二、房地产业合作建房的纳税筹划
合作建房是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方合作建造房屋。合作建房有两种方式：一种是“以物易物”方式，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。另一种是成立“合营企业”方式，即双方分别以土地使用权和货币资金入股，成立合营企业，合作建房。
对于“以物易物”方式，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体又有两种方式：
第一种方式是土地使用权和房屋使用权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这种合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为，乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。所以合作建房的双方都发生了营业税的应税行为，应当分别核算各自的营业税。
第二种方式是以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。双方分别按照“服务业——租赁业”和“销售不动产”两个税目计算缴纳营业税。
成立“合营企业”方式，即双方分别以土地使用权和货币资金入股，成立合营企业，合作建房。对于此种形式的合作建房，具体又有两种情况：
第一种是房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式，按照营业税“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税”的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股；仅对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税，对双方分得的利润不征收营业税，在投资后转让其股权的，也不征收营业税。
第二种是房屋建成后甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，则不属于营业税所称的投资入股，不征营业税的行为，而是属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，则对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按“转让无形资产”征税，对合营企业则按全部房屋的销售收入依照“销售不动产”税目征收营业税。所以，纳税人只要认真进行纳税筹划，就可以取得较好的减轻税负的效果。
【例4-7】甲建筑施工企业与乙企业合作建房，甲建筑施工企业提供资金并负责施工，乙企业提供土地使用权。双方约定，房屋建好后按5︰5的比例分配房屋。工程完工后，经有关部门评估，该建筑物价值为1200万元，则甲、乙各分得600万元的房屋。双方有两种方案可供选择。
方案一：采取“以物易物”（即土地使用权和房屋所有权相互交换）的方式；
方案二：采取双方成立“合营企业”的方式。
从节税的角度出发，双方该如何选择更优？
解案一：采取“以物易物”（即土地使用权和房屋所有权相互交换）的方式。即乙企业通过转让土地使用权而拥有了部分新建房屋的所有权，产生了转让无形资产的应税行为，其营业额为600万元。甲建筑施工企业以转让部分房屋所有权为代价换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的应税行为，其营业额为600万元，则：
甲企业应纳营业税＝600×5%＝30万元
乙企业应纳营业税＝600×5%＝30万元
双方合计总税负＝60万元
方案二：采取双方成立“合营企业”的方式。即甲、乙双方分别以货币资金和土地使用权入股成立合营企业，合作建房，房屋建成后，双方采取风险共担、利润共享的分配方式。对于甲建筑施工企业来说，以货币资金入股成立合营企业，不必缴纳营业税；对于乙企业来说，其向合营企业提供的土地使用权，视为投资，对其也不征营业税。对双方各自分得的房屋作为投资利润进行分配，不征营业税。
双方合计总税负＝0万元
方案二比方案一双方共节税＝60万元
因此，仅从节税的角度，应当选择方案二。
三、娱乐业营业税的纳税筹划
根据《营业税暂行条例》的规定，娱乐业实行5%～20%的浮动税率，具体适用的税率，由各省、自治区、直辖市人民政府根据当地的实际情况在税法规定的幅度内确定。企业就可以利用此政策，在选择营业场所时注意在不同地区之间加以选择。娱乐业营业税纳税筹划的关键是控制营业额。娱乐业的营业额为经营娱乐业收取的全部价款和价外费用，包括门票费、台位费、点歌费、烟酒、饮料、茶水、鲜花、小吃等收费及经营娱乐业的其他各项收费。
【例4-8】某市一歌舞厅本月营业收入共200万元，其中包括门票费100万元，台位费、点歌费等60万元，酒水、饮料、茶水、鲜花、小吃等收入40万元（相关成本30万元）。该歌厅适用企业所得税为25%。该歌厅有两套方案可供选择：
方案一：将酒水、饮料、茶水、鲜花、小吃等由歌舞厅自己经营；
方案二：假设歌舞厅经营面积中独立分离出一小部分，出租给其他单位，且由其他单位开办小超市经营酒水饮料等，歌舞厅每月收取租金。
从节税的角度出发，该歌舞厅应当如何选择？
解于门票费100万元及台位费、点歌费等60万元，一律要按娱乐业收入缴纳营业税。因此，只需比较酒水、饮料、茶水、鲜花、小吃等收入40万元在不同方案下的税负。
方案一：如果将酒水、饮料、茶水、鲜花、小吃等由歌舞厅自己经营。
对于酒水、饮料、茶水、鲜花、小吃来说：
应纳营业税＝40×20％＝8万元
应纳城市维护建设税和教育费附加＝8×（7％＋3％）＝0.8万元
应纳企业所得税＝（40－30－8－0.8）×25％＝0.3万元
纳税合计＝8＋0.8＋0.3＝9.2万元
方案二：假设歌舞厅经营面积中独立分离出一小部分，出租给其他单位，且由其他单位开办小超市经营酒水饮料等，歌舞厅每月收取租金4万元，按服务业缴纳营业税。
对于酒水、饮料、茶水、鲜花、小吃来说：
应纳营业税＝4×5％＝0.2万元
应纳城市维护建设税和教育费附加＝0.2×（7％＋3％）＝0.02万元
应纳企业所得税＝（4－0.2－0.02）×25％＝0.945万元
纳税合计＝0.2＋0.02＋0.945＝1.165万元
方案二比方案一节税＝9.2－1.165＝8.035万元
由此可见，应当选择方案二。
四、物业公司的营业税纳税筹划
物业公司业务范围非常广泛，既有代理，又有管理。所谓物业代理，是指代委托人办理受托事项的业务，包括代购代销、介绍服务等。所谓物业管理服务，是指物业管理单位受托对房屋建筑及其设备、公共设施、绿化、卫生、治安等项目开展的日常维护、维修、整治服务及提供与物业产权人、使用人相关的其他服务。
物业公司的经营范围既涉及增值税又涉及营业税及相关税种。根据营业税法的相关规定，物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃气费、维修基金、房租的行为属于“服务业”税目下的“代理”服务，对其从事代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。另外，在代销行为中，如果发生代销货物业务，应当缴纳增值税。委托方在将商品委托给代理方时应当视同销售，需缴纳增值税，而代理方在接受委托方支付的代理费时应当按照“服务业”税目下的“代理”服务缴纳5%的营业税。委托方应纳增值税的多少取决于其销售商品的价值，代理方应纳营业税的多少则取决于其接受代理费的多少。因此，如果委托方通过降低商品价格同时降低代理费的方式来代理销售，就既可以减轻自己的增值税负担，同时也可以减轻代理方的营业税负担。
【例4-9】甲公司委托乙物业公司（双方均为增值税一般纳税人）代理销售自己生产的主要产品自行车，双方在合同中约定，甲公司以300元的价格将商品销售给乙公司，乙公司再以300元的价格对外出售，同时，乙公司按销售收入的30%收取代理费。乙公司在2009年共销售了8000辆自行车。甲公司的进项税额为29万元，其他生产成本为100万元。预计2010年的代理销售情况与2009年基本相同。甲、乙两个公司有两套方案可供选择：
方案一：继续保持2009年的代理销售模式；
方案二：甲公司降低代理费同时又将部分增值转移给乙公司，即甲公司以每辆220元的价格将自行车销售给乙公司，乙公司再以300元的价格对外销售，甲公司支付代理费17万元。
从节税的角度，两个公司该如何选择？
解案一：继续保持2009年的代理销售模式。该方案下，甲乙两公司纳税情况计算如下：
甲公司增值税销项税额＝（300×8000）×17%＝408000元
甲公司应纳增值税＝408000－290000＝118000元
乙公司应纳营业税＝（300×8000）×30%×5%＝36000元
乙公司应纳城市维护建设税及教育费附加＝36000×10%＝3600元
甲公司所得税前利润＝2400000－118000－36000－3600＝562000元
乙公司所得税前利润＝720000－36000－3600＝680400元
方案二：甲公司降低代理费同时又将部分增值转移给乙公司。按照条件，纳税情况计算如下：
甲公司增值税销项税额＝（220×8000）×17%＝299200元
甲公司应纳增值税＝299200－290000＝9200元
乙公司应纳增值税＝（300－220）×8000×17%＝108800元
乙公司应纳营业税＝170000×5%＝8500元
乙公司应纳城市维护建设税及教育费附加＝8500×10%＝850元
甲公司所得税前利润＝1760000－9200－1000000－170000＝580800元
乙公司所得税前利润＝640000＋170000－108800－8500－850＝691850元
与方案一相比，甲公司增加利润＝580800－562000＝18800元
与方案一相比，乙公司增加利润＝691850－680400＝11450元
根据相关计算，甲乙两个公司应当选择方案二。
五、租赁业的纳税筹划
按照税法规定，中国的租赁公司从事的经营租赁业务，应按“服务业——租赁业”缴纳营业税；如果涉及融资租赁业务，则要根据不同的情况确定应缴纳的流转税税种。《国家税务总局关于融资租赁业务征收流转税问题的通知》规定：除经批准经营融资租赁业务的单位外，其他单位从事的融资租赁业务，租赁的货物的所有权转让给承租方的，不征收营业税，而征收增值税；租赁的货物的所有权未转让给承租方，征收营业税，不征收增值税。因此，未经批准的企业在从事融资租赁业务时，可以根据是否转让所有权来制订方案，选择综合收益最大的方案。
融资租赁是指实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁。所有权最终可以转移，也可以不转移。符合下列条件一项或数项的，应当认定为融资租赁：
（1）在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人。
（2）承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时对租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权。
（3）即使资产的所有权不转移，但租赁期占资产使用寿命的大部分。
（4）承租人在租赁开始日的最低租赁付款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产的公允价值；出租人在租赁开始日的最低租赁收款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产的公允价值。
（5）租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有承租人才能使用。
如果不认定为融资租赁，则在租赁合同中就不要涉及资产所有权的转移和廉价购买权问题以及避免租赁期限超过租赁资产有效使用年限的75%等因素，只有这样，才能避免被认定为融资租赁行为。
【例4-10】天达公司为商品流通企业，属增值税一般纳税人，兼营融资租赁业务（其未经中国人民银行批准）。应甲公司的委托购入一套设备，价格为17550万元（含增值税355万元），支付境内运输费和安装调试费共220万元、国内借款利息180万元，现有两个方案可供选择：
方案一：双方签订融资租赁合同，明确融资租赁价款为30000万元，租赁期为10年，甲公司每年年末支付租金3000万元，合同期满付清租金后，该设备自动转让给甲公司，转让价款为55万元（残值）。
方案二：双方签订经营租赁合同，约定租赁期限为10年，租金总额为28000万元，甲公司每年年末支付租金2800万元，租赁期满，甲公司收回设备。收回设备的可变现净值为500万元。
