登陆注册
2112400000074

第74章 基地使用权(2)

所谓土地租赁权的物权化,指将本属于债权性质的土地租赁权加以强化,使其“变质”为物权,以提高土地承租人的法律地位,进而使租赁权人可得与土地所有人相抗衡。其方法大抵有四:一是存续期间之保护与延长;二是赋予土地租赁权以对抗第三人之效力,即增强土地租赁权的效力,使土地租赁权不受土地所有权移转之影响;三是转让或转租之自由。即土地租赁权人得随时将取得的租赁权加以转让或转租;四是土地租赁期间届满后,赋予土地承租人以工作物有益费用偿还请求权、工作物取回请求权及买取请求权等(温丰文:《现代社会与土地所有权理论的发展》,[台]五南图书出版公司1984年版,第39页、第41页。)。

(二)基地使用权与农地使用权的不同

基地使用权与农地使用权,虽同为用益物权,但二者仍存在以下差异:

第一,基地使用权以在他人土地上有建筑物或其他工作物为目的;农地使用权则以在他人土地上进行耕作、畜牧或养殖为目的。

第二,基地使用权不以有地租为必要,而农地使用权则一般必须支付地租。

第三,基地使用权人,纵因不可抗力不能使用土地,也不得请求减免地租,而农地使用权人因不可抗力,致其收益减少或全无时,得请求减免地租。

(第二节 基地使用权的取得与存续期间

一、基地使用权的取得

基地使用权的取得,从不同之角度可作出不同之分类。就取得之性质看,基地使用权的取得,可分为原始取得与继受取得,其中继受取得又包括移转取得与创设取得;就取得之原因看,基地使用权之取得,既可基于法律行为而取得,也可基于法律行为以外之原因而取得。以下仅从基地使用权取得之原因上说明基地使用权的取得问题。

(一)基于法律行为而取得

经由法律行为而取得基地使用权,主要包括基地使用权之设定与基地使用权之让与两种情形。

1.基地使用权之设定

即通过订立基地使用权设定契约取得基地使用权。基地使用权设定契约,指土地所有人与基地使用人订立的以直接使基地使用权发生为内容的契约,德国民法称为物权契约。在采登记要件主义的法制下,基地使用权设定契约须以书面订立,并经登记,始生效力。

2.基地使用权之让与

基地使用权可因他人之让与而取得。由于基地使用权为物权之一种,具有流通性,从而自可为让与之标的。基地使用权之让与,为典型的权利让与。基地使用权人一旦将基地使用权让与受让人,受让人即继受让与人之地位而取得基地使用权。基地使用权让与,性质上属于物权变动之一种,于采登记要件主义的法制下,通常须以书面为之,并于登记后发生效力。

另外,依通说及现代各国实务,双方当事人于设定基地使用权时,可以特约限制基地使用权之让与。不过在采登记要件主义的法制下,该特约若非经登记,则不生对抗第三人的效力。亦即,限制让与之特约未经登记而基地使用权人违约让与的,其让与行为并非无效。

(二)基于法律行为以外的原因而取得

1.继承

基地使用权为财产权之一种,基地使用权人死亡时,自得由其继承人继承。但当事人如约定以基地使用权人之终生为基地使用权之存续期间的,则基地使用权因基地使用权人之死亡即归消灭,无继承可言。因继承取得基地使用权,于继承开始时即当然取得。

2.取得时效

基地使用权为财产权之一种,自得因时效而取得。一般认为,因时效而取得基地使用权的,于登记后,即生取得之效力。惟在采登记要件主义的法制下,取得人只有将取得的基地使用权予以登记后,方可加以处分。

3.法定基地使用权

土地及土地上的建筑物,同属于一人所有,而仅以土地或建筑物为抵押的,于抵押物拍卖时,视为已有基地使用权之设定,学说称为法定基地使用权。唯于德国民法,因土地之定着物为土地之重要成分,土地所有权之让与及就土地设定抵押权,其效力当然及于建筑物,故拍卖抵押物时,不生法定基地使用权之问题。

法定基地使用权一般发生于土地与建筑物采分离主义(又称“二元主义”)的立法主义之下。依通说,其成立要件有三:一是须于设定抵押权当时,土地上已有建筑物;二是须土地及土地上的建筑物,于设定抵押权当时,同属于一人所有;三是须拍卖的结果,土地与建筑物所有人各异。

二、基地使用权的存续期间

关于基地使用权的存续期间,各国立法大多既不规定其最长期间,也不规定其最短期间,而系委之当事人自由订定。唯成问题的是,当事人可否设定永久的基地使用权?对此问题,现今判例学说虽多采肯定立场(以日本为例,自大判明治36年以来,日本有关基地使用权存续期间的裁判,无不承认基地使用权永久存续的约定为有效之约定。参见[日)三和一博等:《物权法要说》,青林书院1989年版,第127页。),但在学说史上,学者最初因担心永久基地使用权之设势将肇致土地所有权成为“虚有权”,故多采否定立场,不认当事人可设定永久基地使用权([日]三和一博、平井一雄等:《物权法要说》,青林书院1989年版,第127页。)。近代以后,随着“土地利用权优位主义”思潮之勃兴,多数学者遂改变立场,转而承认永久基地使用权之有效性。时至今日,永久基地使用权之效力已为判例学说所普遍肯定。

设定基地使用权时,当事人如未订有存续期间的,通常应分别下列情形确定其存续期间:

第一,如有习惯时,应依习惯确定基地使用权存续期间。

第二,如无习惯时,应于20年以上50年以下的范围内,斟酌工作物的种类、状况及基地使用权设定时的其他情事,确定存续期间(日本民法第268条第2项)。

关于基地使用权存续期间之更新,日本借地法与我国台湾民法设有明文。按其规定,基地使用权人之工作物为建筑物时,如基地使用权因存续期间届满而消灭,则土地所有人于期间届满前,得请求基地使用权人于建筑物可使用的期限内,延长基地使用权存续期间,基地使用权人拒绝延长时,不得就该建筑物请求补偿金;如土地所有人未为存续期间延长的请求时,则应依市价就该建筑物支付补偿金。

(第三节 基地使用权人的权利义务

一、基地使用权人的土地使用权

(一)对土地的使用权

即基地使用权人于设定契约所定的目的范围内,有使用他人土地的权利。因时效而取得基地使用权时,则有在作为时效基础之占有所定的目的范围内使用土地的权利。土地所有人负有不得妨碍基地使用权人使用其土地的消极性义务。

(二)基于基地使用权的物上请求权

基地使用权为使用土地的物权,因而基地使用权人使用土地的圆满状态受到妨害时,即可依妨害形态之不同,而分别行使基于基地使用权的物上请求权。具体言之,在基地使用权人丧失对土地的占有时,可对侵夺之人行使返还请求权;在基地使用权之圆满状态受到妨害时,可行使妨害除去请求权;在基地使用权的圆满状态有受到妨害之虞时,可行使妨害预防请求权。

(三)基地使用权的出租与使用借贷

基地使用权属于物权,具有对世的效力,与租赁权仅得对特定人发生效力完全不同。因此,基地使用权人有权将基地使用权出租或借贷于他人。不过基地使用权人此时应就该他人的行为,负全部责任(史尚宽:《物权法论》,第177页。)。

(四)相邻关系之适用

相邻关系,指相邻近的不动产各方在对各自所有或使用的不动产行使所有权或使用权时,因相互间应当依法给予方便或接受限制而发生的权利义务关系。基地使用权为对土地加以利用的权利,因此相邻的基地使用权人间、基地使用权人与土地所有人间、基地使用权人与土地租赁权人间,以及基地使用权人与土地使用借贷人间,皆有相邻关系适用之余地。

二、基地使用权的处分的自由

(一)基地使用权之让与

基地使用权为一种使用土地的定限物权。因此,除契约另有约定或当地另有习惯外,基地使用权人有权将基地使用权让与他人。换言之,基地使用权原则上具有让与性,但当事人另有特约或当地另有习惯者除外。

(二)基地使用权移转时,建筑物或其他工作物,原则上应同时移转。在德国,因其民法典认建筑物为土地之成分,禁止单独让与地上物,故而在德国现行法制下,基地使用权移转时,建筑物也就当然随同移转。日本民法最初严格拘守土地与定着物之分别主义,认为基地使用权移转时,与之“分离”的地上建筑物等不得随同移转(史尚宽:《物权法论》,第179页。)。其后,考虑到地上建筑物的有效利用的需要,自大正10年始,判例即改变立场,认为基地使用权移转时,工作物等的所有权原则上也应同时移转([日]松坂佐一:《民法提要》(物权法),有斐阁1980年版,第187页。)。

(三)基地使用权之设定担保

基地使用权为不动产物权,可为抵押权之标的。基地使用权抵押,属于权利抵押。与基地使用权之让与相同,当事人在设定基地使用权时可约定不得将基地使用权供作债权之担保。该约定依日本民法,仅于当事人间有债的效力,而依我国台湾民法,该约定如经登记,即生对抗第三人的效力。

三、优先购买权

同类推荐
  • 中华人民共和国票据法

    中华人民共和国票据法

    为了规范票据行为,保障票据活动中当事人的合法权益,维护社会经济秩序,促进社会主义市场经济的发展,制定本法。
  • 中华人民共和国继承法

    中华人民共和国继承法

    为加强法制宣传,迅速普及法律知识,服务于我国民主法制建设,多年来,中国民主法制出版社根据全国人大常委会每年定期审议通过、修订的法律,全品种、大规模的出版了全国人民代表大会常务委员会公报版的系列法律单行本。该套法律单行本经过最高立法机关即全国人民代表大会常务委员会的权威审定,法条内容准确无误,文本格式规范合理,多年来受到了社会各界广泛关注与好评。
  • 中华人民共和国枪支管理法

    中华人民共和国枪支管理法

    为加强法制宣传,迅速普及法律知识,服务于我国民主法制建设,多年来,中国民主法制出版社根据全国人大常委会每年定期审议通过、修订的法律,全品种、大规模的出版了全国人民代表大会常务委员会公报版的系列法律单行本。该套法律单行本经过最高立法机关即全国人民代表大会常务委员会的权威审定,法条内容准确无误,文本格式规范合理,多年来受到了社会各界广泛关注与好评。
  • 民事错诉规制研究

    民事错诉规制研究

    从国内外总体情况来看,研究民事错诉的范围比较狭窄,研究的深度还严重不足,我国司法实务界对民事错诉认识的态度还相当保守。这表明了民事错诉的理论还不够成熟,尚需进一步加强和完善。在我国民法典的起草过程中,由王利明教授和梁慧星教授分别主持起草的“中国民法典侵权行为编草案建议稿”中,都曾将民事错诉行为列为侵权行为之一。遗憾的是,有关民事错诉的相关规定没有出现在正式公布的民法典中。这恐怕与民事错诉的研究不够彻底有一定关系。
  • 法说底线:郭丽律师评点生活案例20例

    法说底线:郭丽律师评点生活案例20例

    法律是道德的最低底线。本书以“法说底线”为线索,用20个生动的案例,阐述作为天地间大写的“人”在生命旅程中应坚守的四个底线,也构成了本书的四个板块:孝敬——守住子女的底线、责任——守住父母的底线、忠诚——守住夫妻的底线,信义——守住朋友的底线。善与恶,只是一念之间、一线之隔,这个线就是底线。作者希望通过这些生动的案例、血的教训,呼吁世人:我们要向坚守生命一样,坚守道德的底线——法律。
热门推荐
  • 爱在燃烧的岁月

    爱在燃烧的岁月

    几个年轻人,今生经历战争年代,有缘相识相爱,结婚生子,其中艰辛许多,一步步走过不平凡的路,共患难,同生死。
  • 西飞燕之凤舞九天

    西飞燕之凤舞九天

    这个江湖属于一个女人,她寒剑封心,冷酷无情,她的江湖充满寂静和鲜红的血腥,然而他的出现却改变了她的一切!她的内心因他而有了色彩和期待……可惜箫音沁骨,爱恨难舍,一场誓言,半年等待,最后只换来不尽的怀恨……血色的故事便从那血色的黄昏开始……
  • 龙域—重生

    龙域—重生

    一次的命运和使命的召唤,空间扭曲,穿越虫洞来到了一个高度发达的世界,而然目的地并不是在这里,简单而又强大的考验,重生,宫殿,剑。为什么?自己都不认识自己,脑海里的灵魂不是一个!龙域的灾难不是战争!龙域里的龙族到底有多么强大,为什么一定要隐居?灵力从何而来?天上的一片火海,这是真正的灾难!魔族,人类,龙族和神秘的精灵们以及在森林里的强者首次联手,最巅峰与最巅峰的较量。鹿死谁手。
  • 奇情妙缘之天下无双

    奇情妙缘之天下无双

    叶小艾穿越成无双郡主西南王之女,当今圣上的表妹。皇上让我无双郡主嫁给睿王?太好了!睿王可是名副其实的高富帅啊!睿王对我好想有所怀疑,可是我真的什么都不知道,也没有企图,只是有个小小的心愿:吃一次满汉全席,这都不可以吗?(本文纯属虚构,请勿模仿。)
  • 重生:我是女王

    重生:我是女王

    被挚爱和好友合伙害死,心中不甘,一朝重生,看女主如何灭渣男、虐渣女,创建属于自己的商业帝国。“什么?你看上我了,要娶我做老婆?对不起,本小姐今生不再爱任何人。”“喂!喂!你放我下来!我说了不嫁!”“这可由不得你了。”某男腹黑的说道。本以为自己是孤儿,今生无缘见到自己的父母,却没想到父母健在,还有这样让人高不可攀的身份。
  • 爱在午后的春天里

    爱在午后的春天里

    一个转学而来的丑女,立刻引起了全班的注意,遭遇了几乎所有男生的求爱游戏,她会如何选择?当春天到来,她慢慢蜕变成美女,那些曾戏耍过她的男生,又做出怎样的丑事,只为赢得女神的心?她如何步步为营,一步步引得无怨无悔的走近她布下的爱的情网?他又是如何一步步的放弃自己的原则,只为能有机会把她捧在手心里?情不知所起,一往而深,一发不可收拾!也许只是某个不曾注意的时候,那一个小小的动作,那小小的关心和让步!
  • 网游之无尽杀戮

    网游之无尽杀戮

    第一天俺获得全国第一名,第二天俺获得了世界第一名,第三天俺抱得美人归。这是俺第一次写小说如果有不好的地方请说出来,我会改正的。
  • 天魔都市游

    天魔都市游

    “道!”“魔本是道!”“天欲灭我,我先灭天!”“世间大道万千,唯独魔道为尊!”
  • 绝色养成妻:蜜糖小王妃

    绝色养成妻:蜜糖小王妃

    冷酷俊美,权倾天下的摄政王,唯独只对她展露柔情,将她捧在手心宠爱有加。他不是个喜欢压制自己的人,可被这双清澈澄明的眼睛注视看,就什么念想都没了。他舍不得吓坏她,他可以很有耐心的等她长大,人养在手里,也不怕吃不到嘴里,所以,他一点也不急。他要的不单单只是宣泄,他不会伤害她,他会把她捧在手心里宠着护着。
  • EXO之恋毒

    EXO之恋毒

    童韵onlyyou----------------------------------------EXO廖籽芊,不,我应该叫你"焚零"------------------EXO香醇的白咖啡中,沉淀着一抹可可,究竟是走进光明,还是深陷黑暗......~~此文为小熙第二部与闺蜜完成的作品~~~~第一部是《E寒薇X懿晨O》多多支持哦~~康桑哈密达~~