投资提醒：统一经营需有专业经验
统一经营期满往往是商铺能否持续经营、投资者能否有好收益的一道坎。只有做旺了的商场，租金才有可能水涨船高。因此进行统一经营的操盘手或商家就非常重要了。骏誉投资人士表示，商场要如期开业就必须招商顺利，而招商顺利与否就和招商团队是否专业、是否有资源紧密相关。投资者在买铺时就需留意，到底这个商家有没有成功的招商经验。一个有经营的操盘者，能带动商场价值不断走高，例如，比较旺的某广场，二三楼租金要500多元／平方米月，2003年零散经营时，其负1层商铺的租金仅60元／平方米月。另外，商场的定位也很关键，从定位可见商家的市场经验，有些大场不断更换定位，难以把握市场消费动向，致使路段很好的物业也没有起色。
数字游戏3：低总价≠低风险
这一轮商铺热潮形成的原因，一是因为住宅限购，资金流向了不限购的商用物业，二是因为这一批商铺的入市门槛不高，出于抗通胀的考虑，不少师奶和老公公老婆婆等投资经验不足的买家便被吸引入市。
据了解，目前市场上在售商铺的总价一般都不高，大多在二三十万元左右，低的十几万元就有交易。这批商铺多数为裙楼铺，要么是被整体重新包装后再推的产品，要么是在经营中的专业市场铺，要么则是新场铺。这些商铺有一个共同点，就是面积小，且楼层分布广，并非街铺。
例如，目前在售的××城6楼、9楼商铺，××商贸城等，建筑面积在7 ~ 10平方米，单价从2万多元／平方米起，贵一些的单价为10万多元。有业内经纪介绍，一些买家手握着三四十万元想投资，这类商铺的“身材”就正好迎合了他们的资金需求了。白领曹先生近期购买了荔湾区一间总价10万元的二楼商铺，他说：“钱放在银行不值钱，住宅买不了也买不起，所以选择低总价的商铺，起码能保值。”这类低总价的投资，风险会比较低吗？不一定。
假如操盘手不行，商场做不旺，那么其中的商铺自然也会贬值。
投资提醒：蚊铺难经营
商铺营销资深人士认为，蚊铺的好处是总价比较低，但买这样的商铺买家更应谨慎。因为商场铺的实用率通常只有四五成，一些七八平方米或面积更小的铺位，实用面积只有两三平方米甚至更低，连人站在里面都比较困难，做生意就更难了。当然，除非你本身就有稳定生意、稳定客源的商家，这就另当别论。正因如此，商家统一经营时往往会将若干个小铺打通变成大铺，于是就能顺利招商了。一位有经验的投资人士也提醒：“不要天真地认为地段好的就是好铺，高楼层其实也意味着高风险，经营不当很容易造成空场，现在广州的商业旺地某南路上的某大厦不就是有很多铺位闲置吗？”
闹市也有人气孤岛
在商业地产投资领域有一铺养三代的说法，选对了地方固然可以实现一次投资几代人受益，但也不是没有看走眼的时候。同为商业物业，商铺比起写字楼，风险更大，它对投资者对于片区经济、人群结构、规划发展、人流导向、出行习惯等细节全面把握上有较高的要求。对于投资商铺业内专家提供以下建议作为参考。
（1）人气旺是好铺的基础
各地都有“养铺”一说，与其说是养铺，不如说是对人气的积累。选铺要注意，旁边人气旺，不等于铺的人气旺，闹市区也有可能出现人气孤岛，这些和周边人流导向有很大关系。可以通过各地的规划部门查询到片区未来规划的人口，通过片区产业规划，了解到未来片区人群的大致经济状况和消费结构，关于人的问题一定要尽可能弄清楚些。
现场蹲守是最笨的办法，却是最实用的办法。全球知名的大型快餐连锁在选择新店地址的时候，通常会在新址周边分几个角度进行1 ~ 3个月的人气调查统计，以降低新店风险。作为普通投资者，从早到晚看上一个星期，对于这个铺的情况就会有个大致的了解。
有些商铺的人气是分时段旺盛，有的商铺白天人群摩肩接踵，但是到了晚上8点钟之后，就逐渐安静下去。而有的商铺白天平淡无常，到了晚上就兴奋起来。不同时段的人气会适合不同的行业和领域，在买铺之前建议做一个长远的规划，把自己当做未来的承租人，预测他可能从事的行业，以及这个行业目前的租金水平。
（2）纵深比约1：2的商铺较好用
有一个问题要强调，商铺的门面不是越大越好，和谐的纵宽比会给人舒适的感受。通常来说，门脸宽一些，深度浅一些，室内也采光会更好，并且由于可以对外展示的部分更大，会吸引更多的路人进门。善于经商的潮汕人对于铺型的选择会更加讲究一些，一般会选择纵深比在1：2左右的商铺。
但是如果这个商铺周边的人群结构只适合做餐饮，那么建议不要一味求浅，因为太浅的商铺是不适合做餐饮的。也不能一味求大，一般1米宽、20米深、80平方米的商铺可以适用于很多行业。也有人采用大面积买入，切割后分租出去的方式来降低购入成本并且增加对外出租的收益。
（3）了解周边的未来规划很重要
投资商铺原本就是要看客买铺，人群的变化势必也将带来经营的变化，最终还是会传递给商铺持有人。
周边规划往往对商铺的发展带来很大的影响，大到片区产业规划、周边建筑规划、公交地铁交通规划等宏观布局，小到绿化带的建设、红绿灯的设置、交通管制的规律、出口开设的要求等，也许一个小的变化就会大大影响商铺门前人流情况。比如目前虽然处在地铁口，但是未来如果增设过街天桥，或者隧道口位置有细微变化，都可能影响到片区长远的人流导向。比如门前若有绿化带，虽然看上去美观，但是却会拦住过往的人流。
售后返租，不可盲目跟风
太原市住宅市场因“限购令”影响而陷入低谷，与此同时，商铺销售却被空前拉动，各类主题商场和专业市场纷纷入市，曾经被明令禁止的“售后返租”销售方式也再度重现市场，商铺开发商纷纷打出高达10%的回报率吸引投资客。
“商铺返租”究竟有什么吸引人的地方？投资者购买带返租回报的商铺风险大不大？出手前要提防些什么？
某商铺项目宣称：“最高10%返租回报率，5年内回本近半。”该项目商铺类型从70平方米到1000多平方米应有尽有，集餐饮、服装、娱乐、休闲于一体，产权为10年。据销售人员讲，目前已有90%的商铺出租完毕。“以最小面积70平方米的商铺为例，售价是110万元。您只要交了钱，后期运营就不用操心了，只等坐地收钱。开发商会和客户签订10年的售后租赁合同，每年返还客户房款的9. 5%，也就是9. 5万元，10年基本上能收回大半成本。”销售人员的说法让很多投资者动心。
其实，“售后返租”并非新事物。早在2001年，××市××街一商铺就曾经采取这种营销方式。这个项目的1 ~ 1层全是商铺，约1000平方米，5层以上是写字楼。2001 ~ 2005年，100多位业主购买了大小不一的商铺，总面积约2850平方米，并与开发商签订了协议。
按照协议，5年之内，业主们所购买的商铺由开发商代为出租、经营，每年业主们可以拿到各自总投资额8%的返利。但由于种种原因，商铺出租率并不高，到合同期结束，开发商仍然拖欠业主们8个月的返利。从合同期结束至2011年年底，这些商铺再没有出租出去，业主们也就没有拿到应得的返利。
对此，市房管局非住宅管理中心的相关负责人称，“售后返租”是投资者在与发展商签订了商铺销售合同后，发展商许诺在未来的3 ~ 5年内每年给予投资者一定的租金回报，而在这期间商铺的经营、管理和使用权都归发展商所有。这种高回报必定伴随着高风险。
此外，这种营销方式也是违规的。国家住建部《商品房销售管理办法》明确规定：房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房；商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。
对于“售后返租”这种诱惑力极大的赚钱方式，投资者该如何选择？事实上，这种所谓高回报的投资，最大的风险是商业项目的地理位置及经营定位。而且商家承诺的租期越长，商铺价钱越高，风险自然也越大。因为对于投资者来说，实际上真正的收益如何并不由自己说了算。经营权在别人手里，能否经营好，未来的市场行情又是如何，目前谁也说不准。有意购置商铺的投资者，一定要充分考虑投资风险，切不可盲目跟风。
此外，这种高风险高利润模式的运作，涉及大型商业项目的规划、设计、招商、销售、管理等各个环节，对开发商的综合运营能力要求极高。一旦出现问题，投资得不到回报，商铺有可能被连环抵押，吃“苦果”的还是投资业主。
作为10年前的小康之家，如今的中产阶层，李阿姨的投资意识很早就有。2001年，和平村附近建起了一个商场，当时那里已经形成了很浓的商业氛围，看准地段优势，李阿姨以每平方米1万元的价格买了2楼的一间9. 2平方米的商铺，商场要求业主不能自行经营或者出租，要服从商场统一经营规划，“当时承诺租金每月650元，我算了一下，一年就有7800元，12年就能收回成本了，还是不错的”。
然而事与愿违，从2002年开始，商场经营每况愈下，最后直接关门大吉。由于商铺位于商场2楼，在整体歇业的情况下，李阿姨也没有办法出租，只能在毫无收益的情况下苦苦等待了几年。
“后来这个商场终于有了新的经营方，当时宣传做得很大，我们估计可能要火了。”李阿姨回忆，这个关闭已久的商场几年后终于重新开业，销售服装百货，定位为中低端，“本来以为这些小东小西生意应该不错，可不知道为什么还是很冷清”。李阿姨无奈地表示，现在这个商铺每个月租金在300元，一年3600元，“买个商铺10年不但没有升值，租金还在下降，多像一个笑话，投资真的要谨慎”。
投资者虽不是专业人士，但也要学会对比周边商业业态，投资时不要盲目相信返租和投资收益的承诺，要尽量选择有规模、有信誉的开发商。业内流行“五不选”原则，同质化严重的，不选；品牌比不上周边商家大的，不选；大商场交通不便利的，不选；缺乏规划支撑的大商场，不选；小区内街铺，不选。
投资城市综合体商铺，选择很重要
从长远投资来看，投资城市综合体商铺，增值空间大，风险相对小，位置的选择则显得很重要。
在某市政府已公开的项目中，计划中城市综合体就有15个，不少业内人士都认为这个数字对某市这个200多万城市人口的小城市来说有些过剩，建议投资者要有所选择，避免盲目疯抢。投资者一铺难求，往往都是看着图纸选店，很多人为了抢到店铺，没有做足功课就来投资太过盲目。
（1）扶梯附近的店铺不一定好租
从对某市甲公司的调查来看，甲公司自有物业室内步行街均为满铺出租，而在招租或出售中的商铺主要集中在室外步行街的扶梯背后一侧。相比室内步行街，室外步行街的人流原本就少，位置不好的位置不好出手；外加上商铺原本售价就高，租价也跟着水涨船高，面对一般位置的店面，商家认为这个价位不值得。
（2）单价高不一定性价比最高
单价过高则意味着更高风险。在此次对甲公司商铺的调查中发现，其租金价格一般都在200 ~ 300元／平方米，售价的跨度却比较大，低至3万多元／平方米，高则7万~ 8万元／平方米，绝大多数集中在1万~ 5万元／平方米。从数据分析来看，靠近曙光路一侧的店铺性价比最高，面积不大，每平方米在3. 1万元左右，月租金200元／平方米，当前回报率已达到7. 71%，前期投资成本相对小，性价比高，未来还有升值空间。
（3）看准商铺买一手是关键
对于城市综合体商铺投资，业内人士的选择也有所不同，有人十分看好乙公司，认为未来5年内，金山万达商铺价格翻一倍没什么问题；也有人则选择驻守在甲公司，期望随着海峡金融街的成型，能给生意带来更多增值空间。但在对购买商铺的理念上，他们是一致的。
业内人士认为，投资综合体商铺一定要有超前眼光，不能待商铺已经火起来了才想着要投资。一手投资最有价值，二手买进价格太高，还要考虑交易成本，直接降低回报率。
（1）投资综合体周边商铺也是出路
在某市商铺网上，一家中介挂出出售“万达正对面门店”的消息，并煽情的称“买不着万达里边的，买个万达对面的，一样的跟着赚钱”。11平方米的门店卖到180万元，均价1. 09万元／平方米。而业内人士普遍认可这种说法。分析人士认为，城市综合体虽然有发展前景，但也不要盲目哄抢店铺，可以考虑投资周边商铺。成本相对低，升值的潜力也比较大。
一个城市综合体的成功会让周边的土地升值。城市综合体有助于带动整个区域的人流，过去鳌峰洲给人的印象就是“批发市场”，人流不大。受鳌峰洲万达影响，如今对面的花鸟市场一侧的店铺人流量增加了，租金价格也普遍涨了30%，出售价格则直接翻了一倍。
