在本案中，王女士忘了和开发商约定办理房产证的期限，的确是合同的一大漏洞。但存在这种漏洞，并不意味着房产证的办理就可以遥遥无期了。其实，我国司法解释已经对此作了规定，即对于期房买卖，如果交付房屋后超过90天，由于开发商的原因未能取得房产证的，那么购房人有权要求开发商承担违约责任。据此，王女士是可以追究开发商的违约责任的。
本案的第二个问题，是王女士可以要求开发商承担多大的违约责任。这同样是王女士的一个疏忽导致的合同漏洞。但是，虽然合同里没有约定违约时应该承担的责任是多少，王女士仍然可以要求开发商赔偿自己的损失。从案件中可以看出，王女士在收房后曾想把房子租出去，但由于没有房产证而未果。这就导致王女士损失了本来可以获得的经济收入。这种间接损失，王女士可以要求开发商赔偿。
法律依据：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
【一】商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
【二】商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；
【三】商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
3、房屋面积“缩水”，购房者有什么权利？
法律疑惑：
购房者在验收房屋时，往往会发现这么一个问题，即实际交付的房屋面积，比之购房合同上的房屋面积小。人们形象的称之为“缩水”。那么，房屋面积“缩水”后，购房者该如恶化维护自己的权益呢？
典型案例：
【1】2008年9月，南宫先生与九华房地产开发公司签订了一份商品房买卖合同，合同中约定的该房屋建筑面积为184平方米，每平方米1万元。2007年6月，该房地产开发公司为南某办理了房屋产权证。拿到房屋产证后，南某却发现房产证中所标注的房屋实际面积比合同约定的面积竟然少了10平方米。协商不成后，南宫先生遂向法院提起诉讼，要求九华房地产开发公司予以赔偿。法院经过审理，判令九华公司赔偿缩水部分的购房款的两倍即20万元，并赔偿相应的利息损失。
【2】南宫先生的一位朋友孙某，听说了南宫先生与九华房地产公司的判决后。就想到了自己的一个事情。原来，孙某2008年10月份，也买了一套房子。购房合同约定的面积是100平米，价格是1.5万元每平米。前两天交房时，孙某发现房屋的面积比合同少了2平米。孙某就想，我是不是也可以要求开发商双倍赔偿我这2平米的房款呢？同时，自己能否要求解除购房合同呢？
律师说法：
孙某与南宫先生的情况可以说是“大同小异”。因为是“大同”，所以处理结果上也会有相同之处，即孙某也有权获得2平米的房款和利息。但又因为存在“小异”，所以所获得的赔偿也是存在差别的。南宫先生对于多付的10平米的房款，可以获得双倍的赔偿。但是孙某呢，就不能获得双倍赔偿了。那么，是什么样的“小异”，导致了赔偿上的差别呢？问题就在于缩水面积的大小。最高法院的司法解释规定，面积缩水如果不超3%，开发商应当返还房价款及利息；如果面积误差比超过3%，开发商应当双倍返还房价款。所以，两个人之所以得到的赔偿不同，就是在与缩水面积一个是超过了3%，一个是在3%以内。
同时，孙某想要解除购房合同，单凭面积缩水一个理由，也是不能获得支持的。相反，如果南宫先生想要解除合同，倒是可以得到法院的支持。问题的关键，还是在于那个3%的问题。最高法院的司法解释同时规定，房屋实际面积与合同约定的面积误差，如果是在３％以内【含３％】，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，人民法院不予支持。
法律依据：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十四条 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
【一】面积误差比绝对值在３％以内【含３％】，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
【二】面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内【含３％】部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内【含３％】部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
4、哪些房屋不能买？
法律疑惑：
买房子的时候，第一个问题就是先看看这个房子在法律上是否允许转让。如果法律规定了不允许转让，而你还去买的话。那么将可能导致合同无效，从而自己的权益得不到保护。那么，到底哪些房子不能转让呢？
典型案例：
【1】2007年4月，因借贷纠纷，王女士的一套房屋被当地人民法院依法查封。当年10月，经房屋中介介绍，李先生在明知该套房屋被查封的情况下，依然与房主王女士签订了房屋买卖协议，以20多万元价格买下了王女士的这套房屋。签订协议当天，李先生依照合同约定支付定金4万元。等到了协议约定的交房时间，王女士的房屋仍未解封，李先生则拒付其余款项。同年12月初，该房屋仍未解封，面对无法过户的房屋李先生诉至法院，要求法院解除房屋买卖协议，并要求王女士双倍返还定金8万元。 受案法院经过审理后，判处房主如数返还买家4万元定金。
【2】钱先生去世后，在朝阳区留下了一套房产。三个儿子为了争取这套房产的继承权，现在打起了官司。洪女士欲购买该套房产，但又不知道该向谁买，同时也担心买下来的话是否会有什么风险。于是，她就向律师咨询。
律师说法：
在案例一中，大家一定会很奇怪：不是说定金是适用“双倍返还”的规则吗？为什么这个案件中，法官之判决返还本金6万元，而并未加倍呢？这其中的原因就在于，李先生与王女士所签订的购房合同是无效的。而无效的原因，就在于购买的房屋，是已经被法院查封了的。而法院查封的目的，就在于限制房屋的转让。法院既然依法禁止该房屋转让了，该房屋当然不能作为合同的标的。况且，李先生在明知到房屋已经被查封的情况下，依然与王女士签订合同。其主观上是存在过错的。因此，他无法要求王女士赔偿自己的损失。
案例二中，钱先生遗留的房屋同样也是不能转让的。为什么呢？因为这个房屋，由于三个儿子的争执，其权属出于不确定状态。只能等法院判决后，房屋的权属确定了，该房屋才能转让。洪女士如果现在冒险与其中一人签订了买房合同，不但面临无法过户的风险。而且还有可能被其他人追究责任。
法律依据：
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十七条 下列房地产，不得转让：
【一】以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的；
【二】司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
【三】依法收回土地使用权的；
【四】共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
【五】权属有争议的；
【六】未依法登记领取权属证书的；
【七】法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
5、房客对房东的限制有多少？
法律疑惑：
在一些大城市内，由于房价已经近于“天价”，很多人都无力买房子，而是租房而居。但是，租房的人们往往有这么一个担忧：如果房东把房子卖了？我是不是就要搬家了？还有的人们，在一个地方住的时间长了，就渐渐对这个地方产生了感情。就有了想把这个房子买下来的打算。但是如果房东要卖个其他人，自己该怎么办呢？
典型案例：
【1】2008年10月，张东林在朝阳区奥运村附近向冯晓春租了一套公寓。双方的合同约定：张东林租用冯晓春自有公寓一套，租期为一年。但是2009年3月份某日，一个姓黄的女士要求张东林搬走。黄女士称：房东冯晓春已经将该公寓卖给了自己，现在自己是房屋所有权人。张东林与冯晓春的租房合同对自己没有约束力。因此，她有权要求张东林搬出。张东林不服，乃向法院起诉，要求自己继续租住该公寓，直到合同约定的一年有效期满。法院最终支持了张东林的诉讼请求。
【2】程达于2008年8月份，将自己位于北京市某区的4间房屋租给秦福使用，每月租金4000元。2008年10月，程达因家里有事急需用钱，就决定把房子卖给罗盛，约定价格为40万元。与此同时，秦福听说了程达要卖房子的消息后，也提出来要购买此房，并愿意出相同甚至更高的价格。但程达因为和罗盛私下关系比较好，最终还是卖给了罗盛。秦福很生气，于是向法院起诉，要求确认程达和罗盛的买卖合同无效。
律师说法：
这两个案子都是关于租房合同中承租人权利的案子。简单来说，第一个案子涉及承租人的承租权和房屋所有人的所有权两个权利哪个优先的问题。第二个案子涉及承租人的优先购买权问题。
在案例一中，很多人都认为：“既然黄女士现在是房主了，当然是有权要求房客张东林腾房的。因为张东林的租房合同，并不是和黄女士签的，而是和过去的房东冯晓春签的。这个合同应该是对黄女士没有效力的。”但是，为什么法院支持了张东林的诉讼请求了呢？问题的关键就在于一个很深奥的法律规则：买卖不破租赁。用通俗的话来讲，就是房屋虽然易主，但新的房主并不能对抗原承租人的承租权。这是一个很特殊的规则。因为，在法理上，物权优先于债权是一个一般的原则。但是，买卖不破租赁规则却是租赁权【债权】优先于房屋所有权【物权】。本案中，法院之所以支持了张东林的诉求，就在于正确适用了“买卖不破租赁”这一法律规则。
在案例二中，人们可能存在同样的误解：“把房子卖给谁，是房东的自由权利。难道房东卖房子给谁，还需要房客说了算吗？”的确，房东作为所有权人是有权自由处分房屋的。但是，法律为了照顾承租人的感情和利益，赋予了承租人这么一项权利----优先购买权。何为优先购买权呢？就是指在房屋租赁合同期限内，出租人如果出卖该房屋，承租人在同等条件下有优先购买的权利。有了这么一个权利，承租人就可以理直气壮的要求房东把房子在相等的条件下必须卖给自己了。本案中，程达确实侵犯了秦福的优先购买权。秦福要求确认程达与罗盛的合同无效，是能够得到法院支持的。
法律依据：
《中华人民共和国合同法》
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人
，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
6、城里人“下乡买房”有何法律风险？
法律疑惑：
随着城市生活节奏的加快，越来越多的人感觉在城里居住压力甚大，加之城市的人口密集、工业和商业化程度高。越来越多的城里人开始到乡下寻找“世外桃源”。那么，如果城里人想到乡下长期居住，可以买乡下的房子吗？买农村的房子将会有哪些法律风险呢？
典型案例：
2002年7月1日，画家李玉兰与北京宋庄农户马海涛签订了房屋买卖协议，约定购买位于北京市通州区宋庄镇辛店村房屋8间及院落，房屋价款45000元。2006年12月，马海涛向法院起诉要求确认双方签订的房屋买卖协议无效，返还房屋。2007年12月17日，北京市第二中级人民法院作出终审判决，确认双方签订的房屋买卖协议无效，李玉兰向马海涛返还房屋，马海涛向李玉兰支付房屋及添附部分价款93808元，同时该判决认定马海涛为导致协议无效的主要责任方，应对李玉兰的信赖利益损失进行赔偿。
根据该判决的指引，李玉兰诉至法院要求被告马海涛赔偿其经济补偿金480000元，并负担本案诉讼费用。
法院经审理认为，原告李玉兰与被告马海涛所签订的房屋买卖合同被法院确认无效后，双方应按照各自的过错程度承担相应的责任。考虑到马海涛作为出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转范围，其在出卖房屋多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故其应对合同无效承担主要责任。对于李玉兰作为买受人信赖利益损失的赔偿，应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异所造成损失两方面因素予以确定。马海涛出售给李玉兰的房屋及添附部分价值已经法院判决折价补偿李玉兰，就本案而言，对于李玉兰信赖利益损失的赔偿，仅考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益的因素，参照马海涛出售房屋宅基地区位总价予以确定。故对李玉兰要求马海涛赔偿损失的诉讼请求，理由正当，证据充分。据此，法院判决被告马海涛赔偿原告李玉兰损失十八万五千二百九十元，于本判决生效之日起七日内执行清；驳回原告李玉兰的其他诉讼请求。
律师说法：
在这个案件中，当事人李玉兰和马海涛两人出现了一个“两败俱伤”或者说“各得其所”的结果。
在马海涛起诉李玉兰的案件中，马海涛要求确认双方的房屋买卖合同无效的请求，得到了法院的支持。最终马海涛要回了本已“卖出”的房屋，但同时，他也为此付出了一定的代价--赔偿李玉兰的损失。而李玉兰呢，虽然获得了一定数额的经济赔偿，但自己在宋庄长期居住的想法最终却落空。这是一个对双方都不好的结果。为什么会出现这个结果呢？这就跟我们国家关于农村房屋的法律和政策有关了。
