(2)第二阶段是市场考察。看看您的房产所在的区域，周边环境(包括文化、体育、医院)及生活配套设施是否完善，道路交通状况是否良好。房屋建成年代、小区环境、房屋结构、朝向、楼层，都是影响房价的原因。业主应了解自己房屋优劣势，才可达到自己理想的预期价值。
(3)第三阶段是房屋交易。卖房者均希望尽快将房子卖掉。故而往往找多家公司，各家公司都带客户看房，其间，有各公司业务1，有想甩掉中介的买房人，同时不乏别有用心的不法之徒。房主是天天陪同看房，讨价还价，电话不断，精神高度紧张。建议卖房人先考察一下公司的声誉，与中介公司签订好代理协议，然后中介公司会派专人负责，有针对性地向客户推荐房屋，组织看房，尽快地寻找买方，同时帮助办理过户的相关手续，省去了卖房人大量的时间和精力，安全可靠又快捷。
(4)第四阶段是物业交割。正常情况下，房子交接完毕，房产登记过户后当日，您就应该拿到全部售房款，如果您不能按时交房，则根据情况暂扣部分房款，待交房时付清，付款时间在合同中有明确规定。很多卖房人可能想卖房子拿到房款就完事了，其他与我无关。殊不知，如果买方故意不交供暖费、物业费，也不与对方签订相关合同，这时收费部门往往找原房主，尤其是原产权单位，弄得不好，还会影响您的声誉。如果寻找一家中介公司，则会省去这些麻烦。
购期房避风险有妙招
期房价格低，但有一定的风险，购买时应注意。
(1)会看项目。对于开发商精心选取的这个园、那个苑，不要被迷惑，就当它是1号房、2号房，千万别主观或被误导以为某某花园，且一定是个花园，那可能错了。
(2)会识地理位置。所有房地产广告就会画个位置示意图，越画越艺术，仿佛个个毗邻天安门。其实，能差几十里路，您只有对照地标，在真正的“北京地图”上查找，您才会知道这楼盘的位置。
(3)看清价格。购房人应弄明白是均价是起价，如果是起价，是楼盘房屋的最低价格，而实际价格，会因楼层、朝向、户形以及施工进度而增加。当然没有人买，也会下调。还要弄明白是美元还是人民币，部分外销房是以美元标价的。要看清价格。
(4)会辨外观图。您得将漂亮的外观图看清楚，是实景图还是效果图，千万别将效果图当成实景图，那是电脑拟制的，别当真。否则，您会失望的。
(5)别迷户型图。户型图对购房人有吸引力，但是您可别被它迷住，亲自去看看，因为有的户型图比例明显不当，感觉上会比实测中空旷得多。
(6)了解开发商。购房人看房地产广告时，一定要看广告中有哪些是值得信赖的企业。如果您对广告中列出的开发商或其他参与项目单位从不了解，别轻易购房，先了解一下再说。
(7)别被优惠迷眼。目前房地产广告中都登有项目的优势与优惠。却从来看不到该项目的弱势与弱项。聪明人您得想想是真是假，别被什么机不可失之类的优惠所迷惑，购房人更别为这优惠而心动，那一小点优惠对大量的购房款来说算个啥，千万别为蝇头小利，将老本栽进去。
(8)资质证号很重要。如果广告中没有资质证号，如“京房市内证字第伊伊号”，只说保证产权您可别买，授予产权是一种政府行为，开发商是没有什么“保证”一说的。
(9)仔细看按揭，算算可合算。购房人根据自己的经济状况选择付款方式，很多广告中都会标明按揭哪家银行、多少年、几成，您向专家咨询一下贷款政策和知识，然后仔细算算，哪种方法合算。
(10)其他。别忘广告中有绿化、物业、保安、热水等许多承诺。别信广告之词、无凭无据，您在签合同时，别忘了这些内容。
购房时收房有妙招
专家提醒购房者在收房时应重点关注以下几类问题：
(1)看房屋是否达到交付使用条件。根据相关法律法规，开发商必须提供房屋建筑工程和市政基础设施《工程竣工验收备案表》(取代原来的竣工综合验收合格证，依据《中华人民共和国行政许可法》，国务院在《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》(国发[2004]16号)中取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收)，其中一方面是验证，另一方面也要看验收合格证取得的合法性。摇摇
(2)看景观绿化、小区配套、设施标准是否符合合同约定。该部分对楼盘品质、居住目的有很大影响。商品房买卖合同一般都约定基础设施、公共配套建筑、绿化标准等，也有的售楼广告对此用语明确具体，直接对消费者购房心理和价格的确认造成影响，也属要约，开发企业应当履行约定。
(3)看小区规划设计变更、商品房室内设计变更情况。开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房，商品房销售后，开发企业不得擅自变更规划、设计。如果是因经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更，而导致商品房的结构形式、户形、空间尺寸、朝向发生变化，或出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知消费者。消费者收房时，应核对房子的规划、设计是否变更，开发商是否在规定时限内履行通知义务。
(4)看交付逾期和面积差异问题。逾期交房会给消费者造成一定的经济损失和机会损失，也可能破坏消费者的家庭生活计划，给生活带来诸多不便。商品房买卖合同一般约定(合同第九条)：出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理(不作累加)，其中第二款约定逾期超过一定日期后，买受人有权解除合同，也可要求继续履行合同。
(5)看房屋质量。建筑质量无疑是牵动消费者神经的最大关注点，如果房屋在建筑质量上出现了问题，那么基于它之上的一切如配套设施、小区景观等都只不过是空中楼阁而已，没有任何价值和意义。除传统的质量问题，装修房还存在新型的环保、节能等质量问题也值得重视。
(6)特别提醒。收房时我们不妨带上一些小工具，这样更有助于我们对房屋的检测。比如乒乓球就是个很有用的工具。在检查坡度时它可大派用场。如地面、窗台、柜子等。一点小毛病都逃不过它的眼睛。厕所、厨房、阳台地面的“去水”是否顺畅很重要。我们的乒乓球小宝贝这时候可派上用场了：先把乒乓球放在地面，若乒乓球顺势滚到地漏处或轻推一下能过去的，就可收货；反之就有问题了。其实包括许多全装修房送的橱柜、衣柜若装得不平，日后柜门就容易关不严、关不上。总之，一套房子里，该平的地方得平，该斜的地方得斜，只要乒乓宝贝在手，想验哪，就验哪。
还有一样就是带一面小镜子，借助镜子，可看清楚眼睛“够不着”的地方。验收木门时，大多数业主只是检查门的开合是否顺当，锁的质量，门框、面板的手工等，但门扇的底边却很难验得到。这时候，镜子就大显身手了！把镜子平放在门扇下，底下的情况就可用这“第三只眼”。
辨别产权证真假妙招
随着人民生活水平不断提高，房产的买卖、租赁活动越来越频繁，在此类活动中，房产证作为房屋所有权的合法依据所起的作用也越来越重要。在此，也向广大消费者提个醒，在今后房产活动中，注意识别真伪，保护自己的合法权益，不给骗子们可乘之机。
(1)封皮。材质为进口涂塑纸，封面上部印有中华人民共和国国徽，下部第一行字“中华人民共和国”是用2体字印制，第二行字“房屋所有权证”为黑体字印制，全部为金黄色。
(2)建房注册号。由建设部对每个能够发证的市、县级发证机关进行注册登记并予以编号，北京市统一建房注册号为11001。
(3)团花。在封面里页上有红色和绿色两色细纹组成的五瓣叠加团花图案，线条流畅，纹理清晰。
(4)水印。为宋体“房屋所有权证”底纹暗印。
(5)发证机关盖章。法定的发证机关是各市、县房地产管理局，房产证上所盖的发证机关印章均是机器套印，印迹清晰、干净，印色均匀，北京市发证机关为北京市国土资源和房屋管理局。
(6)用纸。浅粉色印钞纸。
(7)花边。在首页，有上下左右均等宽对称的咖啡色花纹边框，花纹清晰、细腻。
(8)填发单位。在第二页右下角为填发单位(盖章)：即为房屋产权所在区、县房屋土地管理局印章。
(9)编号。在封底“注意事项”右下角：有印钞厂的印刷流水编号，同一发证机关的权证号码是连续的。
以上特点为新房屋产权证所具备的。而假的一般为用纸粗糙，花纹、团花线条粗细不一，印刷不清，而证章多为私刻，大小不一，字体斜歪等，只要稍加注意，很容易区分，如您对交易方手中《房屋产权证》有疑虑，可到房产所在区、县房屋土地管理局核查、鉴定，制作再好的假产权证也会暴露无遗。
住房环境选择妙招
(1)选房看环境，包括小环境和大环境。小环境主要是指楼群小区环境，如是否封闭小区，物业管理怎样，绿化覆盖率是多少，居住者成分如何；大环境是指小区所处的周边环境、地段、交通位置以及人文状况等。
(2)配套设施包括便民商店、运动场地、健身房等；高级些的则有网球场、歌舞厅等；规模大的小区还应考虑建幼儿园、小学、超市、公共汽车站等。
(3)周边环境的观察应注意最好靠近宜人的风景点，或是高等学府等文化气氛浓厚的单位，附近要有集贸市场、商业区。
(4)考察住房周围有无污染4，比如不能靠近有烟囱的工厂，不能紧邻嘈杂的交通主干道等。
楼层选择妙招
从一楼到三楼，人们通常生活在树冠下，离地面很近，常常能倾听到树枝敲打窗户——要说心理上舒适，这里是最好的：同外部世界保持现实联系，不用朝下瞧人。
但接近地面的生活也有不足：空气循环减缓、空气换气受阻、阴影和湿度增大、污染也比较严重。因为汽车和柏油马路使空气中饱含甲醛、一氧化碳、氮……至少远离汽车路干线200米才算安全。
一般人认为，三楼是最理想的，而恰恰正是这里集结大量有害物质。五楼的有害物质就少得多，因为它们开始下沉或水平方向消散。
那么，是不是越高越好呢？高层空气清新、噪声也少、景色也很优美。但是，城建生态学家却认为，居住楼层不要超过六楼。因为高层的空气并不像想象的那么新鲜，大大小小的烟囱几乎包围城市，30米以上难免集结起有害物质。
理想住宅的标准是：房子不超过六楼，自然景色优美，一边是公园，另一边是秀水。树和水都是极好的过滤器，不让尘土通过。
高层居民的另一个无形的敌人是电磁辐射。钢筋混凝土结构迫使来自电器设备的电波沿着房子循环，相当一部分是往上走，直至顶层。所以，高层居民经常头疼或心情不好。
居住在一楼的人常受噪声干扰。事实上，住在二十楼也难避免噪声。声音通常以最短的路线传播，但有时高层同样能听见汽车干线上的嘈杂声。原来，声波的路线跟树木和建筑物的多少有关。有时，声音无法到达高层的窗户，就自由地往上走。这个因素在选择住宅时也是不容忽视的。
复式住宅选择妙招
(1)看房屋平面设计是否合理。复式住宅被许多人誉为“大楼中的别墅”而受到青睐，但也有一些复式住宅在设计中存在败笔，故在挑选时必须多加留意。首先要考虑各功能区间划分是否清晰：一般说，复式住宅由上、下层自然分区间隔，往往下层会安排公共区间，如客厅、餐厅、客人卧室、厨房等，而上层则安排主人卧房，这主要考虑主、客分区，使主人活动区间保持一定私密性。
(2)看房屋立面设计是否合理。主要是考虑室内楼梯的位置，不能占去太多的空间；同时也不能破坏室内整体性，便于以后装饰布置。一般室内楼梯都靠近墙边，离客厅、餐厅比较近，楼梯下部空间尽量不占主要空间，如装饰后设计成储物空间不会太影响整体布局；另外，对于上层空间来说，倘若居室处于顶层，很多情况下都设计坡屋顶，购房时一定要看清楚坡屋顶最低点的净空，尽量避免弯腰、碰头的现象发生。若购买期房，往往在销售图纸上只能看到房间平面部分，最好能让销售商提供房间立面剖面图或模型。
(3)看卫生间的安置是否方便。有些住房复式上层没有卫生间，在使用时就会出现一些不便。另外，如复式住宅面积较大，应考虑单独设置主卧独立卫生间与客人卫生间。
多层住宅层次选择妙招
(1)底层的特点是进出方便，房价比较便宜，但采光差一点。
(2)二层相对底楼要干燥，进出还方便，采光尚可，价格居中。
(3)三层和四层是房价最高的，它的高度适中，采光优越，上下也不会感到吃力；不同的是，三楼的自来水是自来水厂的管道直接进入水龙头，一般来说比较干净，而四层的水由大楼顶部水箱提供，倘若水箱不是经常洗刷或管理不严，水质就会污染。
(4)五层有点偏高，爬楼梯比较累，而房价与底层差不多。
(5)顶层房价相对便宜，空气、光线较好，有的顶层还加送阁楼，得房率较高；缺点是爬楼更累点，夏季较热，有时会漏水。
住宅卫生标准的选择妙招
(1)日照。太阳光可杀死室内空气中的部分致病微生物，令人充满活力。专家们认为，居室里每天日照2小时是维护人体健康和正常发育的最低需要。
