要概括万达的成功，就是商业模式的不断探索与创新。
有人问我一个问题，让我用一句话概括万达成功的经验。我想了一下，要概括万达的成功，就是商业模式的不断探索与创新。
不能建好房子再招商，而是要先把大的租户的需求搞清楚，按照租户的个性要求量身定做。我要把房子租给商户，就必须先替商户考虑能不能赚到钱。如果赚不到钱，我也就收不到租金。
——王健林谈商业模式和订单地产模式
背景分析
万达自创立以来就一直保持着较快的增长速度，已在全国开业49座万达广场、26家五星级酒店、730块电影银幕、40家百货店、45家量贩KTV。可以说，万达的成功离不开其创新的商业模式。
前瞻产业研究院发布的《2012—2016年中国商业地产行业深度调研与投资战略规划分析报告》分析指出，“订单地产”商业模式是万达发展商业地产的一项重要的商业模式创新，是万达商业地产的核心能力所在。所谓订单地产，就是指先租后建，招商在前，建设在后，其核心是“联合协议，共同参与，平均租金，先租后建”。
首先，万达与世界500强等知名商业机构签订联合发展协议，协议中约定了很多条款，其中包括目标城市的选择、面积要求、租金条件等；其次，万达与合作伙伴进行沟通、协调，大家共同确定城市、地块，并在规划设计与技术方面完成对接，每一个店的面积、层高、设备都要事先约定好，为租户量身定制商业地产项目；随后，万达和战略合作伙伴约定，把中国的城市划定为两个等级，北京、上海、广州、深圳4个城市列为一等城市，剩下的城市都算二等城市，一等城市、二等城市分别适用不同的平均租金，这样就大大减少了合同谈判的时间；最后，当面积、城市、租金全部确定后，万达还会与主力店租户签订合同或确认书，此后再投入建设。
前瞻产业研究院文化行业研究小组指出，这一模式对于万达来说可以避免投资的风险，而对于项目所在城市来说，也意味着税收和就业岗位的增加、提升城市形象和商业水准的综合效益，真正实现了企业和政府的双赢。
不容忽视的是，万达的核心业务万达广场并不像一般的商业物业都要两年以上的市场培育期才可以成熟起来，而是往往一开起来就充满活力，跳过了市场培育期。万达的运营管理是这其中的核心因素，其主要表现在以下方面：
首先，万达有着合理的规划招商业态。万达广场尤其强调文化、娱乐、餐饮等非零售的比重，一般非零售比重在50%以上，虽然非零售租金较低，但也可以提供丰富的业态选择，在开业初期积聚人气，这些业态一旦稳定，租金提升的空间、租金成长性的空间是很大的。
其次，万达在商业地产方面的另一大优势是商业运营能力。万达成立了万达商业管理有限公司，创造了连续多年租金收缴率超过99%的世界行业纪录，这也是中国目前唯一一家冠以商业管理名称、跨区进行商业管理的企业。强大的招商和运营能力解决了商业项目开业后的难题，保证了万达开业的商业项目良好的运营状态。
此外，万达正处于不断的提升和调整过程中。再好的企业、再好的规划、再好的招商业态，在中国十几亿人口的国度，区域文化差异这么大的地方，是不可能做到百战百胜的，要想持续反应，就是要有吃苦耐劳的精神，要不断对开业的店进行调整。
万达独创的“订单商业地产”模式成为万达在激烈市场竞争中的强大优势，获得了市场的高度认可，而且这种模式在现在的市场环境中是别人无法复制的。
拓展透析
商业模式是无形的，远不如产品创新那么具体。作为一个相对较新的概念，我们需要对它有更多的了解和关注。
有人说，商业模式就是盈利模式，是如何赚钱的模式。也有人说，商业模式就是运营模式，是怎样运营好一个产品，怎样为用户提供更好的服务。其实严格来说，商业模式包含了战略模式、运营模式和盈利模式等。
那么商业模式的核心是什么呢？商业模式的核心就是创新，就是打破常规。商业模式的创新是当今企业获得核心竞争力的关键。沃尔玛、亚马逊、ZARA和ARM等企业都是因为独特而具有竞争力的商业模式实现异军突起，成为各自竞争激烈的行业中的领军企业的。在过去10年成功跻身财富500强的27家企业中，有11家是凭借商业模式创新而取得成功的。
以国美和苏宁为例，曾有一段时期国美和苏宁几乎垄断了国内所有的家电行业，但是他们为什么能够垄断呢？有人说，是因为他们的价格低，他们能够拿到别人拿不到的一手货源。但其实并非如此，百货公司也可以拿到同样的低价格，只是国美和苏宁都不靠电器挣钱。那么他们靠什么挣钱呢？他们是用电器的钱投资到房地产上挣钱，再用从房地产上挣来的钱再来继续维持电器的低价。这就是商业模式，具有独创性。
商业模式就像是高速路口，正确的商业模式决定着企业正确的经营走向，因此，商业模式的创新变得格外重要。商业模式的创新主要有3种模式：
1.盈利模式的创新。不同的盈利方式可能会颠覆行业。在看似已经饱和的行业里，我们要有颠覆者的创新思维。在所有的杀毒软件都收费的时候，360选择了免费，颠覆了整个行业。有人问：那360靠什么赚钱呢？360能够颠覆杀毒行业的根本，就是其盈利模式发生了质的改变，在免费的360杀毒软件中植入个性化广告及一些个性化服务是360独创的盈利模式。
2.运营模式的创新。如今受人追捧的iPhone5S土豪金就是一个很好的运营模式的创新，其命名就很贴地气。为了贴合中国的文化，iPhone5S土豪金是一种身份的象征，因此从一出现就引起了大量关注。
3.产业链模式的创新。京东曾经连续几年一直亏损，但是能够拿到一轮又一轮的融资，这是为什么呢？原因就是京东产业链模式的创新。最早，京东的产品供应是先将产品采购到京东自己的仓储，然后进行配送。后来京东发现这样的产品供应会增加运营成本，于是改用了另外一种产品引进模式，开始寻找大量的产品供应商，无论是厂家还是普通的代理商，只要有产品就可以合作。每个产品供应商必须提供100万价值的货物，每月结算一次。就是这个改变让京东的投资商们纷纷继续投资。
商业模式的创新看似虚无，却能够决定企业的生死存亡。2011年的一份调查报表显示，有49%的企业倒闭是因为固守原来的商业模式，故步自封。因此，我们要努力挖掘市场的空白，创新商业模式，用人无我有的独创性实现企业的永续发展。
