政府政策的两难
时至今日，房地产业已成为现在和未来数年内国民经济不折不扣的支柱产业，而不仅仅是引擎和火车头了，可以说它支撑着国民经济的半壁江山，关系到60个行业。因此，综观历年来政府对于房地产市场的宏观调控，从来都是用信贷紧缩或利率、税收等手段逐渐挤去泡沫，保持持续稳定发展势头，而不是大起大落甚至大幅度下跌。这是有缘由的。
诚如陈志武教授所言，房价会不会往下跌很多呢？很难，一方面地方政府不愿意看到这种局面，因为他们对土地财政的依赖，就像吸鸦片，上瘾了；另一方面中央政府也不愿意，因为这么多银行贷款都压在房地产上，房价下行太多就会形成银行系统风险。由于过多的行政干预，房产市场把政府卡在进退两难之中，涨跌都不行，涨了会带来过大的资产泡沫，种下未来的金融危机；跌了会带来近期的银行危机和地方财政危机。
也正如叶檀博士所言，适当地维持房地产泡沫一可以吸引民间投资，二可以拉动居民消费，三可以维持地方财政，四可以拉动相关行业。规模放贷、房地产价格上涨救了企业，大型国有企业、房地产企业、股权投资企业最受益。如果房地产泡沫崩溃，别的不说，银行系统会率先崩溃，而大型企业的赢利真相与地方政府的投融资平台的坏账将很快浮出水面。
而银行系统的崩溃更不是闹着玩儿的。其后果是更多的人不仅买不起房，而且还要失业。一些愤青喊出房价下跌30%、50%的口号误导民众，其实是只管一己之“民意领袖”私利而不管社会会不会洪水滔天。依我看，按现在首套房20%首付的比例，如果房价整体上下跌20%，那么银行系统就有可能随时面临扛不住的危险。个别楼盘因为资金组织形式的不同而有可能降价20%以上甚至更低，那是有可能的，但仅限于个案。但如果房价飙升过快过高，则既是在透支未来的上涨空间也是在为银行的未来积蓄风险，因此这也是政策一再要防范的。在任何时候，我们都不能只凭情绪和热情说话，而应该用脑子、用理性、用真正负责任的精神说话办事。
在这种两难格局下，中国内地的房地产市场注定是个“政策市”，短期的波动看政策，长期的走向则是向上的。如果把波峰和波谷各自连一条线，这两条线基本是个向上走的平行线，而向上的幅度，正好就是通货膨胀的幅度，甚至略高于通胀的幅度。
政府的归政府，市场的归市场
中国内地房地产市场的诸多问题，可以归结为该市场的不够市场化（比如土地和农房），该政府的又不够政府化（限价房，经适房，廉租房）。前者可以说，政府该退出市场的没有退出市场；后者也可以说，是政府该承担责任的没有承担起责任并且又是经适房又是廉租房又是所谓的限价房，复杂得很。还有人出什么个人与政府共有产权之类的馊主意。
其实政府要做的就是两个方面，把土地、农房之类该市场的还给市场，把廉租房担在身上，至于经适房、限价房、共有产权之类非驴非马的东西，还是不要的好。国人的智慧和时间精力，最好不要浪费在这样的兜圈子上。
每当房价进入阶段性低谷的时候，往往是那些久经沙场的投资性和投机性资金抄了底，然后又慢慢地托起楼市。因为这个时候，很多自住型消费者还在期盼房价进一步下跌的美梦中没有醒来；每当房价进入高位的时候，往往又是不明就里、追涨不追跌的菜鸟级投资者和投机者成了火上浇油的最后一勺油。
正因为投机性和投资性购房者在“最后疯狂”中的大手笔和市场萧条中的抢先一步，使得许多人把房价上涨的责任推到投机性和投资性购房者身上，甚至视其二者为房价上涨的罪魁祸首。
但归根结底，是地价和楼价的刚性上涨吸引了投资性和投机性资金，而不是投资性和投机性资金导致了楼价上涨。就像我前面说过的，中国的汽车价格是美国的3倍，且中国已经成为全球第一大汽车消费大国，但再多的需求也不会助长车价。实体不实，虚拟不虚，如果我们把城市化视为扩大内需的主线，产业结构的调整就离不开城市化。股市楼市作为中国的新兴产业，和传统制造业相比可以说是虚拟经济，但和城市服务业相比就不是虚拟经济了。
我个人认为，做长远打算的住房价值投资行为，对社会并没有什么危害，相反是在增进社会福利。做长远投资打算的人，一般准备好了足够的个人信用即月供准备，不影响金融体系的健康稳定发展。同时，做长远投资打算的人，其所购房屋一般会长时期用于自住或出租，并没有违背房屋的自身功能。再者，住房投资者为大量的城市新移民和各类公司提供了足够的房源，降低了全社会的创业成本和外来人口的进入门槛，相当于为社会各阶层提供了更多更广阔的上升空间。想想看，如果没有住房投资者，开一个公司要先买房，进城只能先买房或住宾馆，要么就只能露宿街头。那会是一种什么状况？
当然，出于照顾和尊重公众情绪考虑，笔者也不反对适度限制投机者。虽然比起楼市投机者来说，中国股市更是满盘充斥投机者，但适度投机有时也不完全是坏事，比如有利于资金流动，等等。而且，不论古今，房产、地产在全世界都有投资功能，要完全抑制投机性需求是不现实也是不可能的。但笔者还是有保留地同意适当减少和防范楼市投机者。
关键是如何区分投资性需求和投机性需求。其实我们过去一直都对投机性需求采取警惕甚至防范措施，但效果并不明显，原因何在？就在于没有严格准确地区分投资和投机的区别，把二者一锅烩，在严厉打击投机时往往把正常的投资行为也一并打击了；为了鼓励投资时则又把投机行为一并放松了。结果导致一管就死一放就乱的局面循环出现。
我们现在通过限制二套房的办法来限制投机行为，就是一个不得要领的政策。比如提高二套房首付和利率，不仅打击了改善型、养老型需求（比如有人要在老家或在自己居住地附近买房给老人住），而且对真正的投机性需求起不到打击作用。原因在于：投机与投资的最大区别是投机者往往是手持大量现金的短期持有者，利率提高和首付提高对其影响不大，不少投机者甚至手中随时持有几百几千万元现金（2010年初疯狂的海南炒房者即是如此），一遇到机会瞬间全款拿下，再过几个月甚至更短时间就迅速脱手。
当然，也有人会说，人们有一套房就够了，对于真正需要改善性住房的人来说，有了足够的经济实力才来改善。因此，通过二套房以上的“去银行杠杆化”，的确能够在相当程度上对投资者形成限制，也不会“误伤”改善性住房需求者，因为既然是改善性需求，就要在满足一定的实力条件下再来改善。
房本或交契税不满5年要缴纳5.5个百分点的营业税，对投机的卖房人来说也没有任何影响，因为在卖方市场下，税费几乎毫无例外地转嫁到了买房者手里。
因此，我们现在通过提高二套房贷的首付和利率，并且增加不足5年年限的二手房税费的办法，可以说对打击投机性购房者是南辕北辙的。它不仅不可能抑制投机性购房，并且还有间接抬高房价之嫌，因为所有的税费成本最终都要转嫁到房价中来。
那么，投机性购房的真正要害在哪里？在于时间！除非有特殊原因，否则，短期内买进又卖出的房源多数可以认定为投机性购房。只要我们从“时间”上严格把关，就完全可以对投机性购房实施精确打击。投机者要全款买进房源，那是上帝也没有办法的事，但政策可以对他的短期出售行为加以严格区分和限制，根本办法就是在其出售行为中消除银行的“杠杆效应”。必要时也可以增加税费。投机者要卖房吗？可以，法律也无法限制你的产权自由，但是政策和法律可以规定，如果不足两年或者不足一年卖房，买方不管是二套还是三套房，利率都可以优惠，这只取决于买方的资质和信用度，但是首付却要大幅度提高，首付必须是80%以上甚至银行拒绝贷款！这样，基本上就只能是投机者本身来接盘，银行的杠杆效应被降至最低，住房投机者的交易行为就相当于受到了最大限度的限制。简而言之，相当于形成了一道无形的防火墙，把投机市场和正常的自住与投资市场隔离开来，使住房投机行为被限定在数量不一定很庞大但能量十分了得的投机者之间，形成了一个相对独立的、与自住需求和正常投资井水不犯河水的“住房投机市场”。
经济适用房何以沦为穷人“负福利”
2008年，河北、辽宁、山东等地先后停建经济适用房，纷纷提出以扩大廉租房保障范围解决低收入者家庭住房困难问题。其中的主因，是在我国实体经济下滑、房地产交易急剧萎缩的严峻形势下，许多城市的房价明显下跌，使得普通商品房与经济适用房价格差距越来越小，从而引发购房对象纷纷弃购。
而很多人忙不迭地站出来反对放弃经济适用房，我对此仔细分析，却认为经济适用房政策早就该停止了。何以有此动议？
经济适用房是我国在房改过程中由政府推出、为满足中低收入家庭购房需求、具有社会保障性质的住房。从1991年开始酝酿，到1998年正式启动，2005年达到高潮。这一时期的经济适用房，虽然对购买者有一个收入指标要求，但不少地方的审核并不严格，有的地方政府干脆把审核权下放给了开发商，从而使审核沦为走过场。一些开发商出于逐利的目的，甚至把经济适用房建成一二百平方米的豪宅，甚至更大的复式（楼中楼）结构，真正的中低收入阶层根本买不起，中高收入阶层甚至在同一小区两套三套地买；有的地方，所谓经济适用房，干脆就是地方机关干部的“特权房”、定向销售，根本不对社会开放。开着奔驰宝马住经济适用房的，并非一时一地之景象；已售经济适用房呈现“高租售率”等，也是寻常风景。
这个时期的经济适用房，可以说谁买谁合算。因为虽然有5年内不得出售、上市后需补缴成交总价10%的综合地价款等规定，但比起与普通商品房的差价来说，还是大大地占了便宜。但由于户型太大、定向销售等原因，享有者多是一些机关、事业单位人员，以及社会上一些中高收入、又能得到购房指标的“灵通人士”。一个以接济中低收入阶层的社会福利制度，就这样演变成总体上“劫贫济富”的“负福利”。
这一时期的经适房，虽然也有部分拆迁户利用拆迁补偿款认购，但一方面他们不占绝对多数；另一方面，他们必须为此付出时间和机会的代价，因为社会有一个基本规律，越是中低收入阶层，也就是所谓的穷人，付出的劳动时间往往越长。因为经适房普遍地处偏远，尤其是专门针对拆迁户的经济适用房，更是如此。他们又不像富裕阶层，有钱在其他地方另购商品房自住，经适房用来出租。于是，他们获得了部分房价福利，却必须为上下班付出更多的艰辛、更多的“生命成本”，甚至于他们以及他们的后代，可能为地处偏远而失去更多、更好的人生选择和成长机会。这是穷人住经济适用房的“隐性负福利”。
正是由于经济适用房在实际操作过程中存在如此的“扭曲”，2005年以后，对经济适用房质疑的声音不断高涨。在舆论压力下，各地政府随之采取了更为严格的限制户型面积等策略，客观上降低了购买人的房贷压力。同时许多地方也规定了经适房不得用于出租、5年内不得出售、5年后再上市溢价70%归政府等更为严格的规定。
这样一来，倒是有利于堵住部分高收入人群浑水摸鱼从经济适用房中取利，却又对真正有资格、有能力购买经济适用房的中低收入人群造成了新的不公——从眼前看，经济适用房照顾了社会中低收入阶层，但是从长远看，70%溢价归政府却可能变成是对穷人的长远剥夺！
假设在同样地段购买同等面积的住房，经济适用房的单价是普通商品房的一半，则若干年后，房价只要上涨21%以上，购买经济适用房就开始比购买普通商品房亏，涨幅越大，亏损也越大。如果按购房时总价相同（即假设购房人购买经济适用房时的经济能力已达极限，不可能再多出一分钱去购商品房），那么，若以购经济适用房同等的钱去购买同地段商品房，只能买到经济适用房的一半面积，则当房价上涨75%以上，购买经济适用房就不再合算，70%的溢价归政府，就等于政府向中低收入阶层多要了“回报”。这自然又是穷人阶层子子孙孙无穷尽地向政府隐性“进贡”的“负福利”。
当然，上述假设基于一个前提：就是房价长远看是涨的。这个假设至少在未来二三十年内没有问题。首先，即使按货币长远贬值和工资刚性增长的人类发展趋势看，年均10%的房价增长，从购房之日起满5年后平均房价将增长61%，6年后就是77%，7年后是95%，8年后是114%。这是没有考虑城市化因素的“自然增长”，如果考虑中国史无前例的高密度、大规模、高速度城市化、大城市化因素，房价增长的速度可能还要更快一些。事实上，从2000年至2007年的过去7年间，多数城市的房价都不止翻倍，有的甚至翻了两番，计算下来年均上涨20%还多。
既然左右都是对于穷人的负福利，不如干脆取消，用只能自住、不能发补贴、不能转租的廉租房方式取而代之。我坚决反对辽宁沈阳市的做法，他们打算每户按5.5万元的标准发放购房补贴，让享受经济适用房保障的家庭直接到市场上购买商品房。无论发购房补贴，还是发租房补贴，最难避免的都是腐败问题。君不见，某些地方的局长夫人，擦着胭脂香粉，却同时领着3份低保呢！
经济适用房应该退出历史舞台
多年来饱受争议的经济适用房因为受到******“炮轰”而再度成为人们关注的焦点。******先生认为，廉租房可以解决人权中的住房权，而经济适用房这条路是错误的。因为经济适用房是照顾中低收入人购买的，但实际上低收入人买不起房，因此所谓的经济适用房照顾了中高收入人，而且是收入比较高的人。“经济适用房就是政府拿大家缴的税收来帮助中高收入人置业！这个没有道理。”
我曾在一篇文章中提出，有三种办法绝对可以使房价适当下降，至少不持续上扬。第一，政府征地中，留出一定比例的土地供村民实施地产开发。第二，把经济适用房都限定在80平方米以下，甚至70、60平方米，而且只能自住，不能出租和买卖，一经发现出租或出售，即行没收。或者政府强制原价收回并且在没收不当得益后适当罚款。如果住经济适用房的人日后发达了，想住更好的房子，可以，政府原价收回经济适用房。这样，就不会有高收入者为了沾那点便宜而委屈自己的生活质量，原价回收政策也断绝了这些人的投机幻想。第三，对于进不了市场也买不起经济适用房的人来说，政府提供廉租房，面积比经济适用房更小，学习中国香港好榜样，30多平方米足矣。只有在调节经济适用房和廉租房问题上，面积才是硬道理。至于房地产市场的问题，政府不用太操心，所谓政府的还给政府，市场的还给市场。界限不清，必使市场和政府两败俱伤。
现在的经济适用房问题多多，大户型，中高收入的人群才买得起；政府机关工作人员等社会中高收入人群近水楼台先得月，真正需要照顾的中低收入人群买不起或者买不到；相当数量的经济适用房并没有实现房主自住，而是大量用来出租谋利。在北京，一个经济适用房房号炒卖到16、17万元。假设买一套90平方米的经济适用房，每平方米4000元，总价也就36万元，17万元一个房号，相当于总价的一半了。还有的经济适用房只需2650元/平方米，还以90平方米计，一个房号竟占总房款的71%！
只要经济适用房可以出租，可以买卖，可以大户型，上述现象就永远无法避免。因为巨大的差价明摆在那儿，各种腐败自然难以避免。但是，如果像我上述说的，严格限制经济适用房的面积，而且只能自住，不能出租和自由买卖，只能由政府原价收回，那么就堵住了一切借经济适用房谋利的企图，而且也使得中高收入人群为了追求更舒适的生活主动放弃经济适用房，进入市场。
但这样一来，另一个问题又来了：既然经济适用房和廉租房都是政府的义务，那么人们为什么要选择经济适用房而不选择廉租房？如果严格按照上述条件约束经济适用房，则有可能意味着购买经济适用房比住政府的廉租房更不“合算”，因为购买经济适用房终归是要一大笔资金注入，而且不能买卖、出租和继承，本质上和向政府租房住没有两样，却要比租住廉租房付出多得多的资金成本，而在政府回购时，因为是原价回购，随着货币的贬值，意味着购房人要损失一大笔钱。
这么一算，经济适用房就是一个完全不必要的存在。如此看，政府只需要做好廉租房的建设就行了。我们可以搞“既往不咎”（其实这也是政府的契约责任，不能出尔反尔），以前的经济适用房，根据原来政策，只要交足足够的土地出让金，想出租的出租，想买卖的买卖。今后政府不再建设经济适用房，可以给租住廉租房的人一定的门槛，在房源问题上，则要求政府的土地出让金中拿出足够的比例用于购买小户型的二手房作为廉租房，也可以在土地出让中作为附加条件，规定开发商必须建设一定比例的廉租房交由政府管理。
共有产权房是不是富人的畏途
为解决经济适用房“有限产权”界限不清、退出机制难以操作的问题及其带来的弊端，江苏省淮安市在全国首创共有产权住房保障模式，以出让土地的共有产权房替代划拨土地的经济适用房。
这种共有产权有两种模式，一种是按个人出资70%、政府出资30%形成7：3和共有产权房，相当于按相关政策确定的传统经济适用房；另一种是在7：3的基础上，个人出资部分再乘以70%，形成5：5的共有产权房，后者的供应对象主要为拆迁户中的特殊困难家庭等。
据新华社的报道说，来自中央财经领导小组、国务院研究室、财政部、住房和城乡建设部等部门的领导和专家对这一模式给予充分肯定。他们认为“淮安共有产权住房保障模式”从制度层面上堵塞了原来经济适用房的牟利空间。
如何“从制度层面上堵塞了原来经适房的牟利空间”？共有产权房的“独家秘籍”是：
“因为在《房屋登记簿》及其《房屋所有权证》上有明确的比例及权属关系，私下倒卖时，不仅购房人因无合法的产权凭证存在极大的风险，而且买卖双方都已构成侵占共有产权人即国家的利益，对此行为政府可以依法制止、纠正、打击，而且退出机制清晰可操作，不会像经济适用房那样不了了之。即使申购共有产权房弄虚作假成功，倒卖时还必须交出政府产权收益，5年内原价购买，获取的也只是这部分的贷款利息。‘出口’时非法牟取暴利的空间不存在了，‘入口’时弄虚作假的情况也就基本消失了，这就是以‘出口’反制‘入口’。”（摘自《淮安共有产权住房保障模式二十问》）
共有产权房事实上比传统的经济适用房更优惠，一是政府按照经济适用房价格出售；二是在经济适用房价格基础上，个人可以按7：3或5：5的产权比例购买，也就是个人只需出七成或五成的购房款。
考虑到购房人获得全产权的愿望及实际困难，购买政府产权的人性化操作办法为：5年内购房的按原供应价格结算；5年以后8年以内购买的，按原供应价格加当年的利息结算（市场价低于原价或此价时取低价）；8年以后购买的按届时市场评估价格结算（不含房屋装饰装修费用）。也就是说，5年以内可以原价回购政府产权部分，5～8年只增加政府产权部分的同期银行利息。
这两个规定合在一起意味着什么？意味着政府为购房人提供了5年三成或五成的无息贷款，外加3年活期利率贷款。同时，还外加了一重保险：如果房价下跌，市场价低于原经济适用房价格，则按最低市场价取价结算。
有这么多的好处，但对于骗购共有产权房的防范和打击措施并不比传统经济适用房严密，甚至更松。因为共有产权房的退出机制为：个人可以购买政府产权部分形成完全产权（如上所述是一种极其优惠的无息贷款式的购买）；直接通过市场转让，按比例与政府分成收益；共有产权房家庭收入高于政府规定标准时，仅对政府产权部分交纳市场租金，无须向政府退回住房。
这种规定，没有了传统经济适用房5年内不得上市的规定（只要购得全部产权即可上市），也没有骗购时必须退回住房的规定，而且只要购得全部产权，购房人未来出售此房时，将不必对溢价部分和政府分成。而传统经济适用房即使在5年期满后出售，无论何时出售都必须将溢价的大部分分给政府。
如果说传统经济适用房在出售年限上是“5年有期徒刑”、在溢价分成上是“无期徒刑”的话，共有产权房则是一切由购房人定“刑期”的“自由刑”。不论从准入、政府“无息贷款”收益等方面，都比传统经济适用房宽松多了。制度设计理论上，“出口时非法牟取暴利的空间不存在”的自我说辞在现实中根本不存在，“以‘出口’反制‘入口’”的理想设计就更不可能实现。
如此优惠的条件，如果你能够买得到共有产权房，我劝你赶紧买，一分钟都不要犹豫。但我相信，传统经济适用房富人豪车扎堆的现象，只会在共有产权房中更严重。
另一方面，现有共有产权房对穷人的“准入门槛”并不低，因为其个人比例部分需要交全款。假设共有产权房价是同期同地段商品房的一半，那么按个人七成模式，个人一次性付款部分是同期同面积商品房的35%；按个人五成模式，个人一次性付款部分是同期同面积商品房的25%，都比商品房的二成首付还高。事实上共有产权房、经济适用房通常还不可能便宜到只有商品房价格的一半。因此，购买共有产权房一次性付款的额度要远高于购买商品房的首付！
有关方面目前正在努力探索通过政府引导的国有及公益性担保公司，帮助购房家庭贷款解决一次性支付个人产权部分的压力。但这样的便利同样会惠及骗购者，进一步降低骗购者的投机成本。
港新模式解决不了中国住房问题
在民间民粹主义和政府垄断利益的“一拍即合”双重推动下，中国的房地产市场呈现越来越怪胎化的扑朔迷离景象：一是市场受到越来越严厉的打压；二是许多学者呼吁取消的经济适用房（代之以面积足够小的廉租房）不仅没有取消，而且各级政府加大了供应量，只不过把面积限制在60平方米以内，除此之外，一些地方政府又相继推了非驴非马、既非保障性又非市场性的“两限房”（限面积和价格）、“三限房”（限面积、价格和收入）；三是农民绝地自救式、意义不亚于当年安徽凤阳小岗村“分田到户”的小产权房再度被叫停，政府对土地的绝对垄断地位进一步被强化。
非仅小产权房被叫停，有关部门还重申城市居民不得到农村购买农民的土地、房屋和宅基地，将农民的宅基地、土地和房屋交易严格局限在鸡犬之声相闻的同村农村居民中。这样做，不仅剥夺了许多在农村工作的城镇户籍教师、公务员就地购房居住的权利，而且事实上剥夺了农民一生中最大宗的土地和房屋的财产权，使他们的“财产性收入”陷于虚无的境地，也使城市文明向乡村的回流遭到致命性、根本性的制度性阻碍，使中国乡村不断陷入经济和文化双重失血的状态，加剧了乡村的经济贫困化和文化蛮荒化进程。
此举意味着政府对农民的双重剥夺：一方面，地方政府可以通过极其廉价的、世界上可能独一无二的“买方定价”的强制乃至暴力手段从农民手中征地；另一方面，它迫使大量农民加速进城的速度，又被迫接受城市高房价的第二重盘剥和掠夺。前国资委研究中心宏观战略部部长、北京科技大学经济管理学院教授赵晓认为：相比于真正要叫停的政府对土地的垄断，此举实在是在开历史的倒车，将令整个国家走向极其错误和危险的路途。此种左手掠夺广大农民右手盘剥广大市民的恶劣运动，使得中国的房地产发展模式越来越走向中国香港、新加坡的怪胎模式——左手从老百姓口袋中掏钱，右手建经济适用房和廉租房，而不是走向市场经济国家和地区的正常市场模式。
中国香港模式的形成有它的历史原因：港英政府临走前通过垄断土地获利，直到目前，整个香港的土地开发率只有23%，而与这种挤牙膏式的土地供应相对应的，是香港居民极其恶劣的居住环境，全世界都罕见。新加坡的情况同样特殊。它是一个海岛国家，土地奇缺，大量土地靠填海造田形成。
中国内地与新加坡和中国香港还有一个最本质的区别，就是后两者都是相对封闭的城市国家或地区，但当代中国各城市尤其是各大中城市，却无一例外地面临着一个来自全国各地大量新移民潮水般涌入的状况。这种极其动态的现实，任何一种相对静态的计划管理模式都无法适应，而只能用自身也高度动态的市场办法来调节。
以北京为例，事实上它已经至少连续5年人口的自然增长率为零，但机械增长亦即新流入常住人口的数量每年高达40万以上且每年增加，2009年已达65万。而现有的北京户籍人口中，除了极少部分在计划经济时期既没有分到房、在市场经济时代又无力购房的低收入人群需要廉租房保障之外，相当多的人已经有了两套以上的房子，一般一套是计划经济时的单位分房，另外一套则是从市场上购买的升级换代产品。北京计划经济时代遗留的房产数量庞大，光央产房就多达90多万套。未来几年，北京每年要盖300万平方米经适房、300万平方米限价房，还有50万平方米廉租房。廉租房这一块我坚决赞同，但是经济适用房和限价房却有些不伦不类。首先，它只能卖给北京户籍的人，大量更需要住房的新移民却无权享受；其次，为了防止以往经济适用房变豪宅、大量富人和有权人抢走其中大部分蛋糕的情形，作为修正方案，经济适用房被限制在60平方米以下，限价房则在90平方米以下。但这个办法，特别是经济适用房的面积限定办法，弄不好有可能重蹈计划经济时代福利分房的覆辙！以今天的眼光看，当时分的房子基本上都存在太小、太差的毛病，大部分人已不愿意住；以未来的眼光看今天的“60平方米”，会不会将是一样的结局呢？
中国健康的住房供应模式，应该主要遵循市场逻辑：打破土地垄断，形成土地的自由供应局面（那时，市场价的房子可能比今天的经济适用房价格还低）；对城市中的拆迁行为，按市场价格足额补偿；对少数城乡贫民，实行政府兜底的廉租房政策。
不能靠住房乌托邦“温暖人心”
中国入世首席谈判代表、现任博鳌亚洲论坛秘书长龙永图说话总能一鸣惊人。2007年，他在南京分析房价畸高的原因时说，“老百姓没改变观念，每个人都想买房，这种观念是非常错误的。”2009年，同样是在南京，他又说，“2/3的房子都应该由政府提供，1/3由开发商去做，这样才能解决房价问题。”
说实在的，听到这样的话，笔者简直懒得去重复以前说过的话了。谁都知道中国香港、新加坡的住房模式是根本不适合中国内地的。因为前二者都是城市政府，而中国内地却面临着史上规模最大、持续时间最长的城市化运动。有人做过估计，我国现有城乡居民住宅总价值达90万亿元，按此估算，如果2/3的住宅都要由政府提供，那么只有两个可能：一是几乎所有的城市政府全都破产；二是城市新移民可能三代人都排不上队住不上房，比1998年以前很多人一辈子住不上单位安置房还惨。
但遗憾的是，面对龙永图这样一个画饼充饥、望梅止渴的方案，有很多人，尤其是相当多的网络评论都被龙永图先生的“古道热肠”给感动了。有人说，此话中凝聚的民生情怀，在时下逼人的寒气中颇具温暖人心的力量。
这种情形，颇像被打了麻药甚至注射了毒品的人在那儿飘飘欲仙却不知那毒品是空前害人的东西。
今日中国房价畸高的原因是政府与民争利过甚，而争利过甚的症结是政府垄断了一级土地的供应权，政府成为事实上的最大地产商。过去计划经济时代的住房分配模式导致的大量腐败低效无法解决中国城乡居民的住房问题，中国香港和新加坡主要由政府提供廉租房等的模式也解决不了中国的住房问题，当下中国由政府垄断房地产开发的土地的垄断和与民争利模式也解决不了中国的住房问题，真正的市场化才是中国住房问题唯一正确的解决之道。农村住宅和农地与国有（实为政府所有）土地同地同权则是解决土地和房地产市场化一道绕不过去的坎！
走过这道坎，则不仅农民在土地和房屋上面的财产权得到了与城市居民同等的保护，而且因此产生的财富效应将使大量贫困的农民和城市贫民一样拥有大量财富，从而为城乡差距的最终缩小奠定基础。而在此基础上的城乡房地产市场，也将获得长期稳定的自由发展。尽管中心城区和成熟开发区域的房价未必因此下跌，但房价畸形走高导致多数人买不起房的局面将大为改观，因为土地的差异化供应局面得以形成，房地产的差异化供应同样得以实现。
而那种试图让政府一揽子包下老百姓住房的住房乌托邦，表面上是在替老百姓说话，实际上是在回避主要矛盾，采取的是两边都讨好的骑墙与投机姿态——除非持此观点的人有足够的理由相信政府的确有那个能力，否则正如我们所知道的，即使政府不兑现承诺，在当下的制度体系中老百姓也拿它没办法，就像教育欠账一样。
农村集体建设土地入市，首先受到打压的将是目前价格高高在上的城郊别墅。同时农地入市将增加城市建设用地，降低准入标准，必然会催生出更多的中小房地产开发企业，从而体现更充分的竞争，改变房地产市场的供求关系，打击开发商囤积待涨的局面，让房价降到合理的水平。
小产权房的合法化之路在哪里？
中国社科院发布的2009年《农村经济绿皮书》指出，农民住房空置率在30%左右，可以考虑开放土地抵押市场，允许农民宅基地永久使用权自由买卖，允许农民“带地进城”。绿皮书分析，十七届三中全会前，地方官员积极推进村庄兼并，扩充建设用地资源的做法早已存在，土地开发商低价获得土地后建造房屋，将一部分房屋低价出售给农户，另一部分作为商品房按照市场价出让给市民。同样，农村宅基地在一些地方事实上也进入了建设用地市场，有的地方鼓励城市资本与农户合作建造房屋搞旅游用房开发，典型的做法为农户投入宅基地，城市商人投入资金，房屋工程完毕后城市商人获得的部分房屋一定期限的使用权，意味着农户的宅基地使用权已经部分流转到城市商人手中。对此，绿皮书认为，“小产权”与“大产权”的区分意义已经不大，相关政策应做出调整，以适应现实变化，而农民的宅基地事实上已进入市场，现行法规应适应形势做出修订。
但是目前，农业土地流转中由基层政府“操刀”的情形普遍存在，它潜伏着巨大的隐患。比如各地搞的“宅基地换住房”、“土地换社保”等模式，实际上都是为地方政府的土地财政进行土地储备，农民真正得利的很少，在失地失业中形成隐患。即如小产权房，主要得利者也是基层政府和开发商，县以上政府和农民，以及城市低收入阶层及需要进城买房的农民（移民），大多数没有从中得利。现在的小产权房，实际上控制权还是在乡村政权手里，而购买者绝大多数也并非真正的城乡低收入阶层，而是中高收入阶层——由于小产权房不能按揭贷款，虽然其单价比商品房低很多，但实际上一次性付款往往比同地区商品房的首付高得多，有能力购买的人，经济实力往往比普通商品房购买者还强。同时由于小产权房交易不被承认，县以上政府在相关房地产交易上面的税收则全面流失。
而由各地方政府各行其是的小产权房合法化过程，也孕育着危机。一方面，小产权房合法化与地方政府的土地财政有可能形成较为尖锐的冲突，因此，合法化的口子大小取决于地方政府的短期财政利益，有可能形成事实上的不公平：或者是先建者先得利，而后来跟进者则有可能面临着不被承认甚至建筑物被拆除的风险；其次，这种由地方政府权力主宰分别认证的模式，有可能催生大量的权力寻租和腐败现象。或者是权贵资本得利，而其他没有权力背景的人永远不被承认。再或者，是这个闸门随时掌握在地方政府手里，随关随启，社会公众无法对此形成明确的行为预期。
一项好的政策和法律制度，基本要求是普适性、恒定性、公开性，既能公平地实施于一切群体，也具有相当程度的政策稳定性。因此，小产权房的合法化，需要从法律的源头上加以确认和实施；即便允许各地先行探索，国家有关部门也应该密切关注其公平性和持续性，并及时予以纠偏，同时为将来的立法和修法积累经验。
在具体的路径选择上，笔者以为也不宜采取补收地价款和罚款模式，因为小产权房的建设主要的违法行为，充其量是没有得到国家批准的规划，至于在自己的宅基地和建设用地上建房，多余部分转让给开发商或以相当于“永佃”的方式卖给城里人，从法律上说，称不上多么严重的违法行为，法无禁止即可为。所以，它的合法化之路，一是采取补交房地产交易环节的税收的形式，从交易环节确认其合法性；二是通过物业税形式，与城市国有土地一次性拍卖70年使用权的形式区别开来，通过几年一交物业税的形式确认业主持有环节的合法性，并形成政府稳定的税收。小产权房合法化正好可以成为物业税探索的突破口。
当然，我不认为农村住房和宅基地入市会对中心城市和大中城市的中心城区房价造成很大的冲击。房价最终还是和人口的集中度有关，和集中起来的人口的财富创造能力有关。
农地入市如何确保农民利益？
2009年11月底，社会上传出消息说，国土资源部正打算推“农地入市”打压房价，其正在酝酿2010年新的土地调控政策，之前试点的农村集体建设土地入市将继续推广。这种模式的核心，就是将来自宅基地置换后腾空出来的土地，用做工业用地和商业用地；原有农村土地流转后，吸引社会资本投资现代农业，大大提高土地经营效益。但很快，国土部出来辟谣，意思是说，没有说通过农地入市打压房价，农地流转与进入房地产市场是两个概念，进入房地产市场还是受到严格限制。
但该来的总是要来，只是时间早晚的问题，一切的传闻都不会是空穴来风。因此，我们不妨提前思考一些如何保护农民的土地和房屋利益诸如此类的问题。
坊间多关心农民住宅和农村集体建设用地入市是否能够真正起到打压房价的作用，但我同时关注的是，它到底能否真正实现农民土地和住宅权利从产权意义上的回归。众所周知，1998年以后，城市居民的房屋私有产权受到了相对严格的保护，其财产性收入也因此得到大幅度提升并且因为城市化进程得以不断巩固和增长。但是，农民住宅和土地的产权化进程仍然没有突破，在“被集体”的过程中，农民的财产权和财产性收入都得不到很好的保障和实现。
农村集体土地与城市国有土地“同地、同价、同权”，是否能够成为改变这一不平等、不合理状态的契机呢？笔者对此不太乐观。要在农地入市过程中确实保护农民利益，让其名正言顺分享土地城市化带来的巨大收益，必须在以下几个方面有所突破：
一是农民个人对住宅、宅基地拥有更完整的支配权，这个权利包括对城乡居民平等开放的自由买卖权利，也包括向银行抵押贷款、按揭等权利。如果没有这项权利，农民的宅基地和住房只能以集体的名义“打包”卖给地方政府和开发商，那么将形成彻底的由地方政府和开发商共同主导的买方市场，农民的住宅和宅基地价值被低估，几乎是一个铁板钉钉的事实。
二是应该恢复农民和地方政府、开发商一对一谈判的权利，而不是在“被集体”的情况下由村组织代农民行使权利。因为众所周知，现在的村一级组织名为农民自治组织，但事实上行政成分远高于自治组织成分。在这种情况下，村组织成员或迫于上级压力或出于个人私利，低价出卖村集体土地的概率大大增加，并且该行为很难以腐败论处。
在这种情况下，即使按现行法律必须以村集体的形式共同出让土地，也宜重新组建有别于村委会的村级、组级经济组织，以更为民主的方式进行集体决策。这样的集体经济组织应该突破村一级的行政区划，实现更自由的经济组合。
如果农民还是处在“被集体”的状态下，即使允许农民的住房和宅基地与城市国有土地“同地、同价、同权”入市，也很难保证农民的利益得到圆满实现。就像当下许多小产权房的开发，开发商和地方政府甚至村一级组织赚得盆满钵满，但农民个人却未必得利一样。
三是应该允许村民、村集体经济组织以多种方式自发成立房地产开发公司，包括以整理出来的土地入股、以土地向银行抵押贷款等形式筹集房地产开发资金。
四是地方政府必须完全退出农地征用市场。对于非公益性的用地，政府必须全身而退，不应介入，否则，农地入市有可能形成新一轮的政府圈地潮。政府以低价征得农地，然后纳入政府土地储备中心，以蛇吞象的气势大肆圈地，然后又以挤牙膏的办法向市场供应土地。如此这般，那么房地产土地垄断供应的局面没有改变，高地价决定高房价的模式也不会改变，农民的利益也得不到保证。这方面，笔者并不表示乐观。对此，各地方政府准备大口吞地的气势值得警惕。比如北京市政府正在考虑由北京市土地储备中心全面垄断土地的一级开发。
五是必须严厉控制和打击开发商的囤地行为。如果不严厉打击开发商的囤地行为，在买方市场下，土地增值收益仍然有可能被开发商所垄断，甚至不排除地方政府借开发商之手垄断土地。只要地方政府和开发商的利益有高度的重合性，二者互相“勾兑”的可能性就非常大，政府对开发商囤地行为的打击也会呈现鞭子高高举起、轻轻落下的局面。
圈一块地给中低收入者盖房，可行吗？
2010年春节期间，我和一位苏州的企业主发生了争执。他认为，解决老百姓住房难的问题非常简单，只是政府有没有那个决心。办法更简单：土地不都是政府的吗，每个地方划出一片土地，盖的房500元一平方米卖给买不起房的人就行了！
我没有问他类似于廉租房和经济适用房中骗购骗租等道德风险如何避免、政府用什么样的廉洁机制和火眼金睛甄别低收入人群的问题，我只提了一个问题请他回答：今日中国面临的问题，是千年未有的人口高密度、高速度流动的问题，是该由人口的户籍所在地政府完成这项工作呢——他们有没有这个能力？还是由人口流入地政府完成这项工作——他们有没有这个积极性？如果此地政府刚刚为此人办了这么一项工作，其人乃至其家庭又流动到另一个地方去了，怎么办？
曾经还有专家学者建议，对城市居民也采取和农村居民一样的政策，户均一块宅基地。这样的建议，除了同样面临上述人口大流动、大迁徙的挑战外，更面临着人口集中度无法实现、浪费土地等问题。
现在的问题，并不在国人有没有房，而是在工作的地方有没有房。诚如中国社科院发布的2009年《农村经济绿皮书》指出，农民住房空置率已经达到30%左右。
并不是说家家户户有一套房，人们就安居乐业了。住房最要紧的并非居住功能居住属性，而是它与交通、商业、教育、医疗等配套和就业息息相关的社会属性，否则就不会有房地产业的“地段，地段，还是地段”说，也不会有大中专毕业生、博士硕士生“宁要北京上海一张床，不要中小城市和农村一间房（一栋房）”。任志强先生曾经提出“农民买不起房就回农村”的谬论，莫非任先生生活在真空中，随便在哪个地方拥有一个小小蜗居就能生活工作自如？我可以送任志强先生一块老家的宅基地，允许他自建，盖多豪华都可以。前提是任先生卖掉城里的房子，并且要和家人一起在那块宅基地上盖的屋子里住满3年，不能三天两头借开会、工作等名义到城市住宾馆。当然我还会允许任志强先生在那块宅基地上的屋子里使用宽带互联网，等等，一天也不中断地行使他的公司老总权力，真正运筹于帷幄之中，决胜于千里之外。须知，咱们的农民和农民工以及绝大多数工薪一族可是没有这个长袖善舞的本事的，如果他们固守在农村那片土地上，虽然有自己的宅基地和房屋，但却有可能连工作都没有，吃饭和孩子的学费、老人的医疗费都无从保障，所以他们宁愿住城市的桥洞、住没有阳光和暖气的地下室，忍受饥寒交迫也要到城市来。
在房价走势长期向好的背景下，房价也会常常出现过度投机和过度透支未来的“短期爆炒”和疯狂上涨现象，比如2007年下半年和2009年5月到2010年1、2月间的疯狂上涨。社会资金向楼市过度集中，对社会经济造成严重的失衡和压力。
这时候的政府往往会采取多种措施打压房价，而且只要政府下定决心，特别是牢牢收紧房贷关口，一定能在短期内使社会资金逐步退出，从而导致部分房地产商的资金链紧张，进而带动房价回调。但中国的楼市问题是社会经济结构性问题的综合反映，如贫富差距太大；垄断企业过于动物凶猛且大量赢利不向内地股民分红而只向H股股民大肆分红；“两头在外”的实体经济苦苦挣扎，掌握不了定价权；民营企业政府管制过多，腐败成本过高，而且税负过重，导致大量资金过度集中于房地产投机而无法进入实体经济；普通百姓投资渠道狭窄，股市不健全、不健康，形同做千的赌场，等等。
这种情况下，如果对楼市调控用力过猛，固然能够在短期内取得一定成效，但调控期过后往往会造成房价的报复性反弹，从而使每一次调控都成为投资者抄底的机会。
收入悬殊为因，房价太高是果
房地产问题成为2010年全国人大、政协两会的焦点问题。在政协的各项提案之中，关于房地产市场的提案几乎占据半壁江山，其中对保障性住房、物业税征收以及房地产信贷调控成为关注焦点。
但比这更受关注的是收入悬殊问题。
2月3日，中共中央总书记、国家主席胡锦涛在谈到转变经济发展方式时，把“加快调整国民收入分配结构”放在了第一位加以强调。新华网的网上调查显示，“收入分配”登上“两会最关心话题”之榜首。
国务院总理温家宝3月5日在十一届全国人大三次会议上作政府工作报告时指出，要改革收入分配制度。3月3日下午，全国政协主席贾庆林在工作报告中提到：政协要高度重视收入差距过大引发的影响社会稳定的因素，就调整国民收入分配格局、推进基本公共服务均等化等问题提出对策建议，努力促进社会公平正义。此前，温家宝总理在线与网友交流时表示：“当一个社会的财富集中在少数人手里，那么注定它是不公平的，这个社会也是不稳定的。”如果说把做大社会财富这个“蛋糕”看做是政府的责任，那么，分好社会财富这个“蛋糕”，就是政府的良知。
自1990年代以来，“收入分配结构调整”的提法屡现官方文件中，2007年中共十七大还对此进行全面阐述。可见这并不是一个新鲜命题，但它如此密集地在中央领导人和两会上被提及，说明收入悬殊已经成为当下社会的主要矛盾，直面社会分配不公已经成为执政党的共识，收入分配改革应该成为关键时期的关键改革。
如果说改革开放前30年，我们主要集中精力在做大财富蛋糕的话，那么未来的30年，我们应该集中精力在财富公平正义上面。日益尖锐的房地产价格飙升矛盾，表面上是房价过高，事实上是由货币流动性的充足和收入的不均衡引起的。要打压房价也容易，收紧信贷关口就可以导致房地产商的资金链危机进而引发降价出货。但货币充足和收入悬殊这个根本原因不解决，房价调控就只会给投资和投机者带来抄底的机会，信贷闸门一开，房价又会报复性反弹。
温家宝总理在政府工作报告中谈到了调整国民收入分配格局的具体政策措施，包括逐步提高居民收入在国民收入分配中的比重，提高劳动报酬在初次分配中的比重。创造条件让更多群众拥有财产性收入；深化垄断行业收入分配制度改革；坚决打击取缔非法收入，规范灰色收入，逐步形成公开透明、公正合理的收入分配秩序，坚决扭转收入差距扩大的趋势。
这其中，最要紧的恐怕还是如何管住公权力，缚住公权力和权势集团与民争利的手。长缨在谁手，何时缚苍龙？管住公权力与民争利，才能实现财富分配正义，否则就会如崔永元说的：“从我记事开始，就在说消除三大矛盾，城乡矛盾，到现在我都快进敬老院了，还在说这个事。”
而要管住公权力不与民争利，摆在首位的是财税体制改革。政府不能想征税就征税，必须经过人民的同意，才能改变“国富民贫”的现实。还有财政支出结构必须合理，财政必须透明。在社会保障健全的国家，国家财政支出的1/3，甚至1/2是投入社会保障等民生福利事业的，而我国投入社会保障方面的财政资金目前还不到12%，20世纪末财政教育投入要达到GDP的4%，如今过了10年还没有达到。另一方面，每年的中央各部委都要突击花钱。2009年度直到12月15日，还有两万多亿元财政资金没有使用。同时，每年的公款吃喝、公款旅游和用车等三公消费支出就达到9千亿元、上万亿元。因此，单靠政府自我约束的“良知”怕是远远不够的。任何公权力都是必须受到严格监督和约束的“必要的恶”，尤其要把压缩行政开支和行政成本放在突出位置。
二是要牢牢管住央行滥发货币的手。劳动和社会保障部2004年一份报告曾披露，1993年到2004年长达12年时间里，珠三角地区月工资水平只提高了区区68元。若扣除平均每年高达20%的物价、房价增长因素，实际上是负增长。工资性收入占GDP的比重每况愈下，物价、房价的上涨却一日千里。
同时，农民的宅基地和房屋却不能和城市住宅一样享受到因货币贬值而带来的资产增值的空间，也不能像城市住宅一样因享受按揭权利而消解通货膨胀给自身带来的损失。
因此，除了工资应该像正规外商独资企业一样享有10%以上的正常年增长机制以外，应该放开市场，把农民对宅基地和房屋的财产权利完全还给他们，使其拥有正常的财产性收入。
与此相关的是第三条，政府和开发商低价强征农民土地、强拆市民住宅的恶行必须在宪法和物权法的层面下得到彻底遏止和矫正。
四是行政性垄断必须打破，少数垄断企业职工只占全国职工总人数的8%，收入却连年稳占全国职工总收入的55%以上的不正常局面必须改观。尤其是这些垄断上市企业内外两张皮的问题必须向全国人民解释清楚：为什么像中石油这样的企业，其海外的H股股民有优先分红的权利而且一元钱投入平均每年能分得两元多，而内地A股股民十多元一股却只能分一毛钱？一些上市公司老总甚至对不分红或少分红振振有词，说什么在A股市场更多股东投资是看重二级市场股价上涨带来的回报。这种谬论等于告诉公众，上市公司除了向股东圈钱之外，只相当于为股东们提供了一个合法的赌博场所。
财富分配的公平正义本身，就需要社会的公平正义来实现，管住公权力和权力经济与民争利，成为其中重中之重的课题。至于房价，则不是因为房价太高，更多的是因为大多数普通民众收入太低！3月5日，住建部部长姜伟新在谈到房价走势时说：“是稳定的，肯定是稳定的！总理都说了，房价必须保持一个合理的程度，这是必须做到的。”当记者再次向他询问未来房价是否能稳定时，他说：“能稳定，总理都说了，不稳定怎么行，肯定行！不行也得行！”
但只要城市化和通货膨胀的长期趋势不变，这种政策强行打压的房价稳定只能是短期内、暂时性的稳定。增加保障性住房的供应更是杯水车薪。就拿2010年来说，在史上最严厉的打压房价政策下（包括史无前例的公积金二套房贷首付也要40%），2010年安排的保障性住房专项补助资金632亿元，比上年增加81亿元。建设保障性住房300万套，各类棚户区改造住房280万套。如果把632亿元的投入与去年房地产销售和土地出让收入比较，会发现它是那么的微不足道。2009年房地产销售额是43995亿元，是632亿元的70倍；房地产商利润破万亿元，632亿元只占其利润的6%，比开发商的融资成本还低得多；2009年全国土地出让收入15910亿元，是632亿元的25倍。这种投入不要说抑制房价，就是解决少部分人的住房问题都很难。更何况数以亿计的流动人口根本不在各级政府的保障视野之内。
对此，消费者一定要保持清醒，凡事不要指望别人。从来就没有什么救世主，也不靠神仙皇帝，要创造人类的幸福，全靠我们自己。
鼓动多征税以遏制房价飙升是危险论调
每当部分城市的房价出现高涨时，就有许多“专家”、意见领袖、人大代表、政协委员和愤青们高呼抑制房价上涨的唯一方法是实行物业税，理由是现行的中国制度中房地产在生产、流通环节的税很重（包括土地出让金），但持有环节的税很轻，因此造成一个人购多套房，而投资让房价暴涨。如果加大了持有环节的税收，则拥有多套房的投资者会减少，房价就会跌下来。生产与流通环节的税收降低、成本降低，购房的初始成本与价格也会降低。
但事实早已证明，这多半只是有关部门多征税的一个借口，在卖方市场下，无论保有环节还是交易环节增税，都丝毫无助于打压房价，反而会将这些保有和交易过程中增加的税费成本一古脑儿地转嫁到买方头上，实际中抬高房屋价格。
以近年来反复多次的营业税为例。2006年6月1日前，我们实行的是二手房满2年即免征营业税的管理办法，但是从2002年到2007年年初，全国房价都只是持续、稳定地小幅上涨。然而，2006年6月1日以后，二手房营业税免征的年限由2年变成了5年，二手房交易环节的税收大大增加了，但随之而来的却是2007年的房价大涨！交易环节增税不是房价大涨的罪魁祸首，但指望通过增税打压房价无疑是痴人说梦。
而住房的每一次交易，都要将各种税费打入购房成本，平均每次税费达到10%以上，意味着每次交易都将使房价上涨10%以上！
物业税是同样一个道理。要使物业税达到遏制房价过快上涨的目的，必须满足两个条件：一是每年房价上涨的幅度须小于所缴纳的税收；二是增加的税费成本不会转嫁到买方头上。但在一个卖方市场上，这两个条件都不可能满足。而且，对于物业税这样牵一发而动全身的税收，如果盲目开征，还会给下游的租赁市场带来极大影响，从而有可能全面提高整个社会经济运行的成本，进一步缩小创业空间，减少就业机会。到时，现在大声疾呼通过增税来打压房价的，也许不仅像现在一样买不起房，而且连工作机会都丢了！
增税除了在效果上达不到预期目的，而且在合法性上也存在问题。首先征税必须经过全国人大，是否税务部门可以自行随意调整？其次根据现有的土地出让制度，在土地出让这一环节，政府已经收取了40年或70年土地使用费用，也就是说，政府在土地出让时，已经一次性收取了40年或70年的“物业税”，再开征物业税在逻辑上就成了一种重复征税，这当然是不合理的。要么放弃收取土地出让费，要么开征物业税，二者只能取其一。国外开征物业税的国家和地区，从来没有哪个地方出发点是用来打压房价的，而且其物业税是建立在土地永久性私有的前提下，连土地下面的矿产和文物都归私人所有！
物权和税权，是宪政和民主的两大基石。充分保障私人物权和严格限制政府税权，是现代国家和现代政治的基本要求。如果仅仅出于“打压房价”这样一个效果可疑的短期政策目标，就允许、鼓动、怂恿政府随意征税，将开启政府滥征公民财产的恶例，是对《物权法》的反动。我国当前有20多个税种，但只有个人所得税和企业所得税由全国人大制定，其他的税收法规都由政府制定，解释权更是在财政税收部门。当务之急是限制政府的征税权力而不是相反。多征税政府肯定高兴，但如果滥征则严重影响政府的信用和形象。由于税收是国家依凭权力对公民私有财产的无偿征收，涉及公民的私有财产权，所以一定要严格依照以民意为基础的法律规范征收，绝不可随意多征、滥征。用征税建立抑制房价上涨的海市蜃楼，比房价上涨更可怕。
把房价上涨归罪于投资客，也是打错了板子。可资借鉴的是汽车市场。中国的汽车市场没有一个类似房地产市场那样的个体投资客，汽车一到个人手里，哪怕一公里也没有开，它就立即贬值。但这并不妨碍中国的汽车价格比美国高出几倍。有消息说，中美车商运营利润率之比为30%：5%，购置环节税费之比为50%：5%。这些费用最终毫无例外地都将打入车价房价！我们的汽车税费是足够高的，10倍于美国，最后通通被打入了车价！宝马Z4型的车，美国是3万美元，我们是60万元人民币，是美国的3倍。
中国的房地产价格之所以畸高，通货膨胀、计划经济时代长达半个世纪被高度抑制的住房需求被激活、市场供应不充分，都是主因。釜底抽薪地解决高房价问题，办法只有打破土地垄断供应模式，增加土地、房屋供应并且形成土地的完全竞争式供应。
高房价是在消灭中产阶层吗？
《中国新闻周刊》2010年年初采访中国社科院社会学教授陆学艺和中国社科院政策研究中心秘书长唐钧，他们一致认为：中产阶层不发达是政治不稳定的根源，当中产阶层弱小无力并且组织性很差时，国家就会分裂为穷人和富人这个互相敌对很难妥协的两大阵营，就会导致社会不稳定。中产阶层的恒产（其实更重要的是整个社会对未来稳定的预期——作者注）使其成为社会稳定和社会发展的中坚力量。20世纪30年代德国法西斯主义的出现，恰好是因为经济萧条带来的中产阶层的崩溃。
中产阶层是社会稳定的核心力量，这一价值判断已经成为社会共识。但中国如何培养中产阶层，中国的中产是在上升还是在坠落？这个事实判断却是仁者见仁，智者见智。唐钧认为，如果房价无限制地飙升，早买房或者有几套房的中产阶层的财产会越来越多，而房贷压力很大和买不起房的中产就会慢慢向下流动。就是说，如果高房价不能有效阻遏，中国有可能出现左右两端高峰、中间低谷的“M”型社会。这其实就是中产阶层消灭的社会新结构。而现在大部分的财富主要集中在房地产商等权贵阶层。在富豪们的财富急剧增长的同时，中产阶层却在萎缩。原来有机会奋斗一下成为中产的，现在他的资产贬值了。这样下去很危险，越往后，越积重难返，政府采取措施也更难。
目前社会上正在形成一个强大的舆论攻势，认为节节上升的房价是在消灭中国的中产阶层。
这里有一点点逻辑矛盾但非常致命的地方，就是房价的上涨并不带来“中产”或潜在中产的资产贬值，如果他持有房产等资产的话，他的财富是升值的；如果他没有房产的话，他的货币是贬值的。而在今天，当“蜗居”和“蚁族”成为一个具有明显时代特征的关键词的时候，一些滥情可能正在掩盖我们更深入的思考。而当某机构发布新闻说全国85%以上的大学毕业生买不起房的时候，曹锦行先生却告诉我们，中国香港100%的年轻人买不起房。
但没有人会否认，香港社会是个中产阶层高度稳定社会也高度稳定的中产社会。
不知大家有没有想过一个问题，在1998年房改之前，中国人包括所有的城市居民几乎是人人都没有财富的，住房私有化使中国城市居民开始了1840年以来少有的政治稳定下的财富旅程。大嘴房地产商任志强说房价上涨幅度赶不上工资增长幅度，虽有偏颇，没有考虑到工资统计只统计部分中高收入阶层这一严重缺陷和贫富差距的现实，但也说出了部分的真实。如果我们今天真的通过什么手段把房价严厉地打压下去并且让它永远地一蹶不振，那么毫无疑问，它将迅速把中国和中国人重新彻头彻尾地打回原形，回到一无所有的赤贫状态。这将会比任何手段都更加迅速、更加完全彻底地消灭中国辛辛苦苦培养起来的中产阶层！
换句话说，很多人买不起房只不过是机会不平等导致贫富差距的结果，而不是高房价本身导致贫富差距！8%的行政性行业垄断阶层长年拿着全国职工总收入55%的工资，待遇优厚的职位多数为权力阶层所垄断，这才是问题的根本。
另一方面，中国的中产阶层不稳定或者说成长极其缓慢，还有一个极其重要的原因，就是占中国总人口70%以上的农民阶层，从制度层面上基本上还属于“无产阶级”，因为他们的土地和房屋从制度安排和理论上说都还属于集体所有，在“被集体”的过程中，其财产不仅不能因资本化而增值保值，而且还随时有可能被基层官僚所代表而被极其廉价地租售出去。只要中国农村的土地和住房制度学习一下1998年以来的中国城市住房制度，中国农村一夜之间可以产生无数的十万元户、百万元户，中国的中产阶层队伍会迅速“人丁兴旺”起来，从而使中国的财富结构很快由极少数暴富者居金字塔顶、绝大多数贫寒者居金字塔底的金字塔结构，逐渐向中产成主流的橄榄形结构转变。
简言之，中国培养中产阶层的努力，不能一叶障目、不见森林地把目光盯在房价问题上，而应该着眼于从制度上解决机会公平和产权安排上“全面消灭农民无产者”的努力上！否则，把目光着眼于打压房价，将会南辕北辙、效果适得其反。
