1)购买二手房应尽量选择三证(房产证、地产证、契证)齐全的住房。房产证是房屋的所有权证明，应必不可少，如果没有地产证、契证，应考虑将来补办证书的费用以及将来卖房时对房价的影响，适当压低二手房价格。其次，看好房子后，一般不应向房主缴纳押金，要等房产证通过正规渠道办理过户后，再一手交钱，一手交房。为了减少麻烦，确保过户手续万无一失，您也可以委托一家信誉好的中介机构，帮您签订购房合同，办理评估、过户事宜。
房子买来后，您可以对房子进行适当的整理，然后可443 以用买房的办法发布出租信息。对于求租者首先要查验身份证件，然后签订租房合同或协议。
2)出租房屋一般应预交半年以上的租赁费，防止因房主出租一两个月后中途退租，而影响租房收益。
3)租房合同最好一年一签，因为近来房租“行情”逐年呈上升之势，签订时间太长，如果行情继续上涨，必然会影响租房收益。
4)要遵守国家有关出租房屋的法律法规，避免将房屋出租给非正当用途的租赁者。
另外需要提醒大家注意的是，虽然购买二手房出租的收益会高于银行储蓄，但是也并非高枕无忧，购房时一定要对房子的位置、新旧等升值潜力等因素进行通盘考虑，精挑细选，避免将来房子贬值影响收益。
7．二手房贷款小心“雷区”
由于二手房交易的中介过多、过滥，且市场不规范，致使许多客户“雷区”遇险。中国银行上海市分行零售业务处消费信贷专业人士提醒，二手房按揭过程中应注意二手房交易的资格、评估价有无水分、买卖合同有无漏洞等问题。
目前中国银行开展个人二手房贷款的形式主要有以下两种：
1)银行和中介公司签订《二手房合作协议》，借款人通过该房地产中介公司进行的二手房交易，可由房产中介444 家庭理财
单位代购房人向中行提出按揭贷款申请。
2)借款人直接向银行提出二手房按揭申请。贷款金额不得超过房屋评估价格的70％，若实际成交金额低于评估价格，则不得超过实际成交金额的70％，目前中行即将推出8成二手房贷款业务。贷款期限不得超过20年。贷款利率按人民银行个人住房抵押贷款利率执行。对照《买卖合同》，确认房屋情况及房价是否合理、属实，买卖行为是否确实存在。
8．如何按揭最经济
首付越少越合适
贷款购房时，每个人会选择自认为合理的首期付款额。而依据中央银行的规定，购房贷款不超过房价的80％，就是说购房者必须准备20％以上的首期付款。
专家建议，购房者最好能申请到70％至80％的抵押贷款，因为贷款愈多愈好，首期愈少愈好。首期付款额低，就意味着合同期内每一期的付款额高，特别是利息负担会多一些，但购房者将有多余的资金用于改善其生活品质和其他投资。因为其他投资的收益有不少项目都高于贷款利率，所以选择较低的首期付款额为好。
另外，现在民生银行推出了新的贷款方式，转按、加按、换按，这些都是很方便购房者的选择。变更住房借款人简称“转按”，延长原借款期限或追加贷款额度的简称“加按”，变更抵押物的简称“换按”。如果你在贷款购房445 以后，想把这套房子卖掉，就可以转按。这样，如果你首付越少，你转按之后，转移的利息负担就越多。假如我们购买一套每平方米3000元的房子，面积100平方米，按揭年数15年(180期)，按揭7成和8成，就会产生不同的结果。
如果你购买这样一套房子，在5年后你想卖掉，就可以进行“转按”，你如果按揭是8成，首付比7成按揭少3万元，15年利息仅仅多付12816元。将首付节余的3万元投资在开放式基金上，年收益按保守的5％计算，是30000×5％×15＝22500元，这还没有算每一年的基金收益的累计投入，所以，收益要高得多。而且，你转换按揭之后，所有的利息负担就安全“转移”到了其他购买者身上。
贷15到20年最恰当
借款期限越长每月还款就越少，但总还款额必然上升。10万元贷款借10年，每月约需还1090元，还款总额约13万元；贷款借20年，每月约需还690元，还款总额约16.6万元。专家认为借款年限一般15到20年就足够了，对普通百姓而言，退休以后再承担较高还款压力，风险较大。
延长还款期限的目的主要是为了降低每月还款额，但是否期限越长越好呢？让我们来看一个例子。以借款1万元为例，如果2年还清，每月还款438元，利息负担504元；如果4年还清，每月只需还款229元，每月还款减少209元，负担减轻50％左右。但是利息负担也从504元增加到了446 家庭理财
1004元，同样增加了50％左右。而如果比较第29年和第30年，29年的贷款为每月还款54.73元，30年的贷款为每月还款53.93元，同样是延长一年，每月负担只减少不到1元，1％左右。可见期限过长不能使每月还款额大幅度减少，而白白增添了利息负担。30年的利息负担是9414.8元，29年的利息负担是9046.04元，利息负担增加将近400元，4％左右。所以合理的还款期限应该是15到20年。
9．家装贷款相关事宜
贷款限额：住房装修贷款的最高金额不得超过抵押物评估额的60~70％。
贷款对象：年满18~60周岁的具有完全民事行为能力的中国公民，且申请个人住房装修贷款的个人，必须符合以下条件：
1)具有完全民事行为能力的自然人；
2)有当地常住户口或有效居留身份，有固定和详细的住址；3)有正当职业和稳定可靠的收入来源，信用良好，具备按期偿还贷款本息的能力；4)原则上须持有与经贷款人认可的装修企业签定的家居装修协议或合同及装修工程预算表；5)贷款人出示自筹支付装修款的30％以上的证明；6)落实贷款人规定的其他贷款条件。
贷款期限：住房装修贷款期限一般为一至三年，最长447 不超过五年(含五年)，具体期限根据借款人要求分别确定。
贷款方式：住房装修贷款实行不动产抵押贷款、质押贷款两种方式。
1)借款人选定装修企业，并与装修企业签订《家庭装修工程合同》、《购买家庭装修材料合同》、《购买厨卫设备合同》，以及家庭装修预算书；2)借款人向银行申请个人住房装修贷款；3)银行对借款人提供的资料进行审查。同意借款人贷款的，办理有关手续；4)将贷款资金划转借款人个人账户；5)借款人支付装修款；
6)借款人按期偿还贷款。
10．购房出租应该注意风险
对于不动产投资者来说，租赁市场的变化预示着巨大的投资风险，尤其对于那些以租养房的投资者就要更加注意提防，首先是资金链的问题。有些投资者手头的资金不是很多，但却利用按揭贷款的方式购买了3至4套甚至更多的房子来出租，从当前房屋租赁市场的情况来看，投资者在作出这样的投资决策时一定要小心，如果万一有一套房子没能租出去，资金链随时都有断裂的可能。
另外就是贷款额问题，就算你只买了一套房，也要注意以下几点：
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一是投资的回收期可能延长。以前投一套房产出租，回收期一般会在10年左右，而现在其投资回收期可能增加为15年。
其次，由于租金收益率下跌，与现时商业贷款5.04％的利率已经比较接近，这种情况下就算出租成功获得的回报也不一定能抵偿你每月所要归还的贷款额。
比如按照现行利率，按等额还款法贷款20万元每月还款额在1320元，如果不考虑首付款，按照7％租金收益计算的话，这部分资金的回报率也就在每月1400元，两者之间非常接近。但如果出租价格进一步下跌，为这贷款你就有可能付出一笔额外的费用。尤其对那些贷款额过高的资者来说，每月可能要付出资金额就要大得多，对此你是不是承受得起，也是必须要考虑的。
11．投资旧货怎么样
旧货业已成为商品流通领域新的经济增长点
过去，一提起旧货业，人们就会想到身背麻袋，手提杆秤，走街串巷吆喝着收破烂的。而现在，旧货公司的业务员身着西装领带，手提公文包，挨家挨户潇洒地派发着名片。旧货业已涵盖了旧家电、旧家具、旧车、旧手机、报废汽车、典当、拍卖等行业。来自北京市商委的消息，当前旧货业已成为商品流通领域新的经济增长点，被称为发展前景广阔的朝阳产业。
旧货货源足不足？——旧货交易需求很大
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社会经济发展，产品更新换代加快是旧货业发展的基础。据有关部门分析，目前彩电、冰箱、洗衣机等传统家电，经过上世纪八十年代末九十年代初第一次消费热潮后，已开始进入更新期，估计有50%~80%的彩电在近两年内更新；冰箱也从原来的小容积向大容量、分体、无氟冰箱过渡；洗衣机市场也已步入第二次热潮。
其次，消费层次的多样化为开拓旧货市场发展旧货行业提供了广阔的空间。调查显示，平均每100户市民乔迁新居，其中约有65户意欲置办新家具。而最让他们头痛的是如何处理旧家具。而对另外一些人来说，有些物品急着要用，因手头紧又无法应急。因此，购买物美价廉的旧货便成了他们迫切的需要。此外，大量农民进城打工，都需要购置一些用品。“二手货”自然很受他们欢迎。百姓对旧货交易的热情也着实让旧货市场的经营者吃惊，例如天地人旧货交易中心开业当天交易额达10万元。
旧货市场已有多少？——南北东三足鼎立
在北京地区南有天桥旧货调剂中心，北有利康金桥旧货交易中心，东有天地人电器旧货市场，形成三足鼎立之势，北京的旧货市场已经初具规模。据北京市商委的统计，目前北京的旧货业已经具有一定的规模。到目前为止，经过批准的旧货市场5个，旧货企业29个，2001年全市旧货市场(企业)累计实现成交额约1.8亿元，同比增长24.5%。近年来北京已经形成了一批具有一定经营规模和450 家庭理财
较强实力的旧货企业，如利康金桥旧货交易中心在人民大学附近开办的二手电脑及办公设备市场。
经营方式怎么选？——可选择典当、拍卖、租赁等根据旧货档次及其价值变化趋势，除通过有形市场交易、发展买断经营外，对于价值量大、短期不易销售的旧货可以发展典当业务；对于那些预期使用时间长，又有短期需求的大件旧货，可以在规范的基础上搞租赁，对于成批量的以及价值量大的旧货可以进行拍卖。
典当：近两年来，北京市典当业在数量和规模上有了一定的发展，从原有的4家典当行发展到22家，典当企业的注册资金也由5880万元提高到18680万元。2002年上半年北京市典当企业总典当数2.5万笔，典当总额1.3亿元。
拍卖：自上世纪八十年代初期拍卖业恢复以来，截止到2002年9月份，北京市具有拍卖资格的拍卖企业数量已经超过80家。2001年本市拍卖690场次，比去年同期506场次同比增长36.4%；拍卖成交额24.8亿元，比去年同期16.9亿元同比增长46.7%。其中拍卖成交额和增长比例最大的是房地产拍卖，成交额12.1亿元，比去年同期增长108.6%。
租赁：从1976年我市第一家租赁公司成立至今，在市工商局注册的经营范围包含租赁业务的租赁企业1175家，但经营情况参差不齐，建筑机构设施、汽车、电子计算机、房屋、展览及会议用品、花卉、儿童用品等方面的租451 赁发展态势较好。
政策怎么样？——旧货行业将规模化、网络化、细分化据悉，市商委将积极鼓励和引导旧货企业采取连锁化、专业化等新型营销方式，依托龙头企业，促进旧货行业向规模化、网络化、细分化方向发展。
今后中国旧货流通业发展思路综合起来是三个，一是在城市居民区内搞便民连锁的收购网络；二是在城乡结合部搞大型的旧货市场，不论是国营、个体都在市场内进行公平、公正的交易；三是在全国搞若干家旧货调剂中心，真正形成南北结合、东西交流的格局。具体来说，旧货流通业态应往专业化细分，向新型流通形式转换，如发展专卖店、连锁店或大卖场。应当走出去，扩大经营范围，如回收、翻新古董家具卖到欧美地区，可获得较高的利润。
与此相反，中国是发展中国家，幅员辽阔，需求群体大，旧货业的生命力较强。从国外挑选废旧商品，稍做整理修复卖往内地，能满足内地的需要。
