贷款购房不能不说是时下最热门的话题之一，随着银行贷款的门槛越来越低，人们的“胃口”也随之越来越高。但是，这借来的“银两”终究是要连本带息还给银行的，要品尝这份“大餐”还需考虑再三。
贷款购房不能不说是时下最热门的话题之一，随着银行贷款门槛的越来越低，人们的“胃口”也随之越来越高。但是，这借来的“银两”终究是要连本带息还给银行的，要品尝这份“大餐”还需考虑再三。有关人士对贷款购房者的一项摸底调查结果显示，由于举贷数额大、时间长，造成一些人还贷难甚至严重影响正常生活的尴尬局面已频频出现。为此有识之士提醒买房者，购房贷款时切记：贷款有风险，举贷需量力而行。
出于某些诸如“攀比”、“一步到位”的心理，一些市民在购房时喜“大”好“贵”，使贷款额度相应放大或期限延长，而对自身的还贷能力和借贷给今后生活造成的影响没有进行相应的分析和预测，待到还款时才深感压力。
对于绝大多数特别是工薪人士来说，购房乃是人生中一件大事，为此可能付出一辈子的积蓄和心血，千万不能草率行事。那么，怎样的房价才是比较合理的呢？据业内人士测算，所购房价以控制在家庭年收入的6倍以下比较合适。如贷款成数为80%，期限20年，以后每月的还款将不超过收入的40%，其余60%以上的收入还能较好地维持生活支出。如果超过以上比例，就可能对日常生活质量产生影响。当然，这收入必须是稳定的、有保证的。举贷者要充分认识目前从事的职业前景、个人的就业能力等，最好留有一定的余地，以免到时进退两难。
随着人们投资意识的逐步加强，一部分人出于保值、增值的美好愿望，把眼光瞄向了房产这一新兴的投资领域。与其他商品相比，房产的价格存在相当大的变数。影响价格的因素各种各样，如地段、结构、层次、环境等。所以，若没有一定的眼光和判断力，你所购房产在若干年后是否依旧会得到预期的投资收益就不得而知了。
如果投资房产是靠举贷实现的，那另外一笔账更有必要算算——贷款风险。按目前的政策，每年都要调整住房按揭贷款的利率。据业内人士分析，眼下较低的贷款利率很有可能随行就市。如基础利率上升，贷款利率也会作相应调整。姑且设定利率不变，假定首付10万元购买一套价值50万元的住房，加上5年期40万元贷款本息，购房支出为55.6万元。如再加上约1.4万元的10万元自筹资金5年的利息损失，合计达57万元。这还未算上其他如登记费、保险费、交易契税等另需支付的各种费用。如贷款期限为10年或20年，利息支出的数额将更大。
根据自己的实际情况和还贷能力，合理确定贷款额度和贷款期限也是非常愁人的事，借款期限越长每月还款就越少，但总还款额必然上升。一般来说，人生有三大费用支出：婚嫁费用、购房费用、子女教育费用。借款年限的确定应有利于这三项费用的合理调度。如果贷款过长，甚至退休以后还有较高还款压力，这对普通百姓来说有很大的风险。此外，贷款也有小窍门。现在，各商业银行在住房贷款业务的营销中，也会采取一些便民利民手段和措施。如交通银行推出的“非指定楼盘按揭贷款业务”，购房人若自己落实按揭银行，而且不需要房产商提供任何担保，一般来说，可以享受房产商提供的一次性付款房价优惠措施。一套住房价值50万，一次性付款优惠1%，就可节省5000元的购房费用支出，为什么不这么做呢？又如交行“组合贷款”品种，规定客户在申办住房贷款业务后，再向该行申请其他如装修贷款、耐用消费品贷款等时，每次可享受贷款利率下浮2%的优惠，最高可达10%。
2009 年各家银行都纷纷出台了利率调整政策，实施新利率后，客户每月还款额将发生变化。银行人士对借款人进行提醒，今后应注意按时还款，来获得最优贷款利率，个人信用记录要保持良好。
2009年8月19日，央行再次上调了存贷款利率。调整后，五年期以上个人住房贷款基准利率为6.84%，下限利率为5.814%。对于8月17日以后办理按揭贷款的消费者按照新利率执行，而老客户则从2007年1月1日起执行。由于央行近两年来一直在不断调整房贷利率，因此很多老客户已经知晓房贷还款时间的变化。
中国农业银行最先出台对利率调整的政策。农行公布了《关于个人住房贷款利率调整的公告》，对2006年8月19日前发放的个人住房贷款利率做出调整：原执行利率为基准利率0.9倍的个人房贷，在2010年元旦调息时还本付息正常、未逾期的，或由于非恶意原因连续逾期两期（含）以内的，该行都将直接调整为新基准利率的0.85倍。
各大银行调整后的房贷利率均为央行基准利率的 0.85 倍，也就是说，只要没有不良还贷记录，房贷一族大多都能享受到下限利率的优惠，凭此计算，贷款人不会增加太多月供额。
相关人士表示，尽管2009年8月19日央行对利率的调整只是将人民币贷款基准利率上调了27个基点，对于期限在3年以内、可享受8.5折优惠利率的优质个人房贷客户来说，实际贷款利率反而下降了。因此，一些贷款期限较短，尤其是在5年以内的客户去提前还款就完全没有必要了。该人士表示，如果多数银行按8.5折放房贷的话，以中长期贷款的1至3年（含）为例，加息前的利率为6.03%，下浮10%为5.67%，加息后的利率为6.30%；下浮15%则为5.355%，比加息前负增0.315%。以此类推，3至5年（含）的贷款利率，在加息前后保持不变；5年以上的，加息后仅增0.063个百分点。
据悉，各分支行目前仍掌握着房贷利率定价的主动权，通常只要有良好的还款记录，房贷利率下浮幅度都可达15%。而个人商用房（写字楼、商铺等）贷款、个人消费贷款、助业贷款等其他个人类贷款利率下浮幅度最高则不超过10%。
该人士提醒，那些想提前还贷的客户，因为每个银行执行的利率档期不同，可能同一家银行的两个贷款人在提前还款的问题上都会有不同的问题发生。而银行之间就更难说了，因为各家银行执行新利率的时间并不一致，所以提前还贷也会出现差异。银行根据每个贷款者各自不同的情况，会量体裁衣计算适合的还款方式，所以该人士建议，贷款者应该亲自带上各种房贷资料，到贷款银行让专业人士为自己计算最适合的还贷方式。
实际上，市民也可以算出，如果银行按基准利率的八五折即下限利率发放房贷的话，月供在调整前后并没有太大变化，有些中长期的房贷利率在调整后甚至还是“负增”。
下面以三个例子来说明，其贷款时间都为2009年5月份，贷款额度为40万元。
例一：贷款期为3年的沈女士于2009年5月份贷款40万元购买了一套住房，贷款期限为3年，执行贷款基准利率的九折，其贷款利率为5.427%，按照等额本金还款法，2010年1月份她的月供将为12518.11元。利率调整后，按基准利率的八五折计算，贷款利率从2010年1月1日起为5.355%（6.30%×0.85），月供将变为12499.33元，比利率调整前反而要少付18.78元。
例二：贷款期为5年的潘先生于2009年5月份贷款40万元购买了一套住房，贷款期限为5年，执行贷款基准利率的九折，其贷款利率为5.508%，按照等额本金还款法，2010年1月份他的月供将为8258.44元。利率调整后，按基准利率的八五折计算，2010年1月1日的房贷利率仍为5.508%（6.48%×0.85），他的月供也是8258.44元，调整前后月供数额相同。
例三：贷款期为10年的张小姐于2009年5月份贷款40万购买了一套住房，贷款期限为10年，贷款利率为5.751%，按照等额本金还款法，2010年1月份她的月供将为5122.53元。利率调整后，按基准利率的八五折计算，贷款利率从2010年1月1日起为5.814%（6.84%×0.85），月供则为5142.13元，比利率调整前仅多付19.6元。
由此可见，贷款者并没有多出太多的还款额度，而银行专业人士也表示，由于央行从8月份就把利率上调了，加上绝大多数贷款人都是在8月19日以前就与银行签了合同的，因此月供的小幅调涨不会对百姓有太大影响。
银行人士还是提醒贷款人，利率调整后，如果还按原来的数额存款还贷，就会有“欠款记录”，因此，贷款人最好提前弄明白该还多少并按时还款，以便获得最优房贷利率，同时个人信用记录要保持良好。
