（二）费用扣除方法选择的纳税筹划
房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。《土地增值税暂行条例实施细则》规定，财务费用中的利息支出，凡纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5％以内，但利息支出最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；凡纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10％以内。不同的利息扣除方式下可以计算扣除的开发费用不同，纳税人可以选择合适的费用扣除方式来降低土地增值税税负。
【例7-18】东方房地产公司于2009年5月开发一处房地产，为取得土地使用权支付的金额为12000万元，房地产开发成本为15.000万元，财务费用中按转让房地产项目计算分摊利息的利息支出为2500万元，不超过商业银行同类同期贷款利率。该公司有两套方案可供选择：
方案一：不按转让房地产项目计算分摊利息支出或不提供金融机构贷款证明。
方案二：按转让房地产项目计算分摊利息支出，并提供金融机构贷款证明。
从节税的角度，东方房地产公司该如何选择？
解对两套方案进行分析
方案一：不按转让房地产项目计算分摊利息支出或不提供金融机构贷款证明。该方案下，纳税情况计算如下：
允许扣除的房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10％＝（12.000+15.000）×10％＝2.700万元
方案二：按转让房地产项目计算分摊利息支出，并提供金融机构贷款证明。
允许扣除的房地产开发费用＝利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5％＝2.500+（12.000+15.000）×5％＝3.850万元
由此可见，方案二比方案一甲公司多扣除房地产开发费用1.150（3.850－2.700）万元，因此，应当选择方案二。
第九节城镇土地使用税
一、城镇土地使用税概述
城镇土地使用税是国家在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，对使用土地的单位和个人，以其实际占用的土地面积为计税依据，按照规定的税额计算征收的一种税。
（一）纳税义务人
城镇土地使用税的纳税义务人，是指在税法规定的征收范围内使用土地的单位和个人，包括：内资企业、外商投资企业和外国企业在华机构、事业单位、社会团体、国家机关、军队及其他单位，个体工商户及个人也是纳税人。
国家对城镇土地使用税的纳税人，根据用地者的不同情况分别确定为：
（1）拥有土地使用权的单位和个人；
（2）拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的，其土地的实际使用人和代管人为纳税人；
（3）土地使用权未确定或权属纠纷未解的，其实际使用人为纳税人；
（4）土地使用权共有的，共有各方都是纳税人，由共有各方分别纳税。
土地使用权共有的，以共有各方实际使用土地的面积占总面积的比例，分别计算缴纳城镇土地使用税。
（二）征税范围
城镇土地使用税的征税范围包括城市、县城、建制镇和工矿区内属于国家所有和集体所有的土地，不包括农村集体所有的土地。
（三）应纳税额的计算
1.计税依据
城镇土地使用税的计税依据是纳税人实际占用的土地面积。具体按以下办法确定：
（1）凡由省级人民政府确定的单位组织测定土地面积的，以测定的土地面积为准；
（2）尚未组织测定，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确定的土地面积为准；
（3）尚未核发土地使用证书的，应由纳税人据实申报土地面积，待核发土地使用证书后再作调整。
2.税率
城镇土地使用税采用有幅度的定额税率。城镇土地使用税每平方米年税额标准如下：
（1）大城市1.5～30元；
（2）中等城市1.2～24元；
（3）小城市0.9～18元：
（4）县城、建制镇、工矿区0.6～12元。
3.应纳税额的计算公式
全年应纳税额＝实际占用应税土地面积（平方米）×适用税额
（四）征收管理
1.纳税义务发生时间
（1）纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳城镇土地使用税。
（2）纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续、房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳城镇土地使用税。
（3）纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳城镇土地使用税。
（4）房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，缴纳城镇土地使用税。
（5）纳税人新征用的耕地，自批准征用之日起满1年时，开始缴纳城镇土地使用税。
（6）纳税人新征用的非耕地，自批准征用次月起，缴纳城镇土地使用税。
2.纳税期限
城镇土地使用税实行按年计算、分期缴纳的征收办法，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。
二、城镇土地使用税的纳税筹划
（一）企业选址的纳税筹划
企业可以结合自身生产经营的需要，从以下几方面进行考虑：一是将公司设置在城市、县城、建制镇、工矿区以外的农村；二是由于税法允许经济落后地区土地使用税的适用税额标准可以适当降低，经济发达地区土地使用税的适用税额标准可以适当提高，因此可将企业设立在经济落后地区；三是在同一省份内的大中小城市以及县城和工矿区之中选择税率低的地区设立企业；四是在同一城市、县城和工矿区之内的不同等级的土地之中选择税率低的土地上设立企业。因为城镇土地使用税采取的是有幅度的差别定额税率，税额最低（0.6元）与最高（30元）相差50倍。
（二）利用税收优惠进行纳税筹划
根据税法规定，企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园，其用地能与企业其他用地明确区分的，可以比照由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地，免征土地使用税。对企业厂区（包括生产、办公及生活区）以内的绿化用地，应照章征收土地使用税，厂区以外的公共绿化用地和向社会开放的公园用地，暂免征收土地使用税。企业可以利用这样的税收优惠政策进行纳税筹划，降低税负。
【例7-19】黑龙江省某市甲企业今年全年实际占地共计10.000平方米。其中厂房占地8.000平方米，办公楼占地800平方米，医务室占地200平方米，厂区内道路及绿化占地700平方米，幼儿园占地300平方米。当地城镇土地使用税税额4元／平方米，该企业有两套方案进行选择：
方案一：各种用地未作明确区分，未分别各自核算面积。
方案二：各种用地进行了明确区分，分别核算各自面积。
从节税的角度，甲企业应当如何选择？
解两套方案进行分析
方案一：各种用地未作明确区分，未分别各自核算面积。该方案下，纳税情况计算如下：
应纳城镇土地使用税＝10.000×4＝40.000元
方案二：各种用地进行了明确区分，分别核算各自面积。
应纳城镇土地使用税＝（10.000－200－300）×4＝38.000元
比方案一节税＝40.000－38.000＝2.000元
由此可见，应当选择方案二。
本章小结
本章主要研究关税、印花税、房产税、资源税、契税、车船税、城市维护建设税、土地增值税、城镇土地使用税九个税种的纳税筹划问题。
关税是海关依法对进出国境或关境的货物、物品征收的一种税。印花税是对在经济生活中书立、领受应税凭证的单位和个人征收的一种税。房产税是以坐落在特定地域范围内的房屋为课税对象，按房屋的计税余额或租金收入计算征收的一种财产税。资源税是对在我国境内开采应税矿产品和生产盐的单位和个人，就其资源产品的销售和使用数量而征收的一种税。契税是对在我国境内转移土地、房屋权属时，依照当事人所定契约，向产权承受人课征的一种财产税。车船税是指对中国境内车船管理部门登记的车辆、船舶依法征收的一种税。城市维护建设税（简称城市维护建设税）是对从事工商经营，并实际缴纳增值税、消费税、营业税（简称“三税”）的单位和个人征收的一种税。土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。城镇土地使用税是对在城市、县城、建制镇和工矿区范围内使用土地的单位和个人，按实际占有的土地面积征收的一种税。
本章从不同角度介绍各个税种的纳税筹划基本方法，通过案例引导，系统介绍具体纳税筹划方法在企业实践中的运用，旨在揭示成功的纳税筹划对企业的深远影响。
复习思考题
1.简述进口货物完税价格的纳税筹划思路。
2.如何利用选址对城市维护建设税进行纳税筹划？
3.如何利用“折算比”对资源税进行纳税筹划？
4.如何利用税收优惠政策对土地增值税进行纳税筹划？
5.如何利用选址对城镇土地使用税进行纳税筹划？
6.如何利用降低计税依据对房产税进行纳税筹划？
7.如何利用临界点对车船税进行纳税筹划？
8.房屋交换时如何对契税进行纳税筹划？
知识应用
1.江苏某机械制造企业从国外进口一高新技术产品，该产品属于最新科研成果，尚无确切的市场价格，但预计其未来的市场价格会远远高于目前市场上的类似产品价格。该产品进口到中国境内的价格将达到400万美元，而类似产品的市场价格为320万美元。该公司向海关申报进口时，应当如何进行纳税筹划？
2.甲公司有一栋办公楼，专门用于对外出租。因设施陈旧，每年只能收取租金120万元。如果该公司花500万元对该栋办公楼进行装修，预计装修改造后，每年可收取租金200万元。现有两套方案：方案一是甲公司按照上述计划进行装修；方案二是甲公司先将装修前的办公楼出租该关联企业乙公司，并签订一份长期租赁合同，每年收取租金120万元。然后由乙公司出资500万元进行装修，并对外出租，假设每年仍可收取租金200万元。请对两套方案进行涉税计算并进行分析。
3.某企业接受当地一家大型家具超市委托，加工一批木制家具产品，总价值为2.000万元，由该企业提供加工所需原材料共1.600万元。有两套方案：方案一是按照总价值签订合同；方案二是按照材料和加工费分开签订合同。请对两套方案涉及的印花税进行计算并进行分析。
