发布了2008年年报。在房地产上市公司大倒苦水的时下，万通却交出了一份让所有企业不得不赞叹的年报：去年该公司实现营业收入48.41亿元，同比增长122.44%；归属于母公司所有者的净利润达到5.27亿元，同比增长两倍多；每股收益1.04元，同比增长184.28%，按净资产收益率排全国房地产行业第一。
被称为“商界哲人”的冯仑一直坚持万通是地产的第二梯队，但由于2008年逆势走强的表现，万通甚至已经取代了万科，被视为新地产企业榜样。多年来曾被人质疑和观望的冯仑“反周期运作”理论重新成为人们关注的热点。
“有进步，还不足。”对于2008年的业绩，冯仑只用了6个字概括。这种冷静，也是他反周期思维的一部分。
所谓“反周期”，在经济周期中产生，收入和就业等经济变量与经济波动状况成相反方向的变动，表现为这些变量在衰退中上升而复苏中下降。反周期被称为在萧条年代的企业的生存法则。
早在1993年，经历了海南的泡沫，冯仑就深知“周期律”的厉害。
我们从海南出来后发现全世界公司有四种死法：第一，社会革命。政权改变，制度变革。比如，（如果你在）1948年做了一个很好的企业，1949年（这个）就一定不好。（再如，）你要是萨达姆时期最好的企业，当美国人把他推翻（后），你的企业也就死掉了；第二，自然灾害。“9·11”后，很多保险公司就垮了；海啸后，很多公司就会垮；第三，技术革命。当手机出现的时候，BP机就没有了。汽车出现的时候，三轮车、马车公司没有了，当有了塑料后，搪瓷下来了；第四，商业周期。商业周期不断波动会让很多企业死掉。大部分企业都在这四种情况下会死。所以1993年后我们就在想我们怎么才能不死。社会革命，陈胜、吴广来了，你也没有办法，小乱进城，大乱下乡，只有跑了。自然灾害怎么办呢？只有买保险了。美国世贸中心老板在“9·11”（事件）前两个月买了一份恐怖主义保险，结果“9·11”（事件美国世贸中心被）炸了后，（这个老板）获得60亿赔付……但商业周期没有办法，在商业周期避免死亡，只有靠智慧、经验。
冯仑认为，采取“反周期”经营策略能够帮助万通活下来。
2007年，土地交易市场异常亢奋时，在北京、上海等一线城市房价一月涨三次，为了争夺土地，不少房地产公司不惜大手笔竞价，甚至出现“面粉贵过面包”的不正常现象。对此，冯仑表示，万通并不羡慕那些“地王”，原因是万通在践行“反周期”经营策略。按照这个策略，地产公司应该在房市繁荣时期售房，低迷时期买地，“地王”的做法恰恰相反。
就在2006年和2007年中国地产企业纷纷扩张时，冯仑却按兵不动，只言“伟大是熬出来的”，加速销售、控制拿地。2008年，他们一方面集中在天津滨海新区拿地扩张，另一方面，按照“美国模式”，运作万通中心。截至2008年底，全年购置的土地面积同比下降近10个百分点。
面对急剧降温的销售市场，万通地产早已通过战略合作和股权收购，转战天津滨海新区等地拿地扩张，定位于高端市场，抓住城市大发展机遇和行业里的富矿，总土地储备面积约300万平方米建筑面积，可满足公司2～3年的发展，这便是万通的“有限土地储备”策略。它使万通地产大把回收现金，在2008年市场调整期来临时使万通具备了扩张的实力。万通地产却倍感轻松，没有拿地带来的负债包袱，更多体现的是“财务的稳健”。
在这一轮房地产调整中，万通地产几乎没有受到明显的影响。“到现在为止万通地产控股公司的负债率不到有25%，没有短期负债，如果剔除掉应收账款，在30%左右浮动，在行业中居于前列，而且我们还有丰裕的现金和基金可以用丰裕的现金和基金可以用。”冯仑说。
可以说，冯仑所实施的美国模式和反周期经营的策略，为万通的发展起到了巨大的作用。
★第三节：万通的决胜密码——反省
经过了大起大落的冯仑，深刻地认识到一个人要时常反省自己，才能不断的进步，少走弯路。曾子曰：“吾日三省吾身——为人谋而不忠乎？与朋友交而不信乎？传不习乎？”对于一个企业家而言，时常反省自己是很有必要的。所以万通在每年的9月12日，万通地产生日的前一天，冯仑都会召开一个反省会。这个活动像宗教仪式一样，被严格地执行。
通观万通地产的发展历史，我们可以发现这家公司的每一次进步都和反省会息息相关。因此，反省会也成为观察这个18岁的“老公司”的极好的历史坐标。每一次反省会都能给万通带来明显的变化，冯仑说：反省会是万通地产的加油站和牵引力，指引企业发展方向。
一般的企业都会在企业周年之日，开庆祝会庆祝公司取得辉煌的业绩。而万通与众不同的是：1992年9月13日，在万通成立一周年之日，冯仑和他的同事们都做再办公室里冷静地反省自己。
那时一般民营企业刚挣到钱都会大吃大喝一番，但我们觉得应该过得更有意义，我是学人文科学的，联想到日本战败后（通过）反省得到（了）使其经济飞速发展的启示，我提议将这一天（每年9月13日）确立为万通“反省日”，这一提议得到了伙伴们的认可。
就在冯仑提出的第一个反省会日，“万通六君子”明确了他们共同的价值观，并定下了不办外国护照、收入公开、没有第二收入的规矩。l992年9月13日反省会的主题：团结求实，毋忘在莒。这次反省会最大的价值就是：为万通今后的快速发展奠定了坚实的基础。
第一次反省日活动，家两地共聚。分海口和北京两个会场。会上提出的批评主要集中在公司管理方面，如：费用支出直线上升，财务中心功能发挥不足，没有完善的财务、审计、合同等制度，部门及分公司的职能部门不明确。
会后，公司领导立即做出了加强管理、健全制度及整顿业务部门的决定，并奖励了十二位提出批评意见的员工。
I993年1月万通集团正式组建注册。年初在北京创立民营经济开发区向社会招商募股取得巨大成功。注册股本金8亿元人民币的北京万通应运而生。第一个投资最大的项目——万通新世界广场即将推向市场。
一直到现在，每年一到公司纪念日，万通都要检讨自己。十几年来，一到反省日万通都会停下手中的工作，好好进行反省，并从最初的“回忆式反省”到现在的“前瞻式反省”。冯仑认为，反省要打破人与人心理上的距离，通过反省使公司能自省、完善，这样恰恰救了万通，因为民营企业一般不反省，多数人都将偶然因素当成必然的逻辑，做生意偶然赚了一些钱就认为什么钱都能挣，偶然创办了个公司就把自己当做了企业家，事实上差距很大。
反省这件事，冯仑一直坚持了17年，而且还在继续，于是反省就成了万通每年必不可少的会议。反省会推动了公司快速的发展。
2008年9月12日，万通地产17岁生日的前一天，万通召开了自己的第17次“反省会”——在生日之际反省，已经成为万通文化中的重要部分。用万通地产董事长冯仑的话说：“反省是万通地产的生存密码”。
第17次反省会的主题是：变革与执行。这一主题的提出，显然来自两个方面，一个是市场的急剧变化，一是公司发展的应对策略。
在市场急剧变化之际，企业分化整合之时，2008年的反省会于万通地产而言，意义更加重大。
这一次反省会的资料，被系数收录到万通历史博物馆——一个民营企业自我历史的博物馆。在这个博物馆中，收录有冯仑、王功权、潘石屹、易小迪、王启富、刘军等六兄弟创建万通的最原始档案，有六兄弟风云一时的宣言《劈荆斩棘，共赴未来》，万通地产的重大历史几乎都可以在这个博物馆中找到对应的物品或者资料。
万通地产董事总经理许立将万通地产历年“反省会”总结为以下三个阶段。
第一个阶段，从1991年到1995年，万通组织中高层管理人员，对上年度的公司业务发展与管理进行反省，自我检讨，以利改进。这一阶段的反省目标如下：
1992年至1995年反省目标分别是：团结求实，毋忘在莒；躬身自省，再创新猷；从严治军，守正出奇；正本清源。
第二个阶段，从1996年到1999年，反省会扩展到万通全体员工，各分公司以及总部各部门组织各自单位的反省会，总公司组织全公司范围的反省会，将反省会的纪要汇总到总公司统一组织改进。这一阶段的反省目标如下：
1996年至1999年反省目标分别是：万宗归一、征战新世纪、发展核心能力、提高核心竞争力。
第三个阶段，从2000年起，万通反省会顺应网络时代的发展特点，延伸为“前瞻式反省”，站在未来反省现在，以检视万通的战略、业务与管理。这一阶段的反省目标如下：
2000至2007年反省目标分别是：新经济与万通；判与进步；新战略对内宣讲会；拥抱未来；拥抱未来，执行现在；新政下的战略与执行；15年反省与战略前瞻；新万通新企业公民。
反省是成功的加速器。经常反省自己，可以去除心中的杂念，可以理性地认识自己，对事物有清晰的判断；也可以提醒自己改正过失。只有真正认识了自己并付出了相应的行动，才能不断完善自己。行业仍需前进，反省则永不停息。
