第15章 《物权法》小专题

农村房屋能否买卖？哪些财产可以作为抵押权标的？房地产抵押应注意哪些问题？夫妻离婚时如何分割共同财产……搞清了这些物权法的规定，你就能对牵涉自身的公私财物有一个理性的认识。

购房业主的知情权有多少

购房业主的知情权主要有：

1.了解楼盘周边的环境建设，楼盘的施工进度，装修材料的品牌，选用的物业管理公司的资质，管理经验以及收费标准，车位的位置、数量、停车费等。这些问题都是开发商应在售楼阶段向购房人进行说明的问题。

2.业主有权通过监事会随时监督工程进度与质量。

3.业主还可事先签订物业管理公约，公示物业公司的资质、管理经验、收费标准及依据。

农村房屋能否买卖

对于农民在集体土地上与其他农户一起自建的楼房，这些房屋所占用的土地属于农民集体所有土地。对于这样一种房屋，根据我国现行的《土地管理法》《城市房地产管理法》的相关规定，不能自由买卖。根据新《物权法》第一百五十三条的规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用《土地管理法》等法律和国家有关规定。由此可见，国家在对宅基地及农民集体土地使用权的转让问题上仍然沿用了原先的法律规定。因此，在农民集体土地上建造的这些房屋不因新《物权法》的颁布而变为可以依法自由买卖，此种房屋的买卖行为违法，因为这些房屋根本不可能办理到合法的房屋产权证。

哪些财产可以作为抵押权标的

根据《担保法》的规定，可以作为抵押物的财产包括以下几种：

1.抵押人所有的房屋和其他地上附着物。这类财产是抵押人的不动产。所有人的房屋，既包括所有人所有的作为生活资料的居住用房，也包括所有人所有的作为生产资料的生产性用房，只要法律没有禁止抵押的，都可以用于抵押。

2.抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产。这类财产是抵押人所有的重要动产。机器既包括用来转换或利用机械能的结构，也包括把原动机、工作机等联合起来工作的机器总体。交通运输工具包括航空器、船舶、车辆等。

3.抵押人有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上建筑物。这类不动产虽不属于抵押人所有，但因抵押人依法有权处分，因此也可用于抵押。

4.抵押人依法有权处分的国有机器、交通运输工具和其他财产。这类财产为国家所有的重要动产，但因抵押人有权处分，因而也可以抵押。

5.抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权。

6.依法可以抵押的其他财产。

除上述财产外，凡符合抵押权标的条件，法律又未规定不得抵押的财产，都为依法可以抵押的财产。

房地产抵押应注意哪些问题

房地产抵押应注意以下问题：

1.房地产抵押，抵押当事人应当签订书面抵押合同。

2.房地产抵押之后，须到房地产管理部门进行抵押登记。

3.房地产抵押之后，抵押人对房地产的处分权将在一定程度上受到抵押权人的限制。

4.房地产抵押后，当抵押权人的债权得不到清偿时，他拥有优先得到清偿的权利。

5.以共有房地产抵押时，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。

6.以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。

屋顶平台能否买卖

根据《物权法》的最新规定，屋顶平台属于整幢大楼的全体业主所共有。从房屋所有权角度分析，一幢楼房是由自用部位与共用部位，即专有部分与共有部分所组成。多个所有权人共同拥有一幢带有共有、共用设备和附属建筑的建筑物时，各所有权人享有的对其专有部分的专有权和对共有部分的共用权的结合，就构成了法律上的建筑物区分所有权。

从结构上分析，屋顶平台是房屋建筑最上层的外围护构件，起着覆盖、遮风挡雨、排除雨水积雪和保温隔热的作用。此外，屋顶平台在风力等自然力的作用下，还具有一定的承重作用。从功能上看，屋顶平台是整幢房屋的屋顶，是房屋之所以成为一个完整意义上的房屋所不可或缺的一部分。因此，将屋顶平台进行买卖是不合法的。

夫妻财产如何划分

夫妻共同财产是指夫妻双方在婚姻关系存续期间所得的财产。婚姻关系存续期间是指从领取结婚证起，到一方死亡或离婚时止。下列财产归夫妻双方共同所有，双方另有约定的除外：

1.工资、奖金。

2.生产、经营的收益。

3.知识产权的收益。

4.继承或赠与所得的财产，但《婚姻法》第十八条第三项规定的除外。

5.其他应当归共同所有的财产。

6.夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定不明确的归夫妻共同所有。

而所谓夫妻个人财产，是指夫妻双方在婚前各自所有的财产和其他夫妻个人的特有财产。根据《婚姻法》第十八条规定：有下列情形之一的，为夫妻一方的财产，双方另有约定的除外：

1.一方的婚前财产。

2.一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用。

3.遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产。

4.一方专用的生活用品。

5.其他应当归一方的财产。包括夫妻一方从事职业、工作和业余学习、兴趣、爱好等专用的财产，一方在社会贡献中所得的荣誉奖品、奖章等。

夫妻离婚时如何分割共同财产

在夫妻离婚时，只要是属于夫妻共同财产，对共同财产分割的权利是均等的，但这绝不意味着平均分配。那么，依据《婚姻法》规定，离婚时夫妻共同财产的分割应依据什么进行呢？

1.“离婚时，夫妻的共同财产由双方协商处理”。也就是说，对财产的分割双方应在协商一致的原则下进行，不能由一方决定。

2.依据“男女平等”原则。不能歧视妇女，认为妇女挣得少应少分，在离婚分割夫妻共同财产时，应尊重妇女的权利，保护妇女权益。

3.协商不成时，由人民法院根据财产的具体情况，以照顾子女和女方权益的原则判决。

4.依法分割夫妻财产时，付出较多义务的一方可向另一方要求补偿，补偿是从分割后的财产中支付；分割的财产不足支付的，从其个人财产中补足。

5.照顾无过错方的原则。由一方的过错导致夫妻感情破裂而离婚的，无过错方有权提出婚姻损害赔偿。