在西南地区和西北地区，由于地方政府对于土地的政策比较严厉，虽然也存在集体建设用地转让、出租等情况，但涉及的土地宗数和面积都并不大，集体建设用地用于工业园区等建设用地通常还是先实现由集体转为国有，再出让的方式。但是近年在全国的大城市，集体建设用地私下流转的情况却普遍比较严重，流转的原因主要是由于“小产权”房（泛指在农村集体建设用地上由享有该土地所有权的乡镇政府、村委会单独开发或联合房地产企业开发建造的房屋，此类房屋没有产权证和土地使用权证）的兴起。在经济相对发达的地区城乡结合部城镇居民购买小产权房的现象非常普遍。据有关部门统计，在深圳有67.3%的人住着小产权房，在天津郊县小产权房的销售量已经占到整个市场的20%，西安小产权房的销售面积已超过了整个市场的20%，据粗略统计成都市区（包括新都、龙泉、温江）共有354个楼盘在售，市郊就有223个“小产权”楼盘在售。数据来源查证，虽然到目前为止，出台的相关政策都禁止城镇居民购买集体土地上建设的住宅，而且也禁止在农村集体建设用地上开发商品房，但是由于城市房价的高速上涨，价格便宜的小产权房的销售市场仍然日渐繁荣。
由以上对于我国土地流转现状的分析可以看出，虽然国家对农用地的流转给予了大力的支持，但是国内农用地流转的规模和市场发生率都仍然比较低，而农村建设用地使用权的流转尽管国家采取了一系列的限制措施，仍然有很高的市场发生率和一定规模的隐形市场。同时，经济欠发达地区不管是农用地还是集体建设用地的流转都落后于经济发达地区。这也从侧面说明，土地的流转能够在一定程度上加速经济的发展。因此，如何来规范土地的流转，找出限制土地合理流转的因素，并予以解决，使土地流转发挥出最大的资源配置效应，是土地流转研究的一个重要领域（卫军帅，2006）。
第四节我国农村土地流转存在的问题
（一）农用地流转存在的问题
1、流转无序，缺乏主动
由于农用地比较效益低下，现今农用地的流转主要表现为村民间的转包为主，全国大部分省市这一流转形式占到农用地流转的50%以上，而出于土地规模经营效益的有计划的流转相对较少，但是在浙江等一些经济发达地区，近两年来租赁流转的方式也占到了相当的比例，大概占流转总面积的30%。不过有的地方虽然流转用于集中规模经营，但流转的行政干预性强，主要由村集体经济组织的领导人决定后，实行强制性的流转，村民处于一个被动的地位。并且如前所述的农用地流转的情况相当大比例的没有办理相应的流转合同和手续，只是口头协议流转，一旦出现纠纷没有可靠的法律裁定依据（黄祖辉，2008）。总的来说，虽然近两年土地流转的比例和规模都在不断扩大，流转逐渐在向着主动和有序发展，但仍然呈现一种无序和被动的现状，需要规范流转的形式，加强农用地流转的法律意识，并积极促进农用地的合理高效流转。
2、流转范围狭小，缺乏透明度
从农用地流转的现状来看，现在的农用地流转仍然有比较大的地域限制，通常只在同一经济组织内流转，交易的范围比较狭小，同时缺乏交易的透明度，比如村集体经济组织在没有通过集体成员开会同意的情况下就把本集体经济组织的农用地转包或租赁给其他个人或者单位耕种，虽然村民也能享受到一定的分红和福利，但具体交易的期限、金额、流转的方式等等村民都没有一个详细的了解，流转的程序不透明，流转的手续也不完备。
3、流转不畅，缺乏不规范
虽然国家颁布了许多政策法规来规范和促进农用地的流转，但是农用地流转的发生率依然比较小。据统计全国大部分省市农用地流转的面积占农村承包经营土地的面积都不超过10%，且农用地的流转多是农户间的自发流转，没有组织性和规模性。农用地的流转要通过市场的方式来实现，还欠缺许多因素，市场信息的缺乏，中介机构的缺失，市场发育的滞后等等都是引起农用地流转不畅的重要因素（杨志锁）。同时非法将农用地流转为集体建设用地的现象时有发生。没有合同等来规范土地流转，口头协议私下流转的情况比较普遍，土地纠纷增多。
4、流转区域不平衡
从农用地流转的区域来看，华东地区的浙江省2006年土地流转占家庭承包经营农户的22%，占总承包耕地的19.8%；而华中地区的武汉市2007年初流转总面积占承包农用地的5.2%，湖南湘西地区2007年9月农地流转面积占总承包面积的9.23%；西南地区的重庆市2006年底农地流转面积占农村承包总面积的10.84%；西北地区宁夏自治区固原市农地流转面积占家庭承包总面积的1.44%。明显华东地区的土地流转发生率要高于其他地区，其他几个区域中，西南地区与华中地区的差异不大，而西北地区相对比较落后。这是因为在经济发达地区，农业的经营效益和经营理念都优于经济不发达地区，因此土地经营的比较效益要高于不发达地区，这就激发了经济发达地区人们对土地经营的投资和耕作热情，促进了该地区农地利用方式向着收益更高的方式改变，促进了该地区农地的合理有效流转和规模经营。使得经济发达地区农用地得到充分的利用，形成一个良性的循环；经济不发达地区正好相反，由于农业的比较效益底下，人们对农地的投资和耕作热情低落，农地流转不畅无法体现规模效应的优势，使得工业不断发展的情况下农业的比较效益更加低下，形成一个恶性循环，造成了农地流转的区域差异不断加大，区域不平衡性也逐年增加。
（二）集体建设用地流转存在的问题
1、流转不规范
随着市场经济的发展和经济体制改革的深入，客观存在的土地市场供求关系使农村集体建设用地的流转无法制止，但现行法律法规对其有严格的限制，导致当前农村集体建设用地流转转让多为私下进行。目前我国集体建设用地流转的情况，就华南地区的珠三角地区来看，通过流转方式适用农村集体建设用地超过集体建设用地的50%，就粤东、粤西及粤北地区这一比例也超过20%。与农用地流转的发生率相比，农用地流转发生率最高的地区也不过20%，而集体建设用地在华南地区流转率较低的粤西等地区流转发生率也达到了20%，集体建设用地流转的发生率过于偏高，必然暗藏了流转发生的盲目性。据了解，许多地区为了获得更多的集体建设用地，以各种名义申报乡镇企业，获得在集体土地上把农用地转为集体假设用地的合法途径，然后再以企业兼并、改造等形式使集体建设用地符合合法流转的手续，然而实际上，仅仅为了把农用地转为集体建设用地，再把该土地用于入股或者租赁，赚取经营效益。当然这种现象多发生于经济发达地区，加速工业化地区。同时，在集体建设用地使用权流转发生频繁的地区，其流转的规范性也比较弱，大多数情况下都没有一个规范的合同或者相关的法规予以保障流转的有序进行，由于流转没有合同和相关的法律法规作为保障，集体建设用地流转的纠纷也相对较多，而且裁定难度大。从而不利于集体资产和农民利益的保护。
2、流转市场、价格体系不完善
目前我国农村集体建设用无偿使用，无疑增加了农村宅基地的需求。而城市土地有偿使用，必然造成城市土地使用者向农村蔓延，扰乱了城市土地市场并加强了对城市周围土地的占用。再加上区域土地价值差异，造成城市周围尤其是大城市周围人口过分密集，加重了大城市负担，又不利于小城镇发展。而且，几十年土地无偿使用的心理积淀使人们对土地产权的观念及其摊薄。调查中发现，农民对于土地权属问题认识不够，混淆了土地所有权和使用权，潜意识里认为地上物属于谁，土地就归谁使用，土地产权就归谁，谁就有权处理土地，因而发生流转时也无需办理什么合法的用地手续；现实的原因与利益驱动紧密相关，当人们认识到土地的资产价值，认识到通过流转可以获得巨额收益时，交易的积极性被极大的调动起来，于是“隐形”土地市场“规模急剧扩大”，又及其普遍第存在，“土地隐形市场禁而不死，打而不死”是土地市场中存在的首要问题。
当前，我国集体建设用地流转的形式主要有乡镇企业合并改组、乡镇企业以地入股、企业间债务的以地抵债、闲置土地的出租和随农民住宅转让、出租等。不管是由于哪种原因、何种形式流转的集体建设用地都涉及到一个核心问题，就是当前的农村集体建设用地没有一个合法合理的价格体系，在集体建设用地使用权发生流转的时候，没有一个标准可以给流转的集体建设用地估算一个价格，同事流转市场体系不健全，暗箱操作多。尽管现在一些地区实行同地同价的方式来给集体建设用地定价，但是这个价格体系并没有得到国家相关法律法规的认可，一旦发生司法纠纷，得不到应有的保障。
3、流转收益分配不合理
由于我国现在尚没有集体建设用地使用权流转的较完整的法律法规，使用权流转的形式等都没有规范的指导，同时由于我国农村集体土地的产权模糊，导致了农村土地流转后的收益分配混乱。虽然有的地方法规规定了收益分配的大方向，比如广东省出台的《集体建设用的使用权流转管理办法》规定了集体建设用地使用权流转的收益的50%以上必须存入银行（农村信用社）专户，专款用于本集体经济组织成员的社会保障安排，不得挪作他用，但另外的50%怎么分配，没有一个明确的规定；有的地方规定集体建设用地使用权流转的收益归集体经济组织所有，而组织到底怎么来支配这笔收益却没有明确规定。因为这笔收益不可能一直存在银行不动用，而且如果由集体经济组织来保管这笔收益，还存在一个保值增值的问题，因此，如何使用集体建设用地流转收益是问题的关键所在，而这个问题在这种体制下没有得到应由的解决。
4、流转违法现象突出
《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国农村土地承包法》、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31号）等法律法规，对土地权属管理、土地用途管制、耕地和基本农田保护、建设用地供给等涉及农村土地流转和规模经营的重大问题，都有明确规定和要求。但农村宅基地流转从流转条件、范围、方式、期限、收益分配及流转后土地产权关系的调整等方面，均缺乏明确的法律法规及政策的规定和指导，这就增加了管理的难度。而且大量宅基地流转私下进行，扰乱了市场的正常秩序、自发流转行为和结果受法律保护，当转让、出租行为发生后，无法律的约束和保障，双方一旦发生矛盾和纠纷，各执一词，往往酿成重大社会案件，影响农村社会稳定。此外，各地利用集体建设用地建设“小产权”房的现象却是越演越烈。据相关数据统计，在深圳有67.3%的人住着小产权房，在天津郊县小产权房的销售量已经占到整个市场的20%，西安小产权房的销售面积已超过了整个市场的20%，据粗略统计成都市区（包括新都、龙泉、温江）共有354个楼盘在售，市郊就有223个“小产权”楼盘在售。前面的数据来源，由于商品房的价格飞涨，许多由于城市化而由农村进入城市的居民买不起商品房，对于国家对城市居民谨慎购买小产权房的提醒，许多人表示，即使小产权房有被收回的危险，但是居住上20年也算够本、值得。因为对于买不起商品房的人来说，并没有想过要通过买房来进行投资，能解决自己的住宿问题，而不用居无定所的长期租房搬家已经很满足了。由此造成了城乡结合部的小产权房销售火爆，集体建设用地使用权违法流转现象严重。
5、流转滞后于农村劳动力转移
随着经济的快速发展，大量的农村剩余劳动力外出务工，促进了农村经济的发展，但农村劳动力转移了出去，其农村宅基地并没有随其相应转移而进入市场流转，农村宅基地流转明显滞后于农村劳动力转移，二者发展不协调，从而加剧了农村宅基地的粗放利用。就全国范围来看，随着城市化进程的迅速发展，自9O年代以来，我国每年大约有1500万农村人口成为城市居民。由于大批农村人口进城，在很多乡村地区出现了“空心村”现象。资料显示，我国东部发达地区农村中大约有5-10%的农村家庭已经在省城、县城和众多的建制镇定居并购买了商品房。但他们在定居城镇的同时仍然保留和闲置着原有农村宅基地和地上房产，目前大约有1200万宗宅基地和地上房产处于可转让但不能转让的闲置状态，这对社会来讲是一种巨大的浪费。
