高房价诱发社会公众严重的焦虑不安说明中国住宅市场的泡沫正在迅速积累，但由于中国特殊的国情特别是由于中国城镇住房制度改革存在严重的缺陷，目前高房价所代表的泡沫只是为住宅市场经济和金融危机在中国的爆发提供了一个可能，断言中国将很快发生美国那样的次贷危机和金融危机则为时尚早。只要中国政府的应对措施得当，执行力度足够，不仅已经累积的住宅市场泡沫可以有效化解，而且能够借机为住宅市场在中国的健康发展打下一个良好的基础。
一、保持国民经济的平稳发展，提高居民收入
保持国民经济的平稳发展，提高居民收入，不仅是化解当前中国住宅市场泡沫的最有效手段，也是解决中国大多数人居住问题的基本条件。
首先，通过发展经济来化解住宅市场泡沫在理论上是副作用最小的。住宅市场的价格泡沫永远是相对于较低的居民收入水平而言的，因此化解住宅市场的价格泡沫途径无非是两种，一种是降低住宅市场的价格，一种是提高居民的收入水平。降低住宅市场的价格，也就是减少住宅所有者的财富，减少土地销售或地租收入，这是一种典型的“零和”型收入再分配，必将遭到社会相关阶层的激烈反抗。提高居民的收入水平，是在确保土地和住宅所有者现有利益的前提下，克服居民支付能力不足的一种方法，它不仅有利于解决潜在购房者的居住问题，而且有利于现有住宅的保值增值，是典型的实现双赢的帕累托最优表现形式。从理论上讲，零和型收入再分配的社会效应显然不及双赢的帕累托最优。
其次，高房价的既得利益者是当代中国社会的绝对强势阶层，这注定了中国房价下调空间的有限性。即使不从社会福利的角度探讨，大幅度降低中国住宅市场的价格也是不可行的。因为在中国高房价的形成过程中，派生出了一大批既得利益者，如依靠土地财政运作的地方政府，与政府官员沾亲带故的房地产开发商，给房地产开发提供巨额贷款的商业银行等。这些既得利益者在中国享有绝对的权威，上影响中央政府的住宅决策，下不受高房价的不利影响，他们有自己的非市场渠道来获得必要的居住条件。高房价的唯一受害者是只能通过市场渠道购买满足最基本需要住宅的普通消费者，这些消费者既缺乏必要的行政制衡力，也找不到天价住宅的替代品。这也就很容易解释，为什么在历次房价调控的过程中，住宅价格会越调越涨，房价调控措施不是虎头蛇尾，就是软弱无力，更多的则是南辕北辙。
再次，中国较低的经济发展水平决定了中国未来经济增长潜力巨大。与打压房价困难重重形成鲜明对照的是，迅速发展的中国经济整体发展水平依然很低，未来经济增长潜力巨大。改革激发出了中国经济的活力，开放解除了中国经济大踏步前进的资源束缚，中国经济虽然已经经历了30年的高速增长，但考虑到中国地区发展的不平衡，考虑到中国的科技水平离世界前沿还有很长的一段距离，中国再保持三十年的经济高速增长是完全有可能的。因此，只要辅以必要的制度安排，在经济迅速增长的过程中实现中国居民收入较快速度的增长是完全有可能的。居民收入增加了，只要住宅市场的价格得到有效控制，增幅始终滞后于居民收入，则当前中国住宅市场的价格泡沫迟早会被化解得一干二净。
接着，保持住宅价格的稳定上升趋势也是经济发展的内在要求。经济发展意味着对自然资源的消耗。经济发展速度越快，经济发展水平越高，对自然资源的消耗就越大，资源密集型产品的价格就越高，反之则反是。尽管科技进步能在某个地方或某个时段迟滞这一进程，但大的趋势不可能被改变。住宅价格的形成是建立在住宅要耗费大量经济资源特别是供给有限的宅基地基础上的，经济越发展，相对于人们的需求来说，住宅的供给越稀缺，住宅的价格也越高，因此保持住宅价格的稳定上升本身就是经济发展的内在要求。在经济发展的过程中住宅价格上涨过快会导致经济资源的配置扭曲，同样，在经济发展的过程中住宅价格不涨反跌同样容易导致经济资源的配置扭曲。市场机制客观上需要住宅价格的变动趋势与经济增长、经济发展保持一致。
最后，收入的稳定和快速增长是解决居民住房负担过重问题的根本途径。既然无论是从住宅供给还是从住宅需求看，住宅价格下调空间有限，上涨动力多多，则解决居民的居住问题长远措施只能是通过发展经济，实现居民收入的稳定和快速增长。居民收入增加了，在其他条件不变的情况下，人们的居住条件必然也会有改善。另一方面，经济在发展，人们生活水平在提高，人们的居住要求必然也会上一个台阶。将过多的精力和财力用于遏制现有住宅价格的上涨，不利于通过增量供应来改善人们的居住条件，不利于提高我国现有住宅的质量。从这种意义上说，保持经济的平稳快速发展，虽然不利于迅速打压房价，却是从根本上解决中国居民居住问题的有效手段。
二、实现住宅市场价格的结构性平稳上涨
保持国民经济的平稳发展虽然是解决中国住宅问题最基本的措施，但这种措施见效慢，无法安抚当前中国社会由高房价引发的严重焦虑不安，中国住宅市场的政府管制还需要马上见效的短期配套手段，这就是在实现住宅市场价格有升有降的基础上，保持中国房价的整体稳定或缓慢上升。实现住宅市场价格的基本稳定或结构性平稳上涨，是当前中国政府调控政策的核心内容，也是中国政府宏观调控住宅市场成败的关键。
首先，中国经济的长期增长趋势和稳定的政治经济体制是中国政府调控住宅市场的外在前提。中国经济增长的低起点以及中国经济的运行状态渐入佳境，决定了中国经济在今后的很长一段时间内都会处于高速增长阶段，这就意味着作为中国经济重要组成部分的房地产业很难不兴旺发达。住宅市场的价格得到经济基本面的支撑，是很难跌下去的，住宅市场价格大幅下探更是难以想象。另一方面，由于中国特殊的政治和经济体制，中国土地财政迹象明显，住宅投机行为盛行，导致中国的住宅市场价格出现虚高。这种虚高带有明显的体制特征，在体制相对稳定的前提下消除这种虚高是不切实际的，最理想的结果只能是通过行政打压适度打掉一些住宅市场的价格泡沫，缓解一下虚高的房价。
其次，实现住宅市场价格的结构性平稳上涨既符合市场经济的能力原则，也有利于较少宏观调控的阻力。正如前文所分析的那样，中国住宅市场的高房价问题某种程度上是城镇住房制度改革的内在缺陷造成的。所有社会公众不区分收入水平的高低差异，统一到住宅市场通过市场渠道购买住宅，这种安排的结果不难想见：高收入者无论是购买力还是实际购买的住宅数量，均远远超出自身的需要，他们成为住宅市场投资或投机的主力；低收入者无论是购买力还是实际购买住宅的数量，均不敷自身劳动力再生产的需要，他们成为对住宅市场价格最不满意的一群人，也是社会反对高房价的主力。实现住宅市场价格的结构性上涨，实际上就是承认消费者购房能力的差异，通过住宅供给的差异化，给高收入者提供优质住宅，收取高额的地租和销售收入。这一方面能够释放高收入阶层过于旺盛的购买力，符合市场经济的能力原则，另一方面可以减少对普通住宅市场的冲击，便于实现政府的宏观调控意图。
再次，实现住宅市场价格的结构性下降或稳定是安抚焦虑不安的社会公众的最基本的需要。尽管相对于雄厚的国际购买力，相对于国内高收入阶层的购买力，相对于中国国民经济经久不衰的增长势头，中国住宅市场的价格还有很大的上涨空间。但相对于中国住宅市场的购买主体——中国的中等收入阶层而言，中国的住宅市场价格明显虚高。考虑到中国过高的房价收入比，特别是考虑到中国过高的基尼系数，适度打压普通住宅的市场价格对住宅市场的健康发展非常重要。因为住宅市场的价格泡沫是相对于消费者的支付能力而言的，尽管住宅市场的价格很难做到大幅度下降，但只要住宅市场价格不再大幅飙升，只要消费者的收入增长速度超过住宅市场价格的上升幅度，则住宅市场的价格泡沫就不会继续堆积，中国老百姓的不安情绪也会得到逐步缓解，消费信心会得到逐步恢复。
最后，实现住宅市场价格的整体稳定是以空间换时间的策略性手段。中国的城镇住房制度改革虽然借鉴了欧美国家一些比较成熟的做法，然而由于中国特殊的国情限制，设想的制度安排在付诸实施时，市场化的部分取得了较大的成功，行政色彩较浓的部分则停滞不前，导致在中国住宅市场上，高收入阶层取得了绝对的市场影响力，他们囤积居奇，通过住宅投机大肆掠夺社会财富，中低收入阶层则在高房价的重压下苟延残喘，成为“房奴”。改变现有的住宅市场供求现状，牵涉到千家万户的利益，会遇到既得利益阶层的强烈反抗，实现住宅市场价格的整体稳定，有利于以空间换时间，为解决中低收入居民的住房问题创造条件。
三、降低保障性住宅的流动性
当前中国房价高企有特定的历史因素在发挥作用。一方面，在强大购买力的支撑作用下，中国优质住宅的价格走高是应该的，也是不可避免的；另一方面，受土地财政的影响，中国普通住宅的市场价格确实超出当前普通居民的承受能力（尤其在大城市），因此又需要将虚高的房价适当降下来，以便与人们的收入水平相称。中国1998年城镇住房制度改革的最大失误在于将普通住宅而不是将优质住宅作为政府牟利的对象，忽视低收入阶层的住宅保障需求，强行将他们驱赶到商品房市场。在中国当前住宅市场上，可以形象地用一句话来概括，这就是“政府是东家，开发商是白手套，银行是寄生虫”，他们凭借土地的垄断使用权，以住宅为工具，共同瓜分消费者口袋里的最后一块铜板。解决中低收入居民的住宅问题，实际上就是解决保障性住宅的供给和分配问题，而这离不开保障性住宅产权的重新安排，即降低保障性住宅的流动性。
首先，保障性住宅包含大量社会福利，其分配不能简单地依据货币购买力的多少。保障性住宅保障消费者最基本的刚性住宅需求得到满足，它与消费者购买力的大小无关，只与消费者个体是否存在有关。保障性住宅的分配遵循保障原则，而不是经济原则。保障性住宅包含大量的社会福利，它不可能也不应该在住宅市场上随意转手。降低保障性住宅的流动性，更有利于满足中低收入阶层的居住需要。
其次，降低保障性住宅的流动性，有利于遏制住宅投机行为。住宅供给需要消耗大量的经济资源，住宅的地基供应也受到很大的限制，这使得住宅的供给弹性较小。一旦住宅市场出现投机行为，投机性的住宅需求即使规模很小，也很容易在短期内将住宅市场价格炒到很高的水平。降低保障性住宅的流动性，有利于遏制住宅市场的投机行为，避免保障性住宅的分配和生产受到不应有的干扰。
再次，降低保障性住宅的流动性，可以避免或减少国有资产流失。1998年中国城镇住房制度改革，计划中的租售结合演变为现实中的单方面出售，上演了一场体制内居民瓜分国有住宅的狂潮，权力、金钱大肆介入，所有待售住宅几乎都以保障性住宅的面目标价，国有资产大量流失。理论上看，保障性住宅从生产到分配，在不同程度上都与市场保持着相当的距离，采用行政定价的方式出售只能有一个结果，那就是贱卖。降低保障性住宅的流动性，只让渡使用权，保留国家的所有权，有利于将地价上升的好处全部保留在政府手里，避免国有资产的流失。
最后，降低保障性住宅的流动性，有利于降低住宅金融的系统性风险。住宅市场的融资风险主要来自于普通住宅。一个社会，贷款买房的中等收入阶层比重越大，首付率越低，住宅市场的系统性风险也就越大。降低保障性住宅的流动性，将其与市场适度隔离，客观上将降低保障性住宅的货币价格，在其他条件不变的情况下，就等于变相地提高消费者的支付能力，提高消费者的首付率，从而降低住宅市场的系统性风险。
