证券市场清理整顿暂时告一段落后，清理整顿房地产市场被提上议事日程并非偶然。否则，围绕房地产市场积聚起来的巨大民怨无处发泄，不仅将使资本市场目前已取得的成绩前功尽弃，在缺乏约束的情况下，赋予地方政府财政裁量权，会衍变为财政割据主义与市场割据主义，某些学者所描绘的财政联邦主义的美妙设想，可能成为割据的重演，后一种前景更让人害怕。
房地产积怨非止于一日，促使政府坚决挤去房地产泡沫的原因，主要是结在房地产这根藤蔓上的尾大不掉的游离于预算之外的大笔地方政府资金，以及在这笔灰色资金掩盖之下的急剧膨胀的腐败势力和集聚于金融机构的巨大风险。中国内控机制本就不佳的金融机构已经难以经受房地产业的轻轻一弹。
为防范风险，2006年政府对房地产开发商的自有资金、个人房贷首付比例做出严厉规范，统计数据毫无疑义地显示出，房地产大部分贷款仍然来自银行，房地产开发贷款、购房贷款60%以上靠银行支撑。上海银监局发布的统计数据显示，截至2007年3月末，房地产贷款余额4万亿元，同比增长 22.9%。房地产庄家借鸡生蛋的结果是，增加了系统性的金融风险。
银行是房地产利益链条中的重要一环。2008年8月，国家审计署审计长刘家义向全国人大常委会第四次会议报告2007年度中央预算执行和其他财政收支的审计情况时指出，2007年国家开发银行总行和19家分行共计有58.41亿元贷款违规进入股票市场、房地产市场，以及国家限制发展的产业和领域。银行在追逐个人房贷，觊觎开发贷款的高利率，与开发商形成合作关系，购房者的收入审核形同虚设。经历过海南泡沫崩溃的央行和银监会一再警告房贷风险，为了降低银行房贷风险，希望借助房贷证券化分散风险。不过，由于房贷是优质资产，银行对证券化不感兴趣。
中国人民银行副行长易纲曾经说，2003年，货币当局已经发现货币流动性过剩。易纲先生提及货币流动性时点明答案：“我们的资产价格不动产价格都在大幅上涨，这说明目前的中国相对几年以前的中国离均衡点更加接近。”通过房地产价格上涨与资源价格上涨，中国经济才能够维持目前的均衡态势。
以高房价回收货币，说到底不过是取之于民，问题在于，其后还带来了更严重的经济不均衡：首先，畸形发展的房地产将风险集聚到国有金融机构，导致上下游行业一齐发热，与金融机构坏账与投资高烧的风险相比，货币过剩只是癣疥之患；其次，过高的地价与房价激化了不同收入阶层之间的社会矛盾，成为心腹大患；最后，在人民币升值预期的强烈刺激下，中国房地产业成为国外资金的牧场，可以轻松收获房产与人民币升值两重收益。
国外资金难耐中国产品价格上涨的诱惑。国家统计局于2007年7月24日发布的统计显示，2007年1~5月份全国房地产开发利用外资222亿元，同比增幅高达89.9%。同年3月，早早尝到甜头的摩根士丹利全球房地产业务负责人索尼.卡尔斯表示，计划今年在中国房地产市场追加30亿美元投资。
各类外资基金接踵而至，各种限制外资的禁令没有起到干预房地产的作用。实际上，对于一个中等城市而言，在人民币被人为压低的情况下，30亿美元已足以支撑起高房价的预期。一旦庄家与基金需要兑现，接到筹码的国内中小投资者以及成为房地产行业附庸的金融机构就会成为最大的买单者。
最后，不能否认的是，在房地产市场发轫之初，市场化受到普遍拥戴，否则无法顺利推行。由于城镇居民财富得到极大的提高，家庭储蓄从几百元上千元一下子增加到了上万元的固定资产，城镇居民家庭60%左右通过房改房增加了财富改善了居住条件，负面效应并未显露。因此，当时的住房制度改革不仅没有遭到抵制，反而受到享受到房改房政策的城镇居民的欢迎。在一定程度上，他们是房改的既得利益阶层，而这些人占据了城镇居民的大多数。当一项政策为大多数人带来利益，并且拥有显而易见的短期好处时，得到拥戴十分正常。即使是2003年房地产畸形调整新政出台，也并未遭遇太大的阻碍。
所有的既得利益者都不想从房地产的利益大树上抽身，对央行与银监会出台的加息、提高购房首付比例等规定不屑一顾。社会与银行资金风险得不到释放，通过房地产宏观调控搭梯子让楼市价格下跌的做法，遭到无数撤梯者的无情狙击。后果非常严重，或者房地产行业继续高高在上，或者房地产急剧下跌打响经济崩溃的第一枪。
当房地产上涨到一定程度，与社会不稳定联系在一起，再严厉的政策出台都不奇怪，于是，在经济过热阶段，新的行政紧缩轮回就开始了。房地产拉动股市不就相当于推倒重来了吗？为什么房地产不行？
裙带资本主义而非人民资本主义
2007年，被称为史上最牛钉子户的重庆杨武夫妇，坚守在拆迁废墟之上的形象，通过网络传遍千家万户，刺激着每个人的眼睛。在《物权法》出台前夕，这张突兀的图片，象征着政府与公民权利的分野。
房地产市场化是增加民众财产性收入的机会，随着房价、地价在城市化进程中价格节节上涨，购房者的名义财产性收入大大增加，与股市一样，是实现人民资本主义的重要市场。资本市场失去起码的公平，人民资本主义就会变成裙带资本主义，而利益输送链条加剧贫富进一步分化。
在所有的投机者中，站在第一线的房地产商最招人怨恨。对政府游说能力与舆论反击能力加深了房地产商的原罪，社会攻击焦点转移，从行政垄断下的伪市场化移开，进一步聚焦在房地产开发商的原罪上。这是令人扼腕的一幕。
2004年房地产宏观调控开始，开发商游说地方政府缓行2007年2月1日起清缴的土地增值税。这项停滞了14年的暧昧不清的政策，在房地产业被视为支柱经济的年头，长期被束之高阁，连象征的意义都不复存在。当政府让尘封的利器出鞘，土地增值税于是再度进入公众视野。可见，相比行政权力而言，所有的市场力量哪怕是房地产开发商都是弱势群体。
房地产商当然不会承认游说行为，因为阻挠房地产宏观调控不仅会成为人民公敌，更会成为政治上的反面形象，这种定论在中国经济环境下将是致命打击。不管是否进行游说，有一点是肯定的，严格执行土地增值税、严格让房地产商按照规则限期缴纳土地款项，将对地方的土地收入产生严重的负面影响，因此直到2007年上半年，各地方政府你看我、我看你，互相观望，谁也不愿意成为傻乎乎的出头鸟。推而广之，一些地方政府甚至对于本地是否产生了房地产泡沫尚且存疑，认为那是大城市病，而非房地产病。
很明显，搁置土地增值税不仅符合开发商的利益，更符合地方政府的利益。房地产商的游说之所以能够拨动地方政府的心弦，一定是契合了地方政府或者政府某个部门的观点与利益，而地方政府接受游说的理由，不外乎是为地方财政创收，多纳税费可以使政府能提供更多的公共产品。
难题出现了：这些游说的商人群体究竟是一方利益的代表，还是贪婪成性的市场秩序败坏者？如果我们认可政府通过为企业服务、创造税收间接地为公众利益服务，而企业通过创造就业与产品为社会服务，两者就可以找到接轨之处。房地产开发商纳税，给社会提供商品、投资品，政府收税，提供公共服务。
捍卫自身公民权益与企业权益的行为无可厚非，某个利益群体为自身的利益通过合法的方式游说同样无可厚非。游说不是原罪，以经济能力与权力进行私下交易、进而损害社会的整体福利才是原罪。但在现行体制下，由于无法分清在怎样的界限之内游说是被许可的，社会也不存在同时提供给各阶层的公开的游说管道，强大的游说能力成为特权的象征。在行政权力主导资源配置的国家，游说成本更高，更容易跨界而行，更容易衍变成为商业贿赂等非法行为。因此，无法拥有自身表述管道的人转而痛恨所有的游说者，尤其是为自己辩护的开发商，被认为道德上有污，污秽不堪。
断绝裙带资本主义是一个世界性的难题。我国的房地产商、金融界人士受抨击的力度，丝毫不亚于那些华尔街的投行家们，原因几乎相同，他们从现行体制中获利多，游说能力强，最有可能成为市场价值与政府公德的败坏者。
消除裙带资本主义、消除国有行政垄断资本主义更加不现实。2001年诺贝尔经济学奖得主斯蒂格利茨，这位曾任克林顿政府经济顾问委员会主席和世行副行长的著名经济学家，他对喧嚣的20世纪90年代的经济总结是，政府与市场都偏离了各自的轨道，政府最终被华尔街的金融家们牵着鼻子走，离平衡的经济越来越远。应该再加上一句，政府为了自己的利益，乐意被牵着鼻子走。
在外界巨大的压力下，2008年房地产业进入严冬，政府与开发商的蜜月已经结束。双方撕破脸大闹一场，结果仍然不了了之。
2005年围绕是否公布房地产的成本引发了一场激烈的口水仗。公开房地产成本是对地方政府自我约束力的挑战，也是对房地产开发商贪婪的挑战。他们就像拒绝公开个人财产一样，拒绝公开房地产成本。2006年9月，广东省建设厅直接拒绝了人大代表朱列玉提出的控制房地产行业暴利的三条建议—公开房屋成本、实行购房指导价和最高限价。这一拒绝是如此招眼，尤其是在一些地方政府陆续公布房地产清单、高房价成为众矢之的广州房价一路飙升的背景之下。
记忆力好的人会记得，一些地方政府曾经回应过房地产开发成本。在强烈要求开发商公开成本的舆论呼声中，福州率先公布了房价成本信息：在所列的23个楼盘成本目录中，开发商的利润率平均约为50%，最高的超过90%。公布成本的行为与结果，得不到开发商的首肯，更得不到其他地方政府的认可。2006年江苏等县级市公布成本的努力，由于遭到地方政府与开发商的一致抵制，无疾而终。江苏盐城市曾悄然出台首个“官方版”房价构成清单，与此同时，对普通住宅商品房实行政府指导价—以基准销售价格为基数，允许上浮8%，下浮不设限。但政府直接对价格进行管制的试验，迅速失败。
支持不公开成本的人认为，此举容易造成对企业商业秘密的侵犯和对公平竞争环境的影响，属于公权力的滥用。论辩者忽视了定义的完整与清晰。如在房地产行业中，究竟哪些属于公共物品，应该让社会全体公众享有知情权，哪些属于商业产品和投资品，应该由商家安守商业秘密。如果我们承认房地产市场存在廉租房、经济适用房与投资房等不同品种的划分，那我们也应该承认，不同类型住房开发商理应享有不同的信息公开自由度。我们在要求政府公布自己所控制的土地一级开发市场成本，向社会各界公布廉租房信息的同时，也应该尊重商业规则，允许开发商对投资住房的某些成本保持缄默。
现行刑法中，商业秘密有两大必备的构成要件：“不为公众所知悉”、“采取保密措施”。商品房成本无非由地价、规划设计费、融资成本、建材费、人工费、管理费、营业税、所得税构成，其中，占大头的地价和银行融资成本都是外部性的，而钢材、水泥、人工等建筑成本在网络时代更是公开信息，有何秘密可保？公众要求公开信息是痛恨房地产腐败，但开错了药方，他们应该首先要求廉租房、经济适用房、土地交易等公共产品信息透明。问题不在公开成本，而在于政府向房地产商与消费者公开税费、招拍挂等公共信息，但这与公开房价成本是两回事。
信息公开自有其适用范畴，商业秘密同样如此—在房地产产品中，将政府管制或者半管制的廉价房与市场化的商品房分开，信息公开的界限才能区分清楚。否则，必定重蹈行政干预市场的覆辙，政府寻租、民众不满、再次管制、再次放开，如此反复，没有穷尽。
房地产市场的压力大到无法承受，红利越来越少、骂声越来越多，房地产商不愿充当替罪羊，房产商界的“小潘同志”一直呼吁政府公开土地招拍挂过程中的信息，包括各地税费、银行贷款过程中所注入的水分，这些让人无从捉摸的数据。
纵观我国房地产业的发展，从头至尾都充斥着浓厚的投机色彩—政府带头，开发商助威，投资者跟进，终至愈演愈烈不可收拾。
