既然前面说了那么多高房价的合理性甚至必然性，那么就要问一个最严峻的问题，为什么多数普通老百姓买不起房？其中的原因也是多种多样的，有制度方面的原因，也有观念方面的原因。但有一种说法是似是而非的，就是说中国地少人多，土地缺乏。事实不是这样的。一切财富的价值都是因人而生因人而灭，只有人流济济的地方，土地和房屋才彰显其价值。我们的症结在于真正适合自由聚居、自由展业的地方太稀缺，而不是因为土地太稀缺。只要适当提高容积率，就可以在有限的土地上盖出比农村民居多得多的房子。
1994年，为了解决中央财政紧张的问题，我国实行了分税制改革，紧随而来的问题就变成了“事权下压，财权上收”，地方政府的财力捉襟见肘却要承担大部分公共服务职能（尤其是义务教育，因为迄今为止我们在社保、医保、住房等其他方面的政府承担基本上是空缺的）。1998年之后的住房私有化和政府土地出让及其后的土地储备制度，给了地方财政救命的稻草。中国的房价问题折射出的是中国的住房制度问题、土地供应制度问题和金融制度问题。在土地制度问题中，最主要的是解决地方政府的土地财政问题。如果不把中央政府和地方政府的事权、财力划分得更加对称，地方政府的财政过多依靠土地出让收入的话，高房价问题是很难解决的。
而至为根本的，是土地垄断问题。按照中国的《土地管理法》规定，中华人民共和国土地分城市国有和集体所有两种，城市居民只是租用国有土地，没有权利将房屋下面的土地进行自由出售；农村居民更没有权利向城市居民自由买卖房屋和土地。所有用于房地产开发的土地，必须经过政府“一级开发”后才能上市交易。其中一个必不可少的环节是政府的征地和拆迁过程，这个过程名义上是开发商在进行，实际上是政府在进行。
在此过程中，被拆迁户、被征地者与拆迁、征地者之间没有什么平等可言，没有平等便没有“皇帝”与“磨坊主”们的利益协调，拆还是不拆、征还是不征，都是“皇帝”们说了算，给多少“补偿”，也是“皇帝”们说了算，不容置疑，不容商量。而且，被拆迁、被征地户没有权利和开发商直接谈判，因为中间横亘着一个政府，法律规定它“必须”在中间插一手，就是由它插一手，将农村土地或城市房屋国有化后，开发商们才能使用（法律规定非农用地只能从“国有土地”中购买）。在此过程中，政府获得了几十至几百倍的土地差价，而农民获得的实际征地补偿基本上不到地价的5%，城市居民获得的拆迁补偿不到地价的40%。这就导致被征地和被拆迁户被迫丧失购买力。
2009年12月19日《新京报》有一则报道说，“拆迁评估一般为市价的40%”。一般情况下，土地开发招标确定开发公司之后，中标开发公司就成了拆迁人，对所开发地块进行拆迁，取得立项、规划、用地许可、安置补偿证明等一系列文件后，开发公司申请拆迁许可证。
在拆迁前，政府部门会委托评估机构对所拆迁土地进行评估，根据《拆迁条例》等文件确定的市场价原则，要按照周边商品房售价对被拆迁人进行补偿。
“但是从实际情况来看，评估价往往远远低于市场价，一般仅为40%”，长期进行拆迁案法律援助的北京盛廷律师事务所律师张志同说，因为评估机构经过改革后与政府脱离，多为私人公司，其收费是按照拆迁面积来收的，为了获得后续业务，评估机构会选择听命于拆迁人，在拆迁人的要求和暗示下进行评估。
之后，开发公司通常会将拆迁委托给一家拆迁公司，按平方米计算，劳务费大约为30～50元/平方米不等；开发公司经常把拆迁补偿也打包给拆迁公司，这样的话，对于拆迁公司来说，补偿越少自己的利润就越高。
按规定，拆迁公示应该是贴在被拆迁范围内，至少15天。据知情人士透露，实际操作中，许多拆迁公司刚把公示贴好照完相就撕掉；或者去公证处做个拆迁公示，然后马上就撕掉。被拆迁人根本不知道进行了拆迁公示。
拆迁公示之后，如果被拆迁居民对补偿方案不满，拆迁人应与其进行协商。“但现实是被拆迁人往往人数众多，很难形成合力和统一意见，甚至他们都不知道有这个协商的权利和程序”，而拆迁人也往往不会提前告知他们。
因此，很多案例中，拆迁公示之后，拆迁人就开始申请行政强拆，由此导致很多纠纷。
城市居民房屋被拆迁得到的货币补偿相对还是较高的，农村居民被征地得到的补偿就更少了。举一个小小的例子：2003年，记者从上海市康桥工业区管委会了解到，国家征用农村集体土地的补偿标准，一般地块是3500元/亩（不及一个地级市普通公务员三个月工资），土地条件好的或许可以达到5000元/亩。如果有人要在康桥工业区投资办厂（非乡镇企业），按照《土地管理法》第43条规定，需要使用土地，必须申请使用国有土地。那么，国有土地的使用费是多少？康桥工业区管委会告诉记者，工业项目是25万元/亩，房产项目则要100万元/亩，教育项目低一些，也要20万元/亩。也就是说，国家（实际上是由各级政府“代表”）3500～5000元/亩的征地费（收购价）和20万～100万元/亩的国有土地使用费（售价）价格悬殊得太可怕了！达40～285.7倍之巨！
“如果说计划经济时代的‘剪刀差’让农民付出了6000亿～8000亿元的代价，那改革开放以来通过低价征用农民的土地，最少使农民蒙受了2万亿元的损失。”在2003年年初举行的“长安论坛”上，国务院发展研究中心副主任陈锡文以上海浦东为例一语惊人。他以浦东为例——开发浦东时向当地农民征一亩粮田补偿2.3万元，一亩菜地补偿2.8万元，另外再投入六七万元完成“七通一平”工程，等出让给开发商时，已高达二三十万元一亩。
如今，各地的征地、拆迁补偿价格有了很大的提升，但提升速度更快的是土地出让价，征收价格和出让价格的倍数差距不是在缩小而是在扩大，全国各地各级政府仅土地出让收入一项每年就以万亿元计。政府实际上成了全国最大的房地产开发商。
一方面，征地、拆迁制造了大量房地产的“被需求”者，但是过低的货币补偿而不是就地实物补偿方式使多数被需求者无法实现就地回迁的居住梦想，一批批的人被从城市中心“赶”到城市周边的偏远区域。
另一方面，政府全面垄断土地一级市场，市场“计划征地计划供地市场化竞价拿地”模式，再加上政府的土地储备模式（实际上就是政府囤地，与开发商囤地赚取土地升值收益并无二致），导致土地价格占房地产开发的成本过高。
与此同时，由于一级土地的高度计划性、可控式供应，开发商也可以通过囤地、囤房等办法囤积居奇，与地方政府一道分享土地升值的巨额收益。而最终，土地使用年限的减少（按规定住宅土地使用年限为出让日起70年，商业用地使用年限为40～50年）和房价上涨的成本，则全部由购房者承担。
在土地一级垄断的背景下，“需求增加——价格提高——供应增加——价格降低”的市场规律基本不起作用，再加上房地产市场不可移动的不动产特征，使得人们趋之若鹜的中心城市和城市中心的房价上涨刚性格外突出。
与计划经济时代城市周边和山上活跃着大量“违章建筑”相似，在今天的土地垄断制度下城市周边也活跃着大量乡村两级政府悄悄许可、在农村集体所有土地上盖的没有县一级房地产主管部门颁发房产证和土地证的“小产权房”。据2007年8月10日的《市场报》报道，小产权房的比例在北京当时占到20%，在天津，郊县地区小产权房销量占到整个市场的20%。另据报道，同一地区的小产权房普遍比大产权房价格低30%左右甚至更低。
这些“小产权房”同样由正规开发商开发，品质并不亚于同类“大产权房”。“小产权房”价格低的原因到底何在？这也不是秘密——在于省去了三部分费用：一是购地成本，二是各种税费，三是由土地和房地产市场管制造成的“公关成本”甚至“腐败成本”。2007年6月29日的一份媒体调查报道，可以清晰地告诉我们税费和土地成本到底是多少。以北京市房山区一个名为“加州水郡”的项目为例：除了承担约1902元/平方米的土地开发成本，另外以8000元/平方米售价保守计算税费，每平方米楼面需缴纳企业所得税2300元、营业税240元、城市维护建设税400元、土地增值税80元、耕地占用税8元以及契税240元。即便不算上述6个主要税种之外费用的缴纳，“加州水郡”每平方米楼面税费总额已达3268元，购房者付出8543元/平方米购买的商品房价中，有38%将作为税费而缴纳。加上正常土地交易1902元/平方米的土地成本，连带地价和各种税费总额达5170元/平方米，以8543元/平方米房价计，地价和税费成本占房价的61%。这里还没有算只有房地产商心里最清楚的所谓“公关成本”或“腐败成本”。
如果允许土地自由入市，则不仅房价有希望得到较为合理的下降，而且因征地、拆迁而导致买不起房的现象也会大为减少。
地价升值是政府和开发商以及房地产投资者共同的利润源泉。房地产开发商虽然在土地垄断中也赚取（分享）了巨额垄断利润，但除非他们捞一票就走人，否则，如果还想在房地产市场混，他们的巨额收入最终还得投入到更多的买地竞价游戏中去，因此，土地垄断的最终和最大受益者不是别人，而是地方政府。
历史上，国人不必因房子而痛苦，一个最重要的原因，在于土地、房产产权属于私人，个人情况各异，房价难以人为操控，反映的是市场的真实水平。而如今，地方政府为了获取更多的土地出让金而有意推高地价。另一方面，则是暴力拆迁一再上演，侵犯《物权法》赋予人们的合法权利。
仅政府土地收入一项，全国土地出让金2007年近13000亿元，2008年为9600多亿元，2009年全国土地出让收入15910亿元（全年GDP为33.5万亿元）。地方政府从中获利很大，土地出让金已是地方财政的支柱；而房地产商在富豪排行榜上占据如此之多的席位，远远超过其他行业。以北京为例，北京市财政局发布的信息表明，在全球经济哀声一片的情况下，政府财政收入仍然“一枝独秀”，2009年北京市级财政收入达2026.8亿元，增收10.3%，GDP总量约为11346亿元。
这其中，土地收入居功至伟。据新浪地产统计，2009年北京市国土局共成交地块245块，其中经营性地块133块，总成交金额约923亿元，相当于过去两年的总和。照此测算，今年北京市的土地收入占财政收入的比重将进一步加大，高达45%，而土地收入对GDP的贡献也将达8%。
土地收入的这份成绩单，还是在原定于2009年12月入市交易的CBD“中服地块”最终未能按期入市的前提下完成的。中服地块预期将拍出80～100亿元的高价，如此计算，北京市的土地收入将占财政收入的一半以上。
而根据此前的统计数据，北京2008年共成交地块142宗，成交地块面积988.5万平方米，总成交金额502亿元，占北京市财政的27%。
北京只是全国土地财政的一个缩影。不从根本上解决土地财政问题，要打破土地垄断，难；房地产政策要保持稳定与严肃，难；拆迁过程中要真正全面系统地考虑和维护被拆迁人利益，难；房价要实质性地下降，更难。
2009年全国“两会”上，全国工商联的一项调查显示，房地产项目开发中，土地成本占直接成本的比例最高，达到58.2%。有声音据此表示，房价过高原因在于地价高昂。要降房价，先要降地价。不久后，在国务院新闻办举行的发布会上，国土部副部长鹿心社介绍了该部一项相关的专题调查。国土部调查了620个房地产开发项目，选取了东部、中部、西部不同的类型。结果显示，目前中国地价占房价的15%～30%，平均为23.2%。鹿心社称中国的地价房价比低于欧美及亚洲近邻。他还表示，地价是影响房价的重要因素之一，但不是决定因素，决定房价的根本因素是供求关系。发布会后，鹿心社透露，上述15%～30%的比例，并不是说地价房价比最高为30%。据调查，最高的达到40%，“但北京并不是最高的”。具体的调查结果，国土部将会公布。
事实上，房价和地价的关系有三种计算方法，会得出截然不同的结论：第一种计算方法，是当前平均房价和平均地价的关系。比如北京土地部门发布的一份监测数据显示，2008年第一季度，北京居住用地价平均为5707元/平方米。而据北京市统计局的数据，当年四环以内住宅期房均价为15581元/平方米。如果扣除政策性住房因素，四环路以内住宅期房均价为16892元/平方米。据此，北京的地价与房价比，估算值在35%左右。
第二种计算方法，是具体项目的直接地价和房价的关系，这种计算方法得出的地价占房价比例最低。由于土地从购买到开发销售有2～3年的间隔，在此期间房价会随市场变化和区域地价的上扬而不断调整。这时在房地产销售过程中，开发商就有一笔利润来自城市土地溢价。土地溢价由城市化和区域不断成熟而驱动。
第三种计算方法，是当前区域房价和当前区域“地王”的价格关系。这种情况下，地价占房价比例最高。各地市场上屡屡出现地价高于房价的现象，被人们形象地称为面粉贵过面包。
第三种计算方法最不“科学”，但往往最能反映出地价影响房价的关系，常常是某地一个高价“地王”一出来，马上就带动了周边房价的飙升。以北京市广渠路10号地为例，该地块7万平方米左右的体量拍出10.22亿元高价，合楼面价达15000元/平方米以上，这个土地价格甚至高过了周边部分项目此前刚刚打出的开盘价，区域价格立刻被明显拉升，反应最迅速的正是周边二手房市场，“最近不少挂出房源的业主纷纷给我们打电话，要求暂停出售，或者直接提价15%以上，最主要的原因就是周边土地价格不断攀高，很可能拉动区域房价，二手房业主都愿意再等等，期待更大价格的上升空间。”西大望路某知名中介门店销售员小王接受采访时表示。采访中了解到，受广渠路10号、15号地影响，广渠路和大望路周边二手房坐地起价，乐成国际、珠江帝景、石韵豪庭、富力城等重点项目二手房价格普遍上涨，中介报价纷纷上调1500～2000元/平方米不等，区域二手房价格普遍从15000～18000元/平方米上涨到17000～20000元/平方米，甚至更高。富力城有的业主更是报出了3万元每平方米的天价。而这个价格，应该是广渠路10号地未来的赢利价格。
也就是说，在天价地王的刺激下，房价是被提前透支的。这就是“地价推高房价”的内在机理及根源。因此，哪怕我们根据“最符合实际”的第二种计算方法，得出并非地价推高房价的结论，这个结论本身也是不科学的。
当然，在城市化过程中，房地产开发没有土地增值溢价几乎是不可能的。但是政府应该有能力去控制“天价地王”的产生，使房价上涨维持在相对合理的水平，而不是过度透支未来。
