1.什么是房改？
房改即城镇住房制度改革，其基本内容如下：
(1)把住房建设投资由国家、单位统包的体制改变为国家、单位、个人三者合理负担的体制；
(2)把各单位建设、分配、维修、管理住房的体制改变为社会化、专业化运行的体制；
(3)把住房实物福利分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方式；
(4)建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系；
(5)建立住房公积金制度；
(6)发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系；
(7)建立规范化的房地产交易市场和发展社会化的房屋维修、管理市场，逐步实现住房资金投入产出的良性循环，促进房地产产业和相关产业的发展。
进行城镇住房制度改革的目的是为了建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房的商品化、社会化，加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房要求。
2．城镇公有住房出售的原则有哪些？
根据国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》规定，出售城镇公有住房应坚持以下原则：
(1)城镇公有住房，除市(县)以上人民政府认为不宜出售的外，均可向城镇职工出售；
(2)职工在购买城镇公有住房时要坚持自愿原则；
(3)新建公有住房和腾空的旧房实行先售后租并优先出售给住房困难户；
(4)向高收入职工家庭出售公有住房实行市场价，向中低收入职工家庭出售公有住房实行成本价。
3.哪些公有住房不能出售给职工？
根据房改政策规定，以下五类房屋不应当出售给职工：
(1)已列入城市旧区改造规划的房屋；
(2)地处主要交通干线的临街房屋；
(3)具有历史文物价值，应当保留的房屋；
(4)由政府代为管理的房屋；
(5)经有关部门鉴定为危险房屋的。
4．公有住房在出售时对出卖人和出卖的房屋有哪些限制？
公有住房的买卖分为直管公房买卖和自管公房买卖。公有公房的出卖人是政府的房产管理机关，买受人是企事业单位和其他社会、经济组织或个人。各单位自管公房的出卖必须在国家授权范围内或经政府主管机关审查批准后才能出卖。这是因为自管公房的所有权属于国家。未经批准擅自出售自管公房的买卖行为无效。
5．城镇公有住房的购买对象是如何规定的？
城镇公有住房出售的对象是城镇职工。但在出售时对城镇职工中不同的对象还有不同的规定，具体如下：
(1)对已故职工(含老干部)遗孀现住房不超过本户规定住房标准或超过标准但已同意由产权单位合理调整套型的住户要求购房时，不管家庭成员中有无产权单位职工，产权单位均应售给住房，遗孀本人有工龄的，按本人工龄给予优惠。
(2)在本人工作的城镇有私房但未达到本户住房标准而需补差的住户可以申请购买现住公房。
(3)再婚职工家庭原则上只能购买一次住房，但双方身边均有未成年或未分户子女，且一方已离、退休的，允许按两个独立家庭参加购房。
(4)各级财政供给的党、政、群系统视为同一产权单位实施售房；原由单位间协议安置住房的人员与现住房产权单位的职工享有同等购房权。
(5)停薪留职人员向产权单位购房时，由产权单位决定是否售给住房。
(6)拆迁安置户申请购房时，由产权单位查明情况后按房改政策决定是否售给住房。
(7)异地调动人员，若在调出地已以标准价购买了公有住房的，必须出具调出地房改部门的退房证明，方可以当年标准价在调入地重新购买公有住房。
6．以市场价购买的公有住房产权归谁？能否买卖？
根据房改政策规定职工以市场价购买的公有住房，产权完全归个人所有，经登记核实后，发给《房屋所有权证》，可以依法进入市场进行买卖，按规定交纳有关交易税费后，收入归个人所有。
7．以成本价购买的公有住房产权归谁？能否买卖？
职工以成本价购买的公有住房，产权归个人所有，经登记核实后，发给《房屋所有权证》。居住五年后可以依法进入市场进行买卖，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。之所以这样规定是由于成本价中未包含土地出让金、市政设施费，也未包含连接小区红线与大市政基础设施主干线之间基础设施建设费用及代征用土地费用，因此，房改公布的成本价与住宅开发建设的实际造价有一定差别，与市场价格差距更大，所以，职工按成本价购买住房所享有的所有权及买卖，受到一定限制。
8．以标准价购买的公有住房产权归谁？出卖有无限制？
职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承。产权比例按售房当年标准价中成本价的比重确定。经登记核实后，也发给《房屋所有权证》，但必须注明为部分产权。
职工以标准价购买的住房一般住用五年后方可依法进入市场，在同等条件下，原售房单位有优先购买、租用权。原售房单位已撤销的，当地人民政府房产管理部门有优先购买、租用权。售、租房收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，单位和个人按各自的产权比例进行分配。
9.集资房屋能否公开出售？
集资房是指单位之间、单位与个人之间或个人之间共同投资兴建的房屋。根据法律规定：集资房只能按投资比例分成后，用作单位或个人使用(包括出售给本单位职工使用)，不准上市买卖和出租。
10．五五分成房能否上市出售？
五五分成房在建设时，人为地提高了地价，扩大了基建规模，使国家资产大量流失。为此国家计委在1989年对此作了一些限制性规定：
(1)楼堂管所一律不准建“五五分成”项目；
(2)共建“五五分成”项目一律暂停审批；
(3)少数住房困难，又没有地皮的部门单位经批准后可以合建住宅，但须符合下列规定：①只限于城市建成区、城市改建区的范围进行，不包括征用农用地；②合建各方均没有房地产开发权，其分得的住宅必须本单位自用，不得出售或出租；③各房地产开发商与有关单位合建“五五分成”住宅的，开发商分得的属于商品房部分，可在补交土地使用权出让金后，按有关政策出售。
11．职工以成本价购买公房后能否再以成本价换购公有房屋？
根据有关规定，用成本价购买公有住房，每个家庭只能享受一次，已购住房达到规定住房面积的，原则上不允许换购。有下列情况之一的，经同级房改部门严格审定，允许以成本价换购一次：
(1)所购住房被鉴定为危房的；
(2)所购住房为简易楼房(水、卫生间不到户，无厅的)；
(3)再婚家庭需调换住房的。
12.如何界定公有住房的产权份额？
根据有关规定，凡以标准价购买的公有住房的产权单位，均应向同级房改部门和国有资产管理局申请办理分户产权界定手续。对公有住房来说按下列方式计算产权份额：
住户产权份额＝重置成新标准价／成本价
单位产权份额＝1－住户产权份额
对面积超标准的住户的产权份额界定公式为：
住户产权份额＝重置成新标准价／成本价×未超标面积／总建筑面积＋超标面积／总建筑面积
单位产权份额＝1－住房产权份额
13．职工购买公有住房有无优惠政策？
职工购买公有住房目前有五项优惠政策：
(1)工龄折扣。职工以成本价或标准价购买公有住房，对于购房职工没有享受住房公积金的工作年限给予工龄折扣。工龄折扣的年限以各城市公积金建立的时间为限。每建筑平方米工龄折扣的数额，按各城市每建筑平方米抵交价除以65年(男职工35年，女职工30年)计算。现已离退休职工购房工龄折扣按实际工龄计算，工龄计算的时间，从职工参加工作之日起至国家规定的该职工工作岗位离退休年龄止。1994年计算工龄折扣以公布的标准价最低限和工龄折扣率0.6％为起点，随标准价提高，工龄折扣率最高不超过0.9％。
(2)现住房折扣。职工以成本价或标准价购买现已住用的公有住房给予现住房折扣。1994年现住房折扣率为负担价的5％，以后逐年减少，2000年前全部取消。现住房折扣的计算公式为：每建筑平方米现住房折扣额＝负担价×5％。
(3)一次性付款折扣。职工购买公有住房一次性付清全部房价款的，给予一次性付款折扣。折扣率按购房政策性抵押贷款利率与银行储蓄存款利率的差额，以及分期付款的控制年限确定，最高不超过房价款的20％。
(4)成新折扣。以标准价出售旧公有住房按下列办法给予成新折扣：①负担价部分的成新折扣，按住房折旧年限50年计算，每早竣工使用一年成新折扣2％，使用年限超过30年按30年计算；②抵交价部分的成新折扣，根据使用年限适当给予折扣，但最多不能超过新房抵交价的20％；③依据上述规定以标准价出售旧公有住房的年折旧率计算公式为：年折旧率＝(负担价×2％＋抵交价× 20％／30)／标准价×100％；④出售经过大修或设备更新的旧住房应按有关规定评估后确定成新折扣。
(5)免征契税和土地使用费。根据《关于鼓励职工购买公有旧住房的意见》等有关房改政策规定，职工第一次购买公有住房，免征一次性契税，自住期间免征房产税、土地使用税。
14.公有住房的实际售价根据哪些因素确定？如何计算？
公有住房的出售，无论实行成本价还是标准价，均应坚持先评估后出售的原则。住房的实际售价应根据所处地段、结构、层次、朝向、设施和装修标准等因素区别计算职工购买公有住房时实际支付的房价款。其计算公式为：
对新房来说：套(户)售价＝每平方米标准价×(1－地段差价%）×(1＋楼层调节因素％)×(1－朝向调节因素%)×套(户)建筑面积
对旧房来说：套(户)售价＝每平方米重置价×(1－地段差价％)×(1－成新折扣%)×(1＋楼层调节因素%)×(1－朝向调节因素%)×套(户)建筑面积
在计算出上述售价后，再依次扣除其他付款优惠就是实际售价。也可以按下面公式计算实际售价：
实际售价＝(标准价－年工龄折旧额×夫妇双方建立公积金前的工龄和)×(1－年折旧率×已竣工使用年限）×本套住房建筑面积－(负担价×现住房折扣率×本套住房建筑面积)
15．职工购买公有住房的付款方式有哪几种？
根据房改政策规定，职工购买公有住房时的付款方式有两种：
(1)一次性付清全部房价款。一次性付清价款的可享受一次性付款折扣。一次性付款有困难的还可以申请住房公积金贷款。
(2)分期付款。实行分期付款的，首期付款不得低于实际售价的30％，分期付款的期限一般不超过30年，分期交付的部分要计收利息，单位不得贴息，利率按政策性抵押贷款利率确定。在分期付款期间，如购房者亡故，由法定继承人继续付款。如果法定继承人不需要房屋的，由产权单位按规定收回。
16．职工在购买了公有住房后因其他原因不需要住房能否退房？如何计算退房款？
购房人或法定继承人不需要已购的公有住房的，可将所购公有住房退还给产权单位，产权单位可根据目前的房改政策，按原购住房个人产权比例计算的房价款退给购房人或法定继承人。计算公式为：实际应退款＝收回住房当年成本价×原购住房个人产权比例×(1－年折旧率×竣工使用年限)×原购住房建筑面积。
17．职工购买房改房的程序以及须办哪些手续？
购买房改房的职工在购房时应按如下程序办理相关手续：
(1)购房人向售房单位提出购房申请。
(2)经售房单位审查同意后，由购房人与售房单位签订购房协议。
(3)按规定向售房单位一次付清房款或分期付款。
(4)办理买卖过户手续，进行产权登记，领取房屋所有权证。申请贷款的购房人，在办理权属登记时，还应同时提交抵押贷款协议，并办理他项权利登记。
18．职工购买公有住房在面积、购买次数上有无限制？
根据房改政策规定，职工按成本价或标准价购买公有住房，每个家庭只能享受一次，购房的数量必须严格按照国家和各级人民政府规定的分配控制标准执行，超过标准部分一律执行市场价。这是因为以成本价或标准价购买住房，享受了售房单位的补贴和优惠，购房面积越大，次数越多，所得的优惠金额也就越多。所以，国家对购买房改优惠售房的面积、次数作出了限制性规定。例如北京市规定，职工购买公有住宅楼房的面积标准，按家庭人口计算，一般掌握在人均建筑面积20平方米，特殊情况放宽到30平方米，或按国家规定的有关领导干部和知识分子的住房标准掌握。计算购房职工家庭人口，以具有本市城镇常住户口的家庭成员为准。单独居住和丧偶、离异、30岁以上未婚职工，购房时可按两人计算。超过标准部分一律执行市场价。确因结构原因不可分割，使用面积在八平方米以内的不按超标准对待。
19.已经以成本价或标准价购买公有住房的职工能否再次另行购买公有住房？
根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，职工按成本价或标准价购买公有住房，每个家庭只能享受一次。但职工按成本价或标准价购房后因家庭人口增加、职务与职称变动等原因可以要求增加住房，其增加的部分应当按购买新房的办法购买。如原购的住房卖给单位的，原购住房与新购住房相等的面积部分均按届时的房价分别计价后找补差价。
20．公有住房出售后由谁进行维修？
根据国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》的规定：职工购买的住房，室内各项维修开支由购房人负担；楼房出售后应建立共用部位、共用设施的维修基金。共用部位、共用设施的维修费用由售房单位承担或从维修基金中开支。
21．公有住房的维修基金怎样缴纳？
根据建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第六条规定，公有住房的维修基金来源于两部分：
(1)售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上多层住宅不低于售房款的20％，高层住宅不低于售房款的30％。该部分基金属售房单位所有。
(2)购房者按购房款2％的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。
22．出售公房要缴纳哪些税和费？
根据规定，从1991年1月1日起按房改政策购房应按下列规定缴纳税费：
(1)卖方应向税务部门缴纳营业税、城市建设维护税、教育附加费、土地增值税等，合计按交易价的5％缴纳。交易时缴纳2％，其余3％缓征。
(2)买方应向财政部门按交易价的3％—5％缴纳契税。目前各地普遍开征3％，其余2％缓征。
(3)买卖双方向税务部门按交易价的1‰缴纳印花税，各承担0．5‰。
(4)买方向产权登记部门每证缴纳30元所有权证登记费(含证书工本费)。土地收益金、房产交易手续费等其他行政事业性收费均缓征。如有一套100平方米的房改房要上市出售，售价每平方米2200元，总房价为22万元。卖方需交的税费是：综合税为4400元，印花税110元，共计4510元；买方需交的税费为：契税6600元，印花税110元、所有权证登记费30元，共计6740元。
23．已被逮捕的犯罪嫌疑人能否购买公有住房？
张某系某水泥厂职工，因诈骗被逮捕。张某所在厂于同年进行住房改革，决定将现有住房以优惠价卖给职工。张某家属要求购买其现住公房，水泥厂以张某已被逮捕为由，拒绝将房卖给其家人，双方因此发生纠纷。本案中是否应将公房按房改文件规定的优惠条件卖给张某，应根据水泥厂对张某的处理而定，与张某被逮捕和是否被判刑并无直接联系。如果水泥厂决定给予张某开除处分，张某不再是水泥厂职工，水泥厂不应按优惠条件将其现住房卖给张某。如果水泥厂还没有对张某作出行政处分决定，或者作出的处分是开除以外的其他处分，则张某仍属于水泥厂房改房的销售对象，此时应按照他买房时的职务、级别，和其他职工一样平等地享受优惠政策，购买住房。
